Xuất hiện từ 5 – 7 năm nay, khái niệm condotel (căn hộ khách sạn) đã không còn lạ lẫm. Thực chất condotel là một sản phẩm tài chính để huy động vốn.
Thay vì nhà đầu tư nhận được vốn gốc và lãi khi đáo hạn, họ sẽ nhận được căn hộ khi đáo hạn và mức lợi nhuận hàng năm được cam kết không rõ ràng của người huy động.
Theo ông Nguyễn Duy Hưng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Chứng khoán Sài Gòn, do đặc điểm này, ngoài các bộ ngành liên quan đến xây dựng và đất đai, không thể thiếu vai trò của Ngân hàng Nhà nước và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phải tuân thủ các quy định của một ngành nghề kinh doanh có điều kiện…
Theo thống kê, khoảng 27.000 – 29.000 căn hộ condotel được mở bán mỗi năm trong giai đoạn 2017 – 2019. Tuy thế, khi tiến hành giao dịch mua bán, dường như rất nhiều người vẫn chưa thật tỏ tường về việc mình đã bỏ tiền mua một sản phẩm có tính chất pháp lý thế nào. Đơn giản là vì những quy định hiện hành về condotel còn thiếu vắng nên chưa có nhà đầu tư nào được cấp “sổ hồng” – giấy bảo đảm chủ quyền cho món tài sản trị giá nhiều tỷ đồng này. Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty luật Basico, cho biết khi được tham vấn về việc sửa Luật Đất đai năm 2013, ông đã khuyến nghị mạnh mẽ về sự bùng nổ condotel và hệ lụy của nó, nếu vẫn tiếp tục bị “đặt ngoài vòng pháp luật” nhưng đã không được tiếp thu.
Tại tờ trình gửi Chính phủ về việc bổ sung, sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 2013, Bộ Tài nguyên – Môi trường đưa ra 2 giải pháp xử lý, song đề xuất lựa chọn phương án 1. Theo đó, những công trình này, nếu dành để ở thì xác định là đất ở, có thời gian sử dụng từ 50 – 70 năm. Chủ đầu tư (sơ cấp) được quyền chuyển nhượng và người nhận (chủ đầu tư thứ cấp) được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài. Giải pháp này sẽ giải quyết những vấn đề thực tiễn phát sinh như việc nhiều người mua để ở thay vì các mục đích tiêu chuẩn của loại hình này.
Còn theo văn bản trình Chính phủ của Bộ Xây dựng, các dự án đầu tư xây dựng condotel (và cả căn hộ văn phòng, khu nghỉ dưỡng – officetel, resort) đều chưa được quy định, điều chỉnh cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật. Trong thời gian chờ ban hành quy định, quy chuẩn kỹ thuật riêng với loại hình công trình này, Bộ Xây dựng cho rằng đối với dự án, công trình condotel, officetel mà các căn hộ ngoài sử dụng để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn còn có thể sử dụng vào mục đích ở (ổn định, lâu dài và hình thành đơn vị ở) thì phải đáp ứng quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như đối với nhà ở chung cư. Đối với dự án, công trình condotel, officetel mà căn hộ chỉ sử dụng để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn và không hình thành đơn vị ở thì có thể áp dụng quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng chung cư đối với công trình khách sạn.
Về pháp luật đất đai, Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi, bổ sung quy định về việc phân loại và cơ chế sử dụng đất hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa là đất thương mại dịch vụ) và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình bất động sản này. Về tài chính đất đai, bộ này đề nghị bổ sung quy định về thu tiền sử dụng đất đối với đất hỗn hợp.
Từ góc độ quản lý nhà nước, thực tế, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 đã có quy định về các loại đất, nhà với cơ chế quản lý và sử dụng khác nhau về nghĩa vụ tài chính, trình tự cấp, giao đất, quá trình sử dụng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng. Nếu thực hiện cấp sổ đỏ như đề xuất của Bộ Tài nguyên – Môi trường, chấp nhận sự đã rồi, thì rủi ro thất thoát ngân sách từ việc thu tiền sử dụng đất, các loại thuế và phá vỡ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương là rất lớn. Về phía nhà đầu tư, hiện nay giao dịch giữa “sơ cấp” và “thứ cấp” chỉ được điều chỉnh bằng quy định về giao kết hợp đồng theo Bộ luật Dân sự. Nhưng với đặc thù của sản phẩm có liên quan đến đất đai, nhà ở, sở hữu… thì việc căn cứ vào quy định giao kết hợp đồng là quá rủi ro cho bên “thứ cấp”.
Thực tế hiện nay cho thấy, vấn đề đã không còn là chuyện nên hay không nên phát triển. Condotel, officetel hay resort đã và sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ cùng với xu hướng phát triển của kinh tế chia sẻ, được sự nâng đỡ của công nghệ thời 4.0. Thế nhưng, tại sao khung khổ pháp luật liên quan lại lâu đến vậy?!
