“Hô biến” đất thuê làm trụ sở thành dự án thương mại nhìn từ Phương Đông Green Park

phuong-dong-cover.jpg

Lời toà soạn:

Có thể khẳng định, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước đã góp phần tái cơ cấu, sắp xếp, đổi mới, phát triển và nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp Nhà nước trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội. Trong đó, rất nhiều doanh nghiệp luôn được nhắc đến như lá cờ đầu trong việc áp dụng mô hình quản trị công ty hiệu quả, hiện đại, hướng đến phát triển bền vững trong thời đại kinh tế mới…

Bên cạnh những mục tiêu đã đạt được, một vấn đề cần nhắc đến là việc tiến độ cổ phần hoá và thoái vốn Nhà nước tại doanh nghiệp còn chậm so với kế hoạch đề ra. Trong đó, đất đai là vướng mắc lớn nhất ảnh hưởng đến tiến độ cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước hiện nay, gây lúng túng và khó khăn cho doanh nghiệp.

Qua công tác thanh tra, kiểm toán về việc quản lý, sử dụng đất trong và sau quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, cơ quan chức năng đã phát hiện ra nhiều sai phạm, từ đó kiến nghị xử lý nhiều cá nhân, tập thể. Có một thực tế kéo dài nhiều năm qua, không ít doanh nghiệp chậm đăng ký giao dịch, niêm yết trên thị trường chứng khoán làm ảnh hưởng đến tính công khai, minh bạch của thị trường. Đồng thời, chậm đổi mới quản trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa, cũng như hạn chế việc giám sát của toàn xã hội đối với hoạt động của các doanh nghiệp này. “Hô biến” đất thuê làm trụ sở thành dự án thương mại từ Phương Đông Green Park?

Trên tinh thần nghiên cứu, thông qua khảo sát, tìm hiểu một số trường hợp cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Bài học nhìn từ việc cổ phần hóa Tổng Công ty Xây dựng Nông nghiệp Việt Nam, mở đầu là bài viết: “Hô biến” đất thuê làm trụ sở thành dự án thương mại nhìn từ Phương Đông Green Park?

Trân trọng giới thiệu đến độc giả!

Tại Hội nghị sơ kết 6 tháng đầu năm 2020 và triển khai nhiệm vụ các tháng cuối năm của Ban Chỉ đạo Đổi mới và phát triển doanh nghiệp, một trong những vấn đề được bàn thảo nhiều đó là tiến độ cổ phần hoá và thoái vốn Nhà nước tại doanh nghiệp rất chậm so với kế hoạch đề ra. Đây cũng là nhận định được Ban Chỉ đạo đưa ra về công tác tái cơ cấu doanh nghiệp Nhà nước.

Theo Phó Thủ tướng Trương Hoà Bình, chậm quá trình cổ phần hoá có nguyên nhân từ trong việc triển khai thực hiện một số nội dung về sắp xếp, phê duyệt phương án sử dụng đất, xác định giá trị doanh nghiệp, phần vốn để cổ phần hóa, thoái vốn tại các quy định thuộc các Nghị định còn nhiều khó khăn.

Đặc biệt, Phó Thủ tướng cũng cho rằng, việc chấp hành kỷ luật, kỷ cương trong triển khai Luật Đất đai, Luật Quản lý sử dụng tài sản công chưa nghiêm túc, thường xuyên, nhiều doanh nghiệp chỉ đến khi thực hiện cổ phần hóa mới thực hiện sắp xếp, xử lý đất đai dẫn đến làm chậm quá trình cổ phần hóa, việc này có thể do hiểu không đúng pháp luật hoặc thiếu tinh thần trách nhiệm.

Trong khi đó, đối tượng cổ phần hoá, thoái vốn trong giai đoạn này bao gồm một số tập đoàn kinh tế, tổng công ty lớn, có tình hình tài chính phức tạp, phạm vi hoạt động rộng, sở hữu nhiều đất đai tại nhiều tỉnh, thành phố trong cả nước nên việc xử lý tài chính, phê duyệt phương án sử dụng đất; xác định, kiểm toán giá trị doanh nghiệp, bán cổ phần lần đầu gặp nhiều khó khăn, thời gian kéo dài.

Đáng chú ý, một số bộ, ngành, địa phương, tập đoàn kinh tế, tổng công ty Nhà nước và doanh nghiệp Nhà nước chưa nghiêm túc, quyết liệt trong chỉ đạo và triển khai thực hiện; chưa chủ động theo thẩm quyền hoặc tham mưu, đề xuất với Thủ tướng Chính phủ để tháo gỡ các vướng mắc, bất cập; chậm cho ý kiến hoặc ý kiến không rõ ràng đối với những vấn đề Văn phòng Chính phủ xin ý kiến để tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ.

Phó Thủ tướng đặc biệt lưu ý vẫn còn hiện tượng không dám làm, không dám chịu trách nhiệm, viện dẫn vào các khó khăn vướng mắc để chậm hoặc không thực hiện, chưa xem xét đúng trách nhiệm của người đứng đầu các doanh nghiệp thực hiện chậm cổ phần hóa, chuyển giao về SCIC, niêm yết trên sàn chứng khoán…

Có thể khẳng định, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước đã góp phần tái cơ cấu, sắp xếp, đổi mới, phát triển và nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp Nhà nước trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội. Tuy nhiên nhiều chuyên gia đánh giá, đất đai là vướng mắc lớn nhất ảnh hưởng đến tiến độ cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước hiện nay, gây lúng túng và khó khăn cho doanh nghiệp.

GS. TS Đặng Đình Đào – nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Phát triển, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, thẩm định, định giá đất đai là một trong những nguồn cơn gây nguy cơ thất thoát, lãng phí lớn nhất trong quá trình cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước.

“Hầu hết các doanh nghiệp Nhà nước đều sở hữu những lô đất vàng với diện tích rất lớn, ở những vị trí đắc địa và rải rác ở hầu khắp các tỉnh thành trên cả nước. Thực tế cho thấy, doanh nghiệp nào sử dụng nhiều đất đai, nắm giữ nhiều mảnh đất đắc địa thì cổ phần hóa, thoái vốn rất dễ, bất kể hiệu quả hoạt động sản xuất, kinh doanh ra sao, tình hình tài chính thế nào. Nếu tính toán không cẩn thận, thẩm định giá đất không chặt chẽ, không đúng quy định thì nguy cơ thất thoát là khó tránh khỏi”.

Như chúng ta đã thấy, gần đây, qua công tác thanh tra, kiểm toán về việc quản lý, sử dụng đất trong và sau quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, cơ quan chức năng đã phát hiện ra nhiều sai phạm, từ đó kiến nghị xử lý nhiều cá nhân, tập thể.

Đơn cử, theo kết quả kiểm toán chuyên đề việc quản lý, sử dụng đất trong và sau quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước giai đoạn 2011 – 2017 tỉnh Ninh Bình, Quảng Ngãi, Quảng Nam, Đà Nẵng và nhiều tỉnh thành khác, Kiểm toán Nhà nước phát hiện nhiều vấn đề trong sử dụng đất đai ở những địa phương này và kiến nghị kiểm điểm trách nhiệm nhiều tập thể, cá nhân.

Ngoài ra, trong quá trình kiểm toán đất đai sau cổ phần hóa ở một số địa phương khác, Kiểm toán Nhà nước gặp tình trạng cung cấp thông tin không chính xác, không đầy đủ, thậm chí không cung cấp theo yêu cầu.

Thời gian qua, giới đầu tư bất động sản đổ dồn sự chú ý vào dự án đang được rao bán rầm rộ là Tổ hợp nhà ở, văn phòng và dịch vụ thương mại (tên thương mại Phương Đông Green Park) tại địa chỉ số 1 Trần Thủ Độ, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, TP. Hà Nội. Chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH MTV Đầu tư Phương Đông (Công ty Phương Đông). Dự án Phương Đông Green Park được xây dựng trên khu đất có diện tích 14.346,6m2, với quy mô 2 tòa chung cư cao 29 tầng + 3 tầng hầm và khối nhà ở thấp tầng gồm 13 căn liền kề.

Được biết, Công ty TNHH MTV Đầu tư Phương Đông thành lập 7/1/2016, là công ty con có 100% vốn góp của Tổng Công ty Xây dựng Nông nghiệp Việt Nam, với giá trị vốn góp là 92 tỷ đồng theo Hợp đồng góp vốn được công chứng ngày 17/1/2017.

Theo hồ sơ phóng viên có được, vào năm 2011, dự án này ban đầu được giao cho Tổng Công ty Xây dựng và Phát triển Nông thôn – Công ty TNHH Một thành viên làm chủ đầu tư. Cụ thể, công trình cao tối đa 21 tầng, tiến độ hoàn thành vào quý II/2013. Tuy nhiên, dự án này bị chậm tiến độ với lý do chủ đầu tư đưa ra là khó khăn trong công tác bố trí vốn và quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp.

Ngày 15/7/2014, Phó Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định số 1162/QĐ-TTg, phê duyệt phương án cổ phần hóa Công ty mẹ – Tổng Công ty Xây dựng và Phát triển Nông thôn thành Tổng Công ty Xây dựng Nông nghiệp Việt Nam – Công ty cổ phần. Theo phương án cổ phần hóa được phê duyệt, toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất (trong đó có khu đất rộng 14.346,6m2 ở trên – PV) không tính vào giá trị của doanh nghiệp. Sau thời điểm chào bán cổ phần vào năm 2015, Nhà nước còn nắm giữ 33,74% vốn điều lệ của Tổng Công ty.

Được biết, thời điểm năm 2014 trước khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước – Tổng Công ty Xây dựng và Phát triển Nông thôn, Bộ Tài chính đã có văn bản hướng dẫn, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn cũng chỉ đạo liên quan đến việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước khi cổ phần hóa tại Tổng Công ty trên theo Quyết định 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/1/2007.

Sau khi chủ đầu tư thi công xây dựng kiểu “tiền trảm hậu tấu”, đến ngày 24/10/2018, TP. Hà Nội mới ban hành Quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư và công nhận Công ty Phương Đông là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trên.

Sau khi cổ phần hóa, Tổng Công ty Xây dựng Nông nghiệp Việt Nam tiếp tục quản lý, sử dụng khu đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE 039656 ngày 7/9/2016 do Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội cấp.

Đến ngày 8/8/2017, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Đức Chung ký Quyết định số 5282/QĐ-UBND thu hồi 14.346,6m2 đất tại đường Pháp Vân, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai do Tổng Công ty Xây dựng Nông nghiệp Việt Nam – Công ty cổ phần đang quản lý và sử dụng và cho Công ty Phương Đông thuê để làm trụ sở, văn phòng làm việc. Hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm, thời gian thuê đến ngày 15/10/2043.

Như vậy, dự án được phê duyệt từ năm 2011 cho Tổng Công ty Xây dựng Nông nghiệp Việt Nam và chậm tiến độ hơn 5 năm. Sau đó doanh nghiệp nhận quyết định cổ phần hóa và theo quy định của pháp luật, khu đất thực hiện dự án bị thu hồi, đến năm 2017 có quyết định giao khu đất cho Công ty Phương Đông thuê làm trụ sở, văn phòng làm việc.

Nhưng đến ngày 24/10/2018, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Thế Hùng ký Quyết định 5724/QĐ-UBND về việc điều chỉnh chủ trương đầu tư. Cụ thể, quyết định chấp thuận điều chỉnh một số nội dung tại Giấy chứng nhận đầu tư cấp ngày 20/1/2011. Trong đó, nhà đầu tư thực hiện dự án thay đổi từ Tổng Công ty Xây dựng Nông nghiệp Việt Nam thành Công ty Phương Đông. Quy mô dự án cao tối đa 29 tầng, tiến độ thực hiện đến quý IV/2020.

9 tháng sau (tức ngày 29/7/2019), Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Quốc Hùng đã ký ban hành Quyết định 4040/QĐ-UBND, cho phép Công ty Phương Đông chuyển mục đích sử dụng 14.346,6m2 đất tại đường Pháp Vân, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai để thực hiện dự án Phương Đông Green Park. Vậy, phải chăng Công ty Phương Đông nghiễm nhiên được sử dụng khu đất trên để xây dựng dự án nhà ở thương mại không thông qua đấu giá đất?

Phân tích quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp và giao đất cho Công ty Phương Đông thực hiện dự án nhà ở thương mại Phương Đông Green Park, luật sư Trần Đức Phượng cho biết, quá trình cổ phần hóa Tổng Công ty Xây dựng Nông nghiệp Việt Nam không thực hiện Quyết định 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/1/2007 (140/2008/QĐ-TTg, 71/2014/QĐ TTg) về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước là gốc vấn đề, nguồn gốc của việc vi phạm biến đất công thành tư. Khi thực hiện việc biến đất công thành đất tư thông qua các thủ tục hành chính sẽ thể hiện từng điểm sai, lủng củng, mâu thuẫn và vi phạm pháp luật trong hành loạt các văn bản cụ thể của dự án.

Có thể điểm ra một trong số các dấu hiệu vi phạm pháp luật sau: Về việc thực hiện sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước, theo quy định pháp luật, quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm nên không tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa. Nhưng, doanh nghiệp cũng không thực hiện sắp xếp theo Quyết định 09 đối với nhà đất không được tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần. Sau khi cổ phần và thoái phần vốn Nhà nước thì đến năm 2017, Tổng Công ty Xây dựng Nông nghiệp Việt Nam là doanh nghiệp dân doanh, không còn đối tượng doanh nghiệp vốn Nhà nước, nên không phải là đối tượng áp dụng Nghị định 167/2017/NĐ-CP (Nghị định 167).

Vì thế, nay nhà đất có nguồn gốc thuộc doanh nghiệp Nhà nước mặc nhiên không bị áp dụng Nghị định 167, vì doanh nghiệp đang sử dụng nhà đất không còn là doanh nghiệp Nhà nước. Mặt khác, đối với nhà đất phải sắp xếp, Quyết định 09 và Nghị định 167 đều không quy định việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhưng khi chính quyền quyết định giao chủ dự án cho doanh nghiệp tư nhân (Công ty Phương Đông) hình như đều viện dẫn trái ngược, không đúng với các văn bản quy định này.

Về việc cổ phần hóa, nguyên tắc là cổ phần và để rút phần vốn của Nhà nước đối với Tổng Công ty nhưng Tổng Công ty lại thành lập thêm công ty con để điều chuyển việc quản lý, nắm giữ quyền sử dụng đất sang công ty con. Quyền sử dụng dụng đất không được tính vào giá trị doanh nghiệp của Tổng Công ty và chỉ tính giá trị phần vốn góp là tiền góp tại công ty con, nên thông qua việc điều chuyển nắm giữ nhà đất này sẽ dẫn đến hậu quả, chỉ cần cổ phần hóa xong Tổng Công ty (công ty mẹ) hoặc bán hết phần vốn tại công ty con, thì công ty con không phải là doanh nghiệp Nhà nước. Vì thế, không thuộc diện sắp xếp lại, xử lý nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị định 167.

“Điều đáng lo ngại, việc thanh tra, hướng dẫn trả lời của nhiều cơ quan Nhà nước có vẻ như lại đang trả lời theo hướng hợp pháp hóa sai phạm, dựa trên căn cứ chỉ xem xét phần vốn tại công ty con hiện không có vốn của Nhà nước mà bỏ quên nguồn gốc đất trước đây, vi phạm của Tổng Công ty trốn tránh thực hiện, thực hiện không đúng theo Quyết định 09, Nghị định 167”, luật sư Phượng khẳng định.

Liên quan đến việc thu hồi và cho thuê đất, năm 2018 có quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư, từ đó Công ty Phương Đông chính thức bắt đầu trở thành chủ đầu tư dự án, luật sư Trần Đức Phượng phân tích, đối với Giấy chứng nhận đầu tư cấp năm 2011 về thực hiện dự án Tổ hợp nhà ở, văn phòng và dịch vụ thương mại giao cho nhà đầu tư là Tổng Công ty Xây dựng Nông nghiệp Việt Nam, do không thực hiện được dự án nên phải thu hồi. Theo quy định, nhà đầu tư mới phải thực hiện theo thủ tục dự án từ đầu.

Theo đăng ký doanh nghiệp thì từ 2016 đến tháng 11/2019, Công ty Phương Đông chỉ có 100 tỷ đồng, góp bằng tiền, không hề tăng vốn. Do đó, Hợp đồng góp vốn được công chứng ngày 17/01/2017, góp bằng toàn bộ tài sản trong Quyết định 5282/QĐ-UBND về thu hồi và cho thuê đất chỉ có thể là văn bản giả tạo không đúng sự thật, nhằm hướng theo giải quyết góp tài sản trên đất nên cho thuê luôn đất.

Luật sư Phượng cho rằng, Quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư 5724/QĐ-UBND là hoàn toàn sai về hình thức, thẩm quyền, thủ tục, nội dung theo Luật Đầu tư 2015 và Nghị định 118/2015/NĐ-CP. Không thể có việc quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư (UBND TP quyết định) sửa điều chỉnh trực tiếp giấy đăng ký đầu tư (Sở KH&ĐT cấp), nhà đầu tư này thay thế bằng nhà đầu tư pháp nhân khác.

Tại Giấy chứng nhận đầu tư năm 2011, chỉ có 1 nhà đầu tư nên Tổng Công ty Xây dựng Nông nghiệp Việt Nam vừa là nhà đầu tư, vừa là tổ chức thực hiện dự án, theo Điều 34 Nghị định 118/2015/NĐ-CP thì trường hợp thay đổi “tổ chức thực hiện dự án” không phải là nội dung để được quyết định điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư,… và hàng loạt vấn đề vi phạm khác. Như vậy, liệu rằng UBND TP. Hà Nội có thực hiện đúng Luật Đầu tư, Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan hay không?

Luật sư Phượng bày tỏ quan điểm, với những nghi vấn về sai phạm ở hàng loạt văn bản pháp lý của dự án và nguồn gốc nhà đất thuộc thuộc sở hữu Nhà nước, thì cơ quan có thẩm quyền cần phải thanh kiểm tra và đưa ra kết luận. Từ đó, xử lý những sai phạm và tránh thất thoát tài sản thuộc sở hữu Nhà nước.

Về những nội dung trên, đại diện Công ty Phương Đông cho rằng, quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp và sau đó công ty được giao đất, để thực hiện đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại Phương Đông Green Park đều đúng quy định của pháp luật? Còn đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội cũng một mực khẳng định, việc giao 14.346,6m2 đất cho Công ty Phương Đông để thực hiện dự án nhà ở thương mại không phải thông qua hình thức đấu giá!?

Liên quan đến dự án Phương Đông Green Park, vào đầu năm 2017, Công ty Phương Đông đã khởi công xây dựng dự án và sau đó bị đình chỉ thi công vì không có giấy phép xây dựng. Theo ghi nhận của nhóm PV Reatimes, tại thời điểm tháng 12/2017, dự án đã thi công được một khối lượng lớn công việc tại hạng mục của tầng hầm.

Đáng chú ý, theo quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư ngày 24/10/2018, quy mô và nội dung đầu tư dự án đều tuân theo Tổng mặt bằng và phương án kiến trúc đã được chấp thuận tại Văn bản số 5036/QHKT-TMB-PAKT (P8) ngày 1/9/2016 của Sở Quy hoạch – Kiến trúc và nội dung được UBND TP. Hà Nội chấp thuận về việc điều chỉnh một phần chức năng nhà ở để bán tại dự án.

Ngày 8/8/2017, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Đức Chung ký quyết định thu hồi và cho Công ty Phương Đông thuê 14.346,6m2 đất làm trụ sở, văn phòng làm việc. Dự án từ năm 2011 được điều chỉnh chủ trương đầu tư vào ngày 24/10/2018, theo hướng tăng tầng cao, mật độ xây dựng.

Điều ngạc nhiên, theo Giấy chứng nhận đầu tư năm 2011, quy mô công trình cao tối đa 21 tầng, mật độ xây dựng 34,66%. Thế nhưng sau khi chủ đầu tư thi công xây dựng kiểu “tiền trảm hậu tấu”, đến ngày 24/10/2018, TP. Hà Nội mới ban hành Quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư và công nhận Công ty Phương Đông là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trên. Tại quyết định này, dự án Phương Đông Green Park được điều chỉnh tăng tầng cao, mật độ xây dựng. Cụ thể, dự án được điều chỉnh có quy mô 2 tòa chung cư cao 29 tầng + 3 tầng hầm và khối nhà ở thấp tầng gồm 13 căn, mật độ xây dựng tăng lên thành 49,6%.

Đến cuối năm 2019, sau 3 năm nằm đắp chiếu, chủ đầu tư tái khởi động lại dự án sau khi được cấp Giấy phép xây dựng vào ngày 9/9/2019. Lãnh đạo Đội Quản lý trật tự xây dựng đô thị quận Hoàng Mai cũng thừa nhận, hiện tại hạng mục chung cư được xây dựng (theo Giấy phép xây dựng được cấp) trên nền móng công trình trước đó đã bị đình chỉ thi công vì không có Giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, sau một thời gian dự án Phương Đông Green Park được thi công trở lại, Công ty Phương Đông lại tiếp tục vi phạm trật tự xây dựng. Cụ thể, ngày 10/8/2020, UBND quận Hoàng Mai đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng đối với Công ty Phương Đông, mức xử phạt 40 triệu đồng. Hành vi vi phạm là tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới.

Được biết, dự án Phương Đông Green Park có 1.248 căn hộ (trong đó 312 căn cho thuê ngắn hạn) và 13 căn nhà ở thấp tầng. Tổng diện tích sàn xây dựng (không bao gồm sàn tầng hầm) là 137.454,5m2. Theo khảo sát, mức giá bán căn hộ tại dự án dao động khoảng 24 – 27 triệu đồng/m2. Ước tính, lợi nhuận thu được từ việc bán hàng (căn hộ) lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Vậy, số lợi nhuận này được hạch toán, báo cáo tài chính ra sao và trách nhiệm của Tổng Công ty Xây dựng Nông nghiệp Việt Nam như thế nào? Về những nội dung này, chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin ở các bài tiếp theo.

Thực tế cho thấy, trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, một số trường hợp đã để xảy ra những tồn tại và thậm chí đến nay chưa được giải quyết triệt để. Điển hình, gần đây Thanh tra Chính phủ chỉ ra hàng loạt sai phạm trong công tác cổ phần hoá Hãng phim truyện Việt Nam khiến dư luận đặc biệt quan tâm. Kết luận của Thanh tra Chính phủ vào tháng 8/2018 cho biết, tại phương án cổ phần hóa và chuyển Công ty TNHH MTV Hãng phim truyện Việt Nam thành công ty cổ phần nêu rõ phương án sử dụng đất gồm toàn bộ diện tích tại số 6 Thái Văn Lung (quận 1, TP.HCM) và số 4 Thụy Khuê (quận Tây Hồ, TP. Hà Nội) khi chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc thực hiện các quy định về quản lý sử dụng đất chưa đúng quy định của Luật Đất đai.

Trên đây chỉ là một trong những ví dụ về những lùm xùm trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước. Công tác đẩy mạnh quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước vẫn luôn được Chính phủ, các cấp, ngành đặc biệt quan tâm, chỉ đạo nhằm đạt được hiệu quả cao nhất các kế hoạch đã đề ra.

Còn nhớ tại Tọa đàm “Cổ phần hóa: Đúng pháp luật nhưng phải nhanh”, ông Đặng Quyết Tiến, Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp – Bộ Tài chính cho biết, doanh nghiệp Nhà nước thời gian qua đang tập trung vào khâu rà soát đất đai trước khi thực hiện cổ phần hóa. Tuy nhiên, do đất đai của khu vực doanh nghiệp Nhà nước có phạm vi lớn nên việc rà soát, chấp hành bị chậm.

Quá trình rà soát cũng cho thấy một số doanh nghiệp không làm đúng theo quy định của Luật Đất đai và hướng dẫn về sắp xếp nhà, đất. Điều này đặt ra câu hỏi doanh nghiệp phải làm sao trả lời cho người dân thấy cơ sở nhà đất đó có sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả không, nếu không thì phải trả lại cho chính quyền địa phương để đấu giá giao đất cho những thành phần kinh tế khác.

Suốt một thời gian dài, câu chuyện về đất đai trong giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá là một trong những vấn đề được dư luận đặc biệt quan tâm. Có những doanh nghiệp Nhà nước làm ăn bết bát, thậm chí là thua lỗ triền miên nhưng lại quản lý nhiều khu “đất vàng”, có vị trí đắc địa tại các thành phố lớn. Đến khi cổ phần hóa, những doanh nghiệp này được định giá rất thấp, bởi lẽ đất thuê không được tính vào giá trị doanh nghiệp. Có thể thấy rõ vấn đề này trong câu chuyện cổ phần hóa một số doanh nghiệp Nhà nước như: Hãng phim truyện Việt Nam, Công ty CP Kem Tràng Tiền, Công ty Giày Sài Gòn…

Nhiều chuyên gia phân tích, giá trị đất đai đưa vào quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước không bao gồm đất thuê của Nhà nước và không tính giá trị lợi thế kinh doanh liên quan tới địa điểm vào giá trị đất thuê, là những kẽ hở khiến Nhà nước thất thu cả nghìn tỷ. Thực tế này đòi hỏi cần có những đổi mới trong quản lý nhằm ngăn chặn tình trạng trục lợi về đất đai trong quá trình cổ phần hóa.

Bên cạnh đó, trong quá trình cổ phần hóa tại một số doanh nghiệp Nhà nước đã để xảy ra lãng phí rất lớn về tài sản của Nhà nước do định giá doanh nghiệp không đúng, đặc biệt trong định giá về đất đai. Đó là vấn đề cốt lõi, bởi lẽ phần lớn các doanh nghiệp được cổ phần hóa giai đoạn vừa qua đều ở các thành phố. Những doanh nghiệp này nằm ở vị trí đắc địa, tài sản chính là đất, nếu định giá không đúng sẽ gây lãng phí rất lớn.

Bàn luận về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường từng phát biểu: Hiện nay, các doanh nghiệp của địa phương thường có vốn và quy mô sản xuất kinh doanh nhỏ, nhưng quỹ đất và giá trị đất lại rất lớn. Khi cổ phần hoá, chỉ một số doanh nghiệp nghiêm túc trong việc rà soát phương án sử dụng đất, trả lại đất cho Nhà nước, còn lại phần lớn doanh nghiệp sẽ đưa ra phương án sử dụng không phù hợp với hoạt động sản xuất kinh doanh.

Ông Võ cũng chỉ ra mấu chốt của vấn đề thẩm định giá đất trong quá trình cổ phần hoá. Đó là, nguy cơ Nhà nước bị thất thoát về giá trị đất đai vẫn rất lớn. Câu chuyện trung tâm của doanh nghiệp cổ phần hoá nằm ở chỗ giá trị đất đai đưa vào cổ phần hoá có đúng hay không đúng? Việc định giá được thực hiện như thế nào hay sẽ là câu chuyện liên kết với nhau theo kiểu lợi ích nhóm để xác định giá trị đất đó thấp đi. Điều này xuất hiện khá nhiều trong quá trình cổ phần hoá. Sau khi cổ phần hoá, có thể người ta sử dụng tài sản đất đó không đúng mục đích như trong phương án cổ phần hoá đã xác định.

Từ thực tiễn cho thấy, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước là chủ trương hoàn toàn đúng đắn. Chính phủ đã chỉ đạo phải minh bạch trong cổ phần hóa, minh bạch tất cả thông tin của doanh nghiệp, trong đó có giá trị thương hiệu, giá trị tinh thần và giá trị vật chất… Giá trị vật chất trước hết là đất đai và tài sản trên đất.

Thế nhưng, phải định giá doanh nghiệp thế nào cho đúng, cho sát với giá thị trường, minh bạch giá đó là bao nhiêu, ai sẽ đấu thầu, doanh nghiệp tư nhân nào đấu thầu, doanh nghiệp nào thắng thầu, thắng thầu với giá bao nhiêu? Một chuỗi quá trình đó phải minh bạch hoàn toàn. Và để làm được điều này, cần có sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý Nhà nước cũng như của các tổ chức chính trị – xã hội./.

Nguồn dẫn: Ngọc Tiến – Hà Cường/ Reatimes.vn
Link bài gốc: https://reatimes.vn/bien-dat-thue-lam-tru-so-thanh-du-an-thuong-mai-nhin-tu-phuong-dong-green-park-1599472282023.html

Chia sẻ bài viết này

scroll to top