Sợ bong bóng bất động sản, ngân hàng siết vay tiền

Lo ngại vỡ bong bóng bất động sản (BĐS) gây ra nhiều hệ lụy như trước đây, một số ngân hàng đã tung ra nhiều chiêu để hạn chế dòng tiền chảy ồ ạt vào thị trường này. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tín dụng đổ vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, nhất là lĩnh vực địa ốc.

Hiện nay một số ngân hàng đã đẩy mức lãi suất cho vay mua, sửa chữa, xây mới nhà cửa cao hơn so với giai đoạn trước 1%-2%/năm tùy từng ngân hàng.

Chẳng hạn Eximbank quyết định từ ngày 2-5 điều chỉnh biểu lãi suất cho vay mới đối với các khoản vay mua nhà, đất tăng thêm 1%/năm so với trước, lên mức 11%/năm. Mức lãi suất mới này áp dụng cho tất cả khoản vay bao gồm xây, sửa nhà, mua căn hộ… Không chỉ tăng lãi suất cho vay, ngân hàng này còn không triển khai gói tín dụng ưu đãi dành cho lĩnh vực địa ốc hoặc khách hàng cá nhân vay mua nhà.

Tương tự, Ngân hàng Việt Á đang áp dụng lãi suất cho vay mua nhà, đất với mức khoảng 12,38%/năm. Tuy nhiên, mức lãi suất này vẫn chưa phải là cao nhất. Bởi trên thực tế có ngân hàng đẩy lãi suất cho vay sửa chữa, xây mới, mua nhà lên tới 13%.

Cụ thể, theo nhân viên tư vấn tại Ngân hàng Techcombank, hiện khách hàng khi có nhu cầu vay vốn để mua nhà, sửa chữa hoặc xây mới nhà thì sau mức lãi suất ưu đãi, khách hàng sẽ phải chịu lãi suất lên tới 13%/năm. “Lãi suất cho vay đối với BĐS thời gian gần đây chỉ có tăng chứ không giảm” – nhân viên tư vấn giải thích.

ác ngân hàng đang hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực BĐS. Trong ảnh: Khách hàng đang giao dịch tại Techcombank. Ảnh: TL

Đáng chú ý cùng với việc tăng lãi suất, một số ngân hàng còn tung chiêu để siết dòng tiền đổ vào lĩnh vực địa ốc. Ví dụ giảm cho vay ưu đãi, nâng phạt lãi suất trả trước hạn, đưa ra các điều kiện khắt khe hơn với người vay mua nhà, đất, xét cho vay không quá 50%-60% giá trị tài sản thế chấp.

Việc đẩy lãi suất và siết cho vay khiến các công ty địa ốc, nhà đầu tư và người vay mua nhà méo mặt. Chị Tố Lan, nhà quận 9, TP.HCM chia sẻ chị có liên hệ với nhân viên tư vấn của một ngân hàng thì được biết lãi suất ưu đãi năm đầu tiên là 8,99%/năm. Hết thời gian vay ưu đãi, chị sẽ phải chịu lãi suất thả nổi lên tới 13%/năm. Đây là mức lãi suất khá cao so với các lĩnh vực kinh doanh thông thường ở các ngân hàng. Chưa kể, nếu trả nợ trước hạn khách hàng sẽ phải chịu thêm lãi phạt tới 3%.

“Mức lãi suất này cao so với dự kiến nên tôi phải cân nhắc, tính toán để không rơi vào cảnh khốn đốn vì lãi vay ngân hàng” – chị Tố Lan nói.

Đừng để nợ xấu quay trở lại

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc NHNN Chi nhánh TP.HCM, hiện cho vay BĐS chiếm khoảng 10,8% tổng dư nợ cho vay tại TP.HCM. Dư nợ ở TP.HCM vào khoảng 1,8 triệu tỷ đồng tính đến cuối năm 2017, trong đó cho vay BĐS tương đương khoảng 194.400 tỷ đồng. So với hồi đầu năm, hiện vốn vay BĐS tăng khoảng 5% trên tổng dư nợ, tương đương tăng gần 10.000 tỷ đồng.

Hạn chế nợ xấu Việc siết dòng tín dụng chảy vào BĐS, chứng khoán sẽ giúp hệ thống tài chính và ngân hàng phát triển bền vững. Riêng đối với lĩnh vực địa ốc, các ngân hàng lựa chọn dự án khả thi để cho vay, hạn chế việc cho vay ồ ạt để nợ xấu không quay trở lại. Ông PHẠM MẠNH THẮNG, Phó Tổng Giám đốc Vietcombank

Cũng theo ông Minh, NHNN TP.HCM liên tiếp đưa ra các văn bản cảnh báo rủi ro trong hoạt động đầu tư tín dụng BĐS, kể cả các dự án BOT. “Bản thân các ngân hàng cũng hạ tỷ lệ cho vay địa ốc. Cụ thể, sau khi định giá BĐS dựa trên ba yếu tố gồm giá thị trường, bảng giá đất do UBND TP ban hành và cách tính của từng ngân hàng, các ngân hàng thường chỉ cho vay tầm 30%-50% giá trị đất. Với những biện pháp này, các ngân hàng cũng đã hạn chế rủi ro khi cấp tín dụng vào lĩnh vực nhà, đất” – ông Minh cho biết thêm.

Tuy vậy chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu, cho rằng tại thời điểm này, các ngân hàng không chỉ kiểm soát tín dụng vào BĐS mà cần phải kiểm soát đường đi của dòng tín dụng. Theo đó, cần phân loại tín dụng bởi hiện nay tín dụng cho vay mua nhà, xây nhà, sửa chữa nhà theo quy định của NHNN vẫn thuộc loại cho vay cá nhân, cho vay tiêu dùng. Do đó con số cho vay hiện tại vẫn chưa thể hiện đầy đủ để xác định rõ những rủi ro của tín dụng BĐS.

“Nếu muốn có con số xác thực hơn và cơ quan quản lý nhìn được toàn cảnh hơn thì cần gộp những yếu tố trên lại, đưa vào phần tín dụng BĐS. Khi đó mới kiểm soát được dòng vốn đổ vào lĩnh vực này” – TS Hiếu nói.

Tán đồng quan điểm này, nhiều ý kiến khác cũng cảnh báo lượng khách hàng vay vốn đầu tư địa ốc đang tăng lên nhanh chóng, dấy lên nguy cơ vỡ bong bóng. Do đó siết chặt cho vay trong lĩnh vực BĐS là cần thiết. Trước mắt, động thái này sẽ tác động không tốt đến thị trường BĐS nhưng về lâu dài sẽ ảnh hưởng tích cực bởi nó giúp điều chỉnh thị trường này, tránh đẩy thị trường BĐS rơi vào tình trạng bong bóng như đã từng xảy ra gây hậu quả nặng nề.

Tuy vậy, NHNN cũng cần có chính sách hợp lý kiểm soát chặt chẽ đối với từng phân khúc thị trường địa ốc. Theo đó, chỉ siết vốn chảy vào phân khúc đất nền, căn hộ cao cấp. Còn mở ở phân khúc trung và thấp cấp thì không nên siết vì nó phục vụ cho tầng lớp bình dân đang có nhu cầu lớn về nhà ở.

Ưu tiên vốn cho sản xuất, kinh doanh NHNN đưa ra định hướng tăng trưởng tín dụng năm 2018 ở mức 17% (tức thấp hơn năm 2017 ở mức 18,7%). Đặc biệt cơ quan này đề nghị các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt hơn dòng vốn đổ vào thị trường địa ốc. Đáng chú ý mới đây NHNN có Văn bản số 563 yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh. Theo đó, thống đốc NHNN yêu cầu hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản. “Đặc biệt thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án BĐS, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản đảm bảo để có biện pháp xử lý thích hợp” – NHNN lưu ý.