Đúng như dự báo, thị trường BĐS mà đặc biệt là đất nền đã bùng lên nhiều điểm nóng sốt và hiện đang được giới đầu cơ, cò đất truyền lửa để kích hoạt một cơn bão giá.
Trước tình hình này, chính quyền các địa phương một số tỉnh thành phải lên tiếng cảnh báo, đồng thời tiến hành thanh tra việc chuyển đổi, mua bán, phân lô, xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp.
Nhộn nhịp mua đất lúa tại Long An
Ghi nhận tại TPHCM, giá đất hiện đang nhảy múa điên loạn, có nơi tăng giá 20% trở lên so với quý trước. Trong đó tâm điểm là những quận ven TP như: quận 9, quận Thủ Đức, Bình Tân, Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn và Cần Giờ. Cách đây vài tháng, nhóm đầu tư của anh S. có mua một lô đất 1.017m2 tại khu vực đường Phạm Đăng Giảng, quận Bình Tân (TPHCM) nhằm mục đích phân lô bán nền. Anh S. cho biết, thời điểm đó giá tầm 16 triệu đồng/m2, nhưng đất cùng khu vực vọt lên 22 – 25 triệu đồng/m2.
Thấy giá tăng vùn vụt, các thành viên trong nhóm đã quyết định bán sang tay và chốt lời ở mức giá 27 tỷ đồng. Thực ra cơn sốt đất tại TPHCM đã rất nóng trong năm 2017 và nay bắt đầu lan dần sang các tỉnh lân cận Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu. Tuy nhiên, một số huyện của tỉnh Long An mới được xem là nhộn nhịp nhất khi các đại gia về đây “săn” đất lúa để chuyển thành đất thổ cư rồi phân lô bán nền.
|
Theo chân một nhóm đầu tư, cuối tuần rồi chúng tôi xuống huyện Cần Giuộc, Long An “săn” đất đón sóng đầu tư từ các siêu dự án của Vingroup, Him Lam, FLC. Trước khi đi xem những mảnh đất người dân gửi bán, anh T. chỉ cho chúng tôi xem mảnh đất diện tích 3.500m2 đang san lấp và tiết lộ, mảnh đất ruộng này mua trước tết với giá xấp xỉ 3 tỷ đồng, vài hôm nữa san lấp xong có thể bán chênh lệch gấp đôi.
“Nếu anh đầu tư thì nên xuống tiền ngay. Giới đầu tư đang đổ bộ xuống đây gom đất, giá tăng từng giờ từng phút” – anh T. hối thúc. Kéo chúng tôi lên xe tiến về mảnh đất cách đó không xa, anh T. cho biết khu đất có diện tích 1,3ha (4.000m2 đất vườn, còn lại là đất ruộng) đang lọt vào tầm ngắm của nhiều đại gia. Khi ô tô vừa dừng trước khu đất, ngay lập tức chủ nhân mảnh đất xuất hiện và hét giá 14 tỷ đồng. Biết chúng tôi không phải là dân địa phương, chủ đất cho biết người ngoại tỉnh muốn mua đất lúa phải chứng minh đã sở hữu đất vườn trên địa bàn.
Có mặt tại phòng công chứng Thị trấn Hậu Nghĩa, huyện Đức Hòa, Long An, chúng tôi mới chứng kiến một cảnh nhộn nhịp người mua, kẻ bán, nông dân, cò đất và các đại gia bàn tán như một cái chợ. Bên ngoài là những chiếc ô tô và xe máy đậu kín chỗ, các tài xế thì ôm gọn các bao tiền vào trong để sẵn sàng đặt cọc khi giấy tờ đã được ký.
Bên trong phòng công chứng từng nhóm mua bán là những lời thuyết trình của giới cò đất huyên thuyên bất tuyệt về cách thức mua bán và chuyển đổi mục đích đất như một cán bộ địa chính. Người bán là nông dân cứ như “nghị gật” đồng ý, đồng ý… Người mua thì điểm này ok, điểm kia ok… xuống tiền đặt cọc.
Đại loại như quy định muốn sang tên đất lúa người mua đáp ứng 2 điều kiện: thửa đất ruộng quy định mua tối thiểu 1.000m2 trở lên, đã đứng tên sở hữu đất vườn ở địa phương nào phải có giấy chứng nhận. Điều kiện thứ hai không phải lo, việc này sẽ thông qua một đơn vị dịch vụ, họ sẽ cho “thuê” giấy chứng nhận với chi phí tầm 20 triệu đồng. Thuê bằng cách nào – tôi hỏi? Tay môi giới trả lời: Anh không phải quan tâm, sẽ có một miếng đất vườn do anh đứng tên và anh chỉ được nhìn thấy thôi. Mọi thủ tục chúng tôi làm hết, anh chỉ việc ký trước công chứng. Khi mua bán xong anh lại ký trước công chứng sang lại mảnh vườn này cho chủ cũ.
Cơn sốt đất đã bùng phát ra các quận ven TPHCM và các tỉnh lân cận.
Mua đất ruộng xong thủ tục chuyển đổi mục đích như thế nào – tôi hỏi tiếp? Môi giới nói ngay: Theo quy định, lần chuyển mục đích đầu tiên trên mảnh đất ruộng tối đa là 900m2 thành đất thổ cư, tiền sử dụng đất phải đóng: 900m2 x 160.000 đồng (tính bình quân). Chuyển lên đất thổ cư lần 2 tối đa cũng 900m2 nhưng tiền sử dụng đất phải nhân hệ số K 1.5. Tức 160.000 đồng x 1,5 x 900m2. Và cứ thế là lần thứ 3, 4…
“Nếu anh ngại như những gì tôi nói, có thể lên trực tiếp cán bộ phòng Tài nguyên-Môi trường huyện hỏi thông tin quy hoạch, thủ tục sang tên, chuyển mục đích sử dụng… sẽ biết ngay”- môi giới biện minh và nói thêm: Muốn thông tin kỹ hơn có thể lót tay chút tiền cà phê nhé.
Cẩn trọng giao dịch đất Long Sơn
Mới đây, Thành ủy TP Vũng Tàu đã có công văn khuyến nghị người dân trong và ngoài địa phương cần thận trọng trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Long Sơn, trước thực trạng giá đất tăng mạnh tạo thành cơn “sốt ảo” kể từ khi một số dự án kinh tế lớn được triển khai xây dựng tại đây.
Văn bản cũng cho biết quy hoạch xây dựng xã Long Sơn trong tương lai chủ yếu tập trung xây dựng các công trình kinh tế, quốc phòng của quốc gia. Diện tích quy hoạch đất ở hạn chế và chỉ tập trung giải quyết tái định cư tại chỗ cho người dân địa phương có đất bị thu hồi thực hiện dự án. Do đó, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ý tưởng xây dựng nhà ở hay kinh doanh dịch vụ, thương mại có nguy cơ rủi ro lớn trong đầu tư.
Theo ông Phạm Tấn Chiểu, Trưởng Phòng Tài nguyên-Môi trường TP Vũng Tàu, việc người dân ồ ạt mua đất ở Long Sơn rất có thể sẽ gặp nhiều rủi ro. Bởi thực tế Tổ hợp hóa dầu Long Sơn chỉ mới được khởi công xây dựng. Chưa kể, khi nhà máy hoàn thành đi vào hoạt động khu vực Long Sơn cũng không tập trung phát triển lĩnh vực thương mại, dịch vụ.
Do đó, vị này cảnh báo nếu người dân đầu tư mua đất, phân lô bán nền, xây dựng các hoạt động dịch vụ xung quanh khu vực này sẽ không hiệu quả. Bên cạnh đó, diện tích đất Nhà nước quy hoạch để thực hiện dự án nêu trên là khá lớn. Nếu không cẩn thận người dân sẽ mua phải đất đang trong diện thu hồi giải tỏa.
Ngoài ra, nhu cầu nhà ở của người dân xã Long Sơn hiện tại khá ổn định, vì vậy nhu cầu thực chất mua đất để ở sẽ không cao. Nhiều khu vực đất ở xã Long Sơn thuộc Nhà nước quản lý, do đó khi mua bán bằng giấy tay rất nhiều rủi ro. Ông Chiểu khuyến cáo thêm, để bảo đảm quyền lợi, người dân có đất không nên vội vàng bán, nên để lại sử dụng cho đúng mục đích. Còn đối với người mua không nên mạo hiểm mua đất sang tay, vì không có khả năng bảo đảm về mặt pháp lý để được công nhận quyền sử dụng đất.
Vân Đồn tăng giá ảo gấp 5-6 lần
Hội Môi giới BĐS Việt Nam vừa phát đi văn bản nhận định, Quảng Ninh đang trở thành thị trường hấp dẫn, thu hút lượng khách đến đầu tư khá lớn. Điển hình là TP Hạ Long, Móng Cái và đặc biệt là Vân Đồn. Đáng chú ý, tại Vân Đồn hiện có nhiều nhà đầu tư thiếu hiểu biết, đi gom đất và sử dụng các môi giới không chuyên đưa thông tin, quy hoạch không chính xác, chào bán và đẩy giá cao.
Điều này có thể gây ảnh hưởng không tốt cho thị trường BĐS khu vực này. Hiện giá đất nền tại các dự án có giá dao động từ 20-50 triệu đồng/m2, tăng mạnh so với trước Tết; đất thổ cư giá giao dịch từ 3-60 triệu đồng/m2, tùy vào vị trí, diện tích và loại đất. Mức giá này cũng tăng nhưng biên độ nhỏ tùy thuộc vào mức độ rõ ràng của quy hoạch tại vị trí đó.
Cũng theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, do chưa có sự đầu tư lớn về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ở khu vực này nên giá trị đất đai thực sự chưa cao, giá trị tăng lên chủ yếu nhờ vào thông tin Nhà nước đưa Vân Đồn thành đặc khu kinh tế. Với yếu tố này đất đai chỉ có thể tăng giá trị khoảng 10-20% so với 2016, 2017. Nhưng thực tế đang có một số hiện tượng đầu cơ, môi giới BĐS không chuyên đẩy giá tạo giá trị ảo với mức tăng khoảng 5-6 lần giá trị so với năm 2016, 2017.
Trong tháng 4 này, Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết sẽ đặt văn phòng đại diện tại khu vực này để kết nối với chính quyền, các chủ đầu tư, đơn vị, cá nhân môi giới BĐS và hỗ trợ cung cấp thông tin chính xác cho mọi đối tượng. Lãnh đạo đơn vị này cũng khuyến cáo người mua đất nên bình tĩnh, suy tính trước khi quyết định mua đất, không chạy theo cơn sốt giá và mua với bất cứ giá nào.
Lo sợ thị trường có nguy cơ bong bóng, mới đây, UBND tỉnh Quảng Ninh cũng yêu cầu huyện Vân Đồn và các sở, ngành liên quan siết chặt việc chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là đất trồng lúa, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản. UBND tỉnh Quảng Ninh cũng thừa nhận Vân Đồn đang có hiện tượng sốt đất ảo và xuất hiện hiện tượng mua bán ngầm. Giai đoạn này tỉnh đang tiến hành lập quy hoạch chung xây dựng khu kinh tế Vân Đồn trở thành đặc khu kinh tế, do vậy việc mua bán đất các khu đất không rõ ràng sẽ trở nên lạc hậu, không phù hợp.
Theo: Minh Tuấn/ Sài Gòn Đầu tư
