Sốt đất ở đặc khu kinh tế: Tỉnh táo để không dính bẫy bong bóng

Mặc dù dự Luật Đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt (đặc khu kinh tế) còn đang được Quốc hội bàn thảo, nhiều vấn đề chưa thống nhất nhưng trên thực tế, 3 địa điểm bao gồm Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) và Phú Quốc (Kiên Giang) đã xảy ra tình trạng sốt đất.

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tại thị trường Vân Đồn (Quảng Ninh), trong quý I đầu năm nay, sản phẩm được giao dịch chủ yếu là đất nền và đất thổ cư tại các vị trí trung tâm. Tổng lượng giao dịch loại sản phẩm này đạt 800 giao dịch.

Đất nền tại các dự án có giá giao động từ 20 – 50 triệu đồng/m2, tăng mạnh so với trước Tết. Đất thổ cư giá giao dịch từ 3 – 60 triệu đồng/m2, tùy vào vị trí, diện tích và loại đất. Mức giá này cũng tăng nhưng biên độ nhỏ tùy thuộc vào mức độ rõ ràng của quy hoạch tại vị trí đó.

Các dự án thuộc huyện Vân Đồn đang được triển khai như khu đô thị Thống Nhất: 20 – 25 triệu đồng/m2 đã thanh khoản hơn 90% dự án; khu đô thị Vương Long: 20 triệu đồng/m2 đã thanh khoản đến 75% dự án.

“Nhu cầu mua đất thổ cư của các nhà đầu tư tương đối lớn do tâm lý khách hàng và các nhà đầu tư đang chờ đợi chính quyền công bố quy hoạch mới đặc khu. Đang có nhiều nhà đầu tư thiếu hiểu biết, đi gom đất và sử dụng các môi giới không chuyên đưa thông tin, quy hoạch không chính xác, chào bán và đẩy giá cao, có thể gây ảnh hưởng không tốt cho thị trường bất động sản khu vực này”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư kí Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định.

Trong khi đó, tại Phú Quốc, giao dịch đất nền bị hạn chế do quyết định của Thủ tướng Chính phủ ngưng phân lô bán nền (đất ở có diện tích trên 500 m2 và đất nông nghiệp trên 1.000 m2 mới được phân lô). Các giao dịch đất nền không sôi động. Các dự án quy mô nhỏ có mức giá trung bình từ 4 – 7 triệu đồng/m2. Các dự án có quy hoạch bài bản, quy mô lớn khoảng 10 – 55 ha có mức giá 15 – 25 triệu đồng/m2.

Đất thổ cư được giao dịch nhiều chủ yếu là các mảnh đất lớn khoảng 3.000 m2 trở lên. Lượng giao dịch tăng khoảng 30 – 70% tùy từng khu vực. Các khu vực đang có hiện tượng sốt đất là: khu vực Bãi Trường, Ấp Ông Lam, ấp Ba Trại, ấp Khu Tường, Rạch Gió, Suối Đá, Suối Lớn, Suối Mây (xã Dương Tơ), Ấp 2, Ấp 3, Ấp 4 xã Cửa Cạn. Các giao dịch này chủ yếu là lướt sóng.

Hội Môi giới bất động sản cho biết sản phẩm đất nền và đất thổ cư nhìn chung có mức giá giao dịch tăng khoảng 8 – 10% so với quý cuối năm 2017.

Hiện các nhà đầu tư còn đang “nghe ngóng” quyết định chính thức Phú Quốc lên đặc khu nên giao dịch đất nền chững lại. Tuy nhiên thị trường này được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới do bản thân Phú Quốc từ trước đến nay đã được đầu tư hạ tầng bài bản. Nhiều chủ đầu tư lớn đã đầu tư tại Phú Quốc để biến nơi đây thành trung tâm du lịch của cả nước.

Riêng với đặc khu Bắc Vân Phong (tỉnh Khánh Hòa), có thể nói đây là địa điểm đang kém phát triển nhất trong số 3 đặc khu. Trong quý I/2018 đã xuất hiện nhiều nhà đầu tư lớn và các nhà đầu tư nhỏ lẻ từ Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Nha Trang đi tham khảo hiện trạng và giao dịch tại các khu vực đất thuộc Đặc khu kinh tế Vân Phong.

Theo giới chuyên gia phân tích, nếu đề xuất thành lập đặc khu kinh tế Bắc Vân Phong được Quốc hội thông qua thì đây sẽ trở thành vùng kinh tế trọng điểm Trung Bộ và là một đầu mối giao lưu quốc tế, trung tâm du lịch quan trọng của Việt Nam. Nút thắt của thị trường bất động sản Khánh Hòa chính là việc hoàn thành kết nối giao thông.

Tuy vậy, ông Nguyễn Văn Đính cảnh báo: Dù được chính thức phê duyệt đặc khu nhưng các khu vực này còn cần thời gian khá dài để huy động vốn, xây dựng cơ sở hạ tầng, kêu gọi đầu tư. Hơn nữa quy hoạch đặc khu kinh tế vẫn chưa được phê duyệt chính thức. Các nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo, tìm hiểu thông tin từ các bên chính thống và chính quyền địa phương để không rơi vào bẫy gom đất, thổi giá của một số đối tượng.

Hồi đầu tháng, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi UBND các tỉnh Quảng Ninh, Khánh Hòa và Kiên Giang đề nghị quản lý, ổn định thị trường bất động sản, tránh đầu cơ, tạo bong bóng. Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh chỉ đạo thực hiện và báo cáo về Bộ trước ngày 7/5.

Dự kiến vào kỳ họp tháng 5, Quốc hội sẽ cho ý kiến và xem xét thông qua Luật Đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt. Luật thông qua sẽ tạo tiền đề cho việc thành lập các đặc khu trong tương lai.