Nguy cơ sốt đất nền trên diện rộng

Theo nhiều chuyên gia, nhu cầu để ở không lớn, ngoài nguyên nhân đầu cơ làm cho giá đất tăng còn xuất phát từ thói quen tích tụ tài sản của người dân.

Chị T., một nhà đầu tư chuyên nghiệp đất nền, cho biết đầu tháng 3 chị quyết định mua miếng đất 250m2 tại một khu vực đang “hot” ở quận 9 với giá 29 triệu đồng/m2. Sau khi thỏa thuận với chủ đất, chị đặt cọc 100 triệu đồng, hẹn ngày ra công chứng mua bán và giao nốt số tiền còn lại. Tuy nhiên, chưa đến ngày công chứng có người đến năn nỉ mua lại với giá 34 triệu đồng/m2. Nhẩm tính chưa đến 5 ngày sau khi bỏ ra 100 triệu đồng tôi có thể thu về hơn 1 tỷ đồng.

Việc giới hạn thời gian bán ra lô đất nói riêng và một BĐS nói chung tại các dự án đã mua vào là giải pháp từng được một số quốc gia áp dụng và có tác dụng hạ nhiệt những cơn sốt đất. Ngoài ra để tránh nhà đầu tư đầu cơ quá nhiều, Nhà nước cần có các giải pháp về tín dụng, công khai quy hoạch… để hạn chế mua nhà đất nhưng không có nhu cầu để ở. Ông Ngô Quang Phúc,  Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Phú An

Đất nền một số khu vực quận 9 hiện nay vẫn là tâm điểm của cơn sốt. Một số dự án đất nền có sổ đỏ chỉ sau một thời gian đưa ra thị trường đã được bán sạch. Chủ đầu tư đã phải dùng chiêu đưa từng phần để tham khảo giá và đẩy giá, tức giai đoạn đầu thành công mới đưa tiếp giai đoạn 2 mỗi lần hơn 100 nền với giá cao hơn đợt đầu. Hay như một khu dân cư (thuộc phường Tân Thới Nhất, quận 12) nằm ở điểm cuối của tuyến metro Bến Thành – Tham Lương, những ngày sau Tết Mậu Tuất đất khu vực này có giá 4,5 tỷ đồng/nền 4,5mx18m. Tuy nhiên những ngày gần đây người bán đồng loạt đẩy giá lên 5,5 tỷ đồng/lô và đã có không ít người mua. Đất nền khu Nam cũng tăng giá không kém. Như chủ đầu tư khu dân cư VĐ thuộc khu Nam Sài Gòn đã quyết định tăng thêm 5 triệu đồng/m2 so với giá bán trước tết.

“Chúng tôi ngưng không nhận cọc nữa để thăm dò thị trường nhưng khách hàng cứ nài nỉ đòi mua” – đại diện chủ đầu tư cho biết.

Một tâm điểm tăng giá đất nền nữa là Củ Chi. Nhiều nhà đầu tư tại khu vực này cho biết sau Tết Mậu Tuất giá đất ở xã Bình Mỹ, huyện Củ Chi bị đẩy lên 200% so với giá trị ban đầu. Dọc theo tuyến đường liên tỉnh 08 xuyên qua Bình Dương, văn phòng môi giới đất đai mọc lên như nấm.

Một người môi giới tên Bình dẫn chúng tôi vào xem hàng loạt khu đất ven đường kênh cầu Cây Xanh thuộc ấp 7, xã Bình Mỹ. Để vào những lô đất này là con đường đất nhỏ, ngoằn ngoèo, cây cối um tùm, nhưng giá cũng được “thổi” lên 2,5 triệu đồng/m2. Theo nhân viên này, mấy tháng trước giá đất nông nghiệp ở đây khoảng 700.000 đồng/m2 cũng chẳng ai mua, nhưng nay tăng hơn gấp 3 chủ đất vẫn chưa bán. Dẫn chúng tôi tới lô đất 2.700m2 đất trồng cây lâu năm đang được hét giá 6 tỷ đồng.

“Lô đất này trước đã qua mấy lần sang tay. Lúc mới kêu bán, chỉ đặt cọc đã lời ngay 400 triệu đồng. Nay đã có người đặt cọc 1 tỷ đồng, tầm tháng nữa là ra công chứng. Mua đất ở đây là chỉ có lời, không có lỗ. Như khu đất kế bên khoảng 10.000m2 cũng chỉ đầm lầy và cỏ dại đã được một đầu nậu mua 5 tỷ đồng, nay có người trả 15 tỷ đồng vẫn chưa bán” – anh Bình nói.

Nhiều nguyên nhân đẩy giá đất

Lý giải sự nóng lên của thị trường đất nền vùng ven TPHCM từ đầu năm đến nay, nhiều chuyên BĐS cho rằng do các kênh đầu tư như ngoại tệ, vàng, chứng khoán, gửi tiết kiệm chưa hấp dẫn, đầu tư vào đất nền vùng ven trở thành kênh đầu tư được lựa chọn an toàn. Bởi thực tế, giá đất các quận vùng ven như quận 9, 12, Hóc Môn, Thủ Đức có vị trí tương đối đã lên mức 25-35 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, đất sạch để phát triển dự án đất nền, nhà phố của TP ngày một khan hiếm, công tác giải tỏa đền bù phức tạp, thời gian cho 1 dự án từ khi xin chủ trương đến triển khai chủ đầu tư phải mất 2-5 năm, làm cho cơ hội kinh doanh của chủ đầu tư trôi qua. Trong khi đó, Nhà nước thiếu những kênh thông tin cần thiết để hướng dẫn người dân đầu tư vào các ngành nghề bền vững nhằm tạo ra giá trị cho xã hội.

Sốt đất là tình trạng phổ biến ở các khu vực vùng ven hiện nay và là bài toán vô cùng nan giải. Bởi hiện nay TP đã ban hành Quyết định 60/2017, quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa. Nhưng giới đầu cơ gom đất phân lô đúng theo Quyết định 60 cũng không cấm được. Vấn đề là địa phương phải quản lý chặt để không bị phá vỡ quy hoạch và hình thành những khu nhếch nhác. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM

Bên cạnh đó, kinh tế vĩ mô phát triển ổn định cũng đang hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Và để tìm kiếm quỹ đất phát triển dự án, nhà máy sản xuất, không có gì thuận lợi hơn là đất vùng ven TPHCM. Khi các dự án được triển khai xây dựng sẽ kéo theo hạ tầng phát triển, đồng thời thu hút một lực lượng lớn lao động về đây làm việc. Tức nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, kéo theo các dự án về nhà ở phát triển, đã làm giá BĐS tăng.

Ngoài ra, lượng kiều hối chuyển về TPHCM trong năm 2017 đạt khoảng 5,2 tỷ USD, tăng 4,5% so với năm 2016, cũng được dự báo sẽ đổ vào BĐS trong năm 2018. Cũng cần phải kể tới các yếu tố khác như tập quán, tâm lý của người Việt “Miếng đất cắm dùi”, “An cư lạc nghiệp”, “Đất đai là tài sản tích lũy” cũng ảnh hưởng đến thị trường đất nền vùng ven TPHCM.

Việc nhiều người đổ xô mua đất còn có nguyên nhân nhằm đón đầu quy hoạch. Một nhân viên môi giới nói sốt đất tại Củ Chi do thông tin TP sắp xây dựng đường Vành đai 3 và dự án đường ven sông, nên giới đầu cơ đổ về đây “săn đất” bán kiếm lời.

Ngoài ra, việc mở đường, xây cầu, quy hoạch nông thôn mới, chỉnh trang đô thị, phóng hẻm… là những yếu tố hỗ trợ giá đất tăng chóng mặt. Rồi việc di cư cơ học của người dân các tỉnh thành đổ dồn vào TPHCM đã làm tăng áp lực về nhà ở, trường học, giao thông, điện, nước, cơ sở y tế chăm sóc sức khỏe… tại các quận trung tâm, buộc nhiều người phải di dời ra các quận vùng ven, kéo theo giá BĐS nơi đây tăng lên.

Ông Lê Tiến Vũ, Tổng giám đốc CTCP Địa ốc Cát Tường, cho biết trong phát triển vùng TPHCM bao gồm Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu và Tiền Giang; phía Đông có Đông Bắc, Tây và Tây Bắc TPHCM có vai trò là cửa ngõ, điểm giao thoa giữa Đông Nam bộ, ĐBSCL… Vì vậy hàng loạt dự án hạ tầng, công trình trọng điểm đã được đầu tư xây dựng, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, kéo theo giá đất các khu vực này tăng mạnh.

Thế nhưng, có một thực tế qua khảo sát của ĐTTC, đa phần các dự án do người dân và giới đầu cơ bỏ tiền gom đất tự quy hoạch chỉ là cắm cọc phân lô, các dự án của các công ty thì bài bản hơn, làm đường dẫn vào, xây móng từng lô, nhưng người dân vào xây nhà để ở không nhiều, chỉ lác đác vài căn.

Cần những giải pháp hạ nhiệt

Theo các chuyên gia, giá nhà đất quá cao hoặc trong một thời gian ngắn tăng đột biến, sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng, đặc biệt là những nhà đầu cơ đất đai. Do đó các giải pháp đưa ra để ghìm cương giá nhà, đất là điều cần thiết. Theo đó, đánh thuế là một trong những giải pháp phổ biến nhất để quản lý tài nguyên đất đai một cách hiệu quả tại nhiều quốc gia có thị trường BĐS phát triển trên thế giới. Cách đánh thuế thường đa dạng và linh hoạt, không rập khuôn.

Thí dụ, đánh thuế nặng những khu đất bỏ trống, hoang hóa, trì hoãn xây dựng… với mục đích chờ tăng giá. Cơ quan quản lý nhà nước có thể cân nhắc đánh thuế lũy tiến mảnh đất bỏ hoang thứ hai, thứ ba trở đi để chống đầu cơ. Thuế đất vừa được xem là công cụ điều tiết thị trường, đồng thời cũng chống lãng phí tài nguyên đất đai.

Theo đó, thay vì để người đang nắm giữ đất đai tự khai báo giá đất và nộp thuế căn cứ vào mức giá này, cơ quan quản lý nhà nước sẽ thành lập đơn vị độc lập định giá đất theo cơ chế lên xuống của thị trường. Mức giá trung lập này được sử dụng công khai làm cơ sở áp thuế và có liên thông với ngành thuế.

Thực tế, tại TPHCM nói riêng và cả nước nói chung, việc định giá BĐS để áp thuế tài sản (đất đai, nhà cửa) đều do bên mua bán tự khai báo và mức giá này thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Với sức nặng tài chính là áp thuế đất theo giá thị trường, BĐS có thể thoát cảnh “nhà nhà ôm đất, người người buôn đất”, vì trước khi đầu tư đất họ phải cân nhắc đến khoản thuế không hề nhỏ sắp sửa ập đến.

Tại nhiều dự án để tránh tình trạng nhà đầu tư lướt sóng làm nhiễu loạn thị trường, gây khó cho sản phẩm của dự án, một số doanh nghiệp đã siết lại bằng cách đưa ra quy định trong thời gian bao lâu người mua mới được chuyển nhượng. Trước đây chỉ dừng lại ở quy định hoàn tất xây dựng công trình trên đất theo đúng quy hoạch mới được cấp giấy chủ quyền, nhưng chỉ chừng ấy ràng buộc vẫn chưa đủ cứng rắn.

Việc giới hạn thời gian bán ra lô đất đã mua là giải pháp từng được một số quốc gia áp dụng và có tác dụng hạ nhiệt những cơn sốt đất. Đặc biệt, mục đích sử dụng đất của địa phương cần phải được kiểm soát chặt chẽ và nghiêm khắc. Các trường hợp làm thay đổi mục đích sử dụng đã quy định trong quy hoạch phải bị phạt nặng, đủ sức răn đe đồng thời buộc phục hồi mục đích sử dụng ban đầu.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, trước mắt mục tiêu hạ nhiệt hoặc chặn đứng cơn sốt đất cần được tiến hành từng bước, chia thành nhiều giai đoạn, đặt dần mục tiêu hoàn thiện cơ sở dữ liệu vùng. Trên cơ sở đó, những gói giải pháp chỉ nên được áp dụng theo cấp độ từ thấp tới cao để tránh gây sốc tâm lý cho thị trường. Rõ ràng hệ tư tưởng đầu cơ đất kiếm lời đột biến là nguyên nhân gây sốt đất cần phải mất nhiều năm, thậm chí tính bằng đơn vị cả thập niên mới có thể từng bước được điều chỉnh.