Cuối tuần qua, Sở Xây dựng TPHCM đã phối hợp với HoREA tổ chức diễn đàn “Phát huy vai trò của DN, nhà đầu tư BĐS triển khai thực hiện Đề án phát triển thị trường BĐS TPHCM”.
Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, lãnh đạo DN tham dự diễn đàn, để thực hiện đúng mục tiêu, định hướng đề ra, giúp DN phát huy tốt và hiệu quả vai trò của mình, rất nhiều nút thắt cần được tháo gỡ.
Ông Trần Văn Châu, Chủ tịch HĐQT CTCP Địa ốc Chợ Lớn:Tạo điều kiện để DN tham gia
Có thể nói, Đề án “Phát triển thị trường BĐS TPHCM giai đoạn 2016-2020, định hướng đến 2025 và tầm nhìn đến 2030” đã xác định được định hướng, chiến lược tổng quát và kế hoạch phát triển cụ thể cả từ phía cơ quan quản lý nhà nước và DN.
Đề án nhằm phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị đồng bộ, hoàn chỉnh, kết nối và liên kết vùng để tạo cơ sở vững chắc, phấn đấu tăng diện tích cây xanh, công viên trong khu dân cư mới; phát triển nhà ở sinh thái với kiến trúc xanh, tiết kiệm năng lượng thích ứng với điều kiện tự nhiên và xu hướng biến đổi khí hậu, tạo diện mạo đô thị văn minh, hiện đại cho việc phát triển thị trường BĐS.
Để thực hiện đề án này một cách có hiệu quả, ở góc độ DN, tôi đề xuất UBND TP quyết định hoặc trình Thủ tướng Chính phủ rút ngắn quy trình thủ tục liên quan đến đầu tư xây dựng theo cơ chế công khai, minh bạch, liên thông một cửa, trực tuyến và hướng dẫn DN thực hiện. Bởi hiện nay, 1 văn bản của DN qua nhiều cửa và mỗi cửa trả lời đều phải gửi về TP xin ý kiến trước khi DN nhận văn bản thực hiện, mất thời gian 3-5 năm.
Việc thẩm định, xác định giá đất theo giá thị trường cũng cần có quy trình thực hiện theo hướng đơn giản, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục giao, thuê đất. Xem xét thay thế bằng thuế sử dụng đất ở với thuế suất ổn định, khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất có điều chỉnh phù hợp cho từng thời kỳ.
Khắc phục những khó khăn của chủ đầu tư trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, đảm bảo lợi ích thỏa đáng cho người dân, sắp xếp lại tái định cư, tạo công ăn việc làm ổn định để giảm mâu thuẫn và bất ổn xã hội.
Bên cạnh đó, Nhà nước cần có cơ chế giải tỏa cưỡng chế phù hợp khi dự án đã được đền bù tới 90% như TP đã làm trước đây, tránh trường hợp cố tình chây ì đòi hỏi quá đáng, làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án. Nhà nước cũng cần tạo điều kiện cho DN tăng vốn chủ sở hữu nhằm tăng cường nội lực, trở thành công ty đại chúng để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội.
Chúng tôi cũng đề nghị lãnh đạo TP sớm xem xét từng ngành, từng lĩnh vực để giải quyết phù hợp nhằm tạo điều kiện cho DN BĐS tăng vốn hoặc bán đấu giá vốn góp nhà nước tại DN để các DN hoạt động có hiệu quả hơn.
GS. Richard Peiser, Trường Kiến trúc Harvard, Hoa Kỳ:3 yếu tố cơ bản tạo ra thị trường năng động
Theo tôi, đất, tài chính và quy định là 3 yếu tố để tạo ra và duy trì một ngành BĐS năng động và cạnh tranh. Về quỹ đất không phải là nguồn cung thuần túy mà đất đó phải có khả năng phát triển và đáp ứng được nhu cầu. Trong khi đó ở Việt Nam rất khó xác định chủ sở hữu về đất đai. Lý do vì chưa có trung tâm lưu trữ thông tin về sở hữu đất đai. Một vấn đề liên quan nữa là bảo hiểm về quyền sở hữu.
Ở Hoa Kỳ bảo hiểm về quyền sở hữu đảm bảo cho các bên tham gia giao dịch một cách thuận lợi, đồng thời giảm thiểu thiệt hại nếu xảy ra tranh chấp. Đối với phát triển BĐS, yêu cầu đặt ra là phải có cơ sở hạ tầng (đường sá, vận tải công cộng, cống rãnh, điện, nước tiện ích) để người ta có thể sống được. Dù Nhà nước hay tư nhân làm đều phải tuân theo quy hoạch đã phê duyệt.
Về tài chính, điều đầu tiên để thị trường BĐS phát triển tích cực, lâu dài đòi hỏi thị trường cho vay, cầm cố phải được xác lập. Nếu phát triển BĐS chỉ dựa vào nguồn tiền huy động từ người mua bằng tiền mặt sẽ không hiệu quả. Ở Hoa Kỳ, BĐS được hỗ trợ tích cực bởi thị trường cho vay thế chấp lâu dài cho người mua nhà; cho vay xây dựng cho nhà thầu và phát triển. Ngân hàng có thể cho vay 70-80% giá trị căn nhà.
Tuy nhiên, để thị trường cho vay lâu dài cho người mua nhà phát triển, phải có thị trường cho vay thế chấp thứ cấp hoạt động. Cụ thể, ngân hàng cho người dân vay mua nhà bằng tài sản thế chấp, sau đó ngân hàng bán lại khoản vay cho các nhà đầu tư bên ngoài nhằm tiếp tục huy động vốn để tiếp tục cho đối tượng khác vay.
Quy định là yếu tố thứ 3 đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết thị trường BĐS. Yêu cầu đặt ra của các quy định là làm sao quá trình phê duyệt phải nhanh gọn, giảm thiểu chi phí; quy hoạch được rà soát định kỳ; quy hoạch cụ thể để phê duyệt chi tiết xây dựng. Quy định cũng đặt ra những tiêu chuẩn cụ thể về không gian công cộng và không gian mở đối với các dự án.
Bởi khi quỹ đất hạn hẹp, nhà đầu tư thường cho rằng làm tiện ích, công viên sẽ tốn kém, lãng phí. Đây là quan niệm sai lầm. Điều người mua nhà quan tâm là giá trị lâu dài mà BĐS tạo ra (không gian công cộng đi kèm, tiện ích). Càng đầu tư nhiều không gian công cộng, tiện ích, về lâu dài giá trị càng cao.
TS. Huỳnh Thế Du, Đại học FullBright Việt Nam:DN đóng vai trò chủ đạo, dẫn dắt
Thị trường BĐS Việt Nam hiện nay vẫn đang trong giai đoạn phát triển sơ khai, thiếu minh bạch. Người bán chưa cung cấp đầy đủ thông tin về sản phẩm, người mua buộc phải tìm kiếm những thông tin nhỏ lẻ, thiếu kiểm chứng, trong khi đó Nhà nước chưa đáp ứng được việc tạo ra một trung tâm dữ liệu để DN và người dân tham khảo. Việc thiếu thông tin tạo ra nhiều rủi ro cho thị trường. Để giảm thiểu những rủi ro này Nhà nước cần phát huy vai trò quản lý của mình.
Tuy nhiên, theo quan điểm của tôi, các nhà phát triển BĐS phải giữ vai trò dẫn dắt thị trường, phát triển đô thị. Nhìn lại TPHCM, từ lúc đổi mới tới nay, chỗ nào xây cái gì, xây như thế nào do các nhà BĐS quyết định, không phải chính quyền. Vấn đề cần quan tâm là chính quyền TP nên có cách ứng xử như thế nào theo kiểu “nắn dòng” để quyết định của các nhà BĐS đóng vai trò tích cực, tạo nên TP đáng sống, có cạnh tranh.
DN biết cách vận động để phát triển. Những định hướng chiến lược, phát triển kinh tế – xã hội không rõ ràng sẽ bị thị trường dẫn dắt, dẫn đến sự lệ thuộc vào cái nhìn ngắn hạn của DN, tức DN chỉ nhìn vào lợi nhuận của họ, khiến lợi ích dài hạn của TP sẽ không được đảm bảo.
Vì vậy, vấn đề tôi quan tâm lớn nhất đến vai trò của chính quyền, nên như thế nào để tạo ra môi trường thúc đẩy cho sự phát triển ngành BĐS lành mạnh. Hy vọng Đề án phát triển thị trường BĐS TPHCM giai đoạn 2016-2020 sẽ thực hiện với mục tiêu tạo ra một TP cạnh tranh và đáng sống.
