“Giá bất động sản – Thực hay ảo? Giải pháp phát triển bất động sản cho nhu cầu thực” là chủ đề của hội thảo mà Câu lạc bộ Địa ốc Saigon Times cũng kết hợp với Thời báo Kinh tế Sài Gòn tổ chức ngày 18-5-2018, tại khách sạn InterContinental Saigon.
 |
| Các diễn giả tại tọa đàm. Ảnh: Thành Hoa |
Thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn tăng trưởng nóng. Nhiều chuyên gia và các cơ quan quản lý nhà nước đã đưa ra cảnh báo giá bất động sản quá cao sẽ dễ xảy ra rủi ro cho tất cả các bên tham gia thị trường. Đồng thời, khiến người dân càng khó có điều kiện tiếp cận và tạo lập nhà ở.
Hỏi: Số liệu của các công ty nghiên cứu thị trường, như DKRA Việt nam thì cho biết giá bất động sản phân khúc đất nền 1 năm nay tiếp tục tăng; một số khu vực như quận 9 hay Thủ Đức, huyện Bình Chánh tăng mạnh tới 60-70%. Về phân khúc nhà phố, biệt thự, số liệu của CBRE cũng cho biết quí 1 tiếp tục tăng trên 30%. Giá bán trung bình của phân khúc căn hộ ở TPHCM đã vượt mức 30 triệu đồng/mét vuông. Mời ý kiến nhận định tình hình của Savills và Sở Xây dựng?
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam:
 |
| Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam |
Giá bất động sản tăng “nóng” thời gian qua có nhiều yếu tố, trong đó có sự đẩy giá của các thành phần môi giới. Còn ở góc độ người tiêu dùng nhu cầu ở của người dân là có thật. Hiện nay, TPHCM có khoảng 10 triệu dân, thì có 2-3 triệu là người dân ngoại tỉnh đến TPHCM sinh sống và làm việc nên có nhu cầu về nhà ở. Bên cạnh đó thì tích lũy của người dân nhiều hơn.
Hiện nay, thị trường bất động sản có nhiều sản phẩm từ đất nền đến nhà ở cao tầng. Tuy nhiên, đất nền không phải ai cũng đủ khả năng mua. Tâm lý của người dân là mua để tích lũy để đó sau 3-5 năm mới xây nhà.
Một lý do nữa là kênh đầu tư giờ đây cũng có sự thay đổi, nếu như trước đây người dân thường gửi tiền ngân hàng và mua vàng thì nay chuyển sang đầu tư bất động sản làm của để dành. Chính vì những lý do đó đã làmcho giá bất động sản tăng lên.
Tại khu vực quận 9, quân 2, hệ thống giao thông kết nối tốt nhiều tuyến đường đã kết nối với Long An, Bình Dương, Đồng Nai.
Dựa trên tốc độ tăng trưởng của kinh tế và thu nhập bình quân đầu người hiện nay ở mức 2.000 đến 2.500 đô la Mỹ/người/năm thì tăng trưởng “nóng” của bất động sản là có thật. Tôi đã từng đi xe máy đi mua đất có những nơi tháng trước 600 -700 triệu đồng thì tháng sau tăng gấp đôi.
Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng phát triển nhà – Sở Xây dựng:
 |
| Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng phát triển nhà – Sở Xây dựng TPHCM |
Thời gian qua có hiện tượng mốt số người dân và nhà đầu tư nhỏ lẻ chuyển hướng về quận 2, quận 9 mua nhà ở thấp tầng, riêng lẻ và đất nền khiến giá nhà đất khu vực này tăng cao.
Nguyên nhân của sự chuyển hướng này là do cơ sở hạ tầng kỹ thuật, giao thông của thành phố phát triển mạnh; chủ trương của lãnh đạo thành phố về ý tưởng hình thành khu đô thị sáng tạo ở khu Đông (quận 2, 9 và Thủ Đức); hỏa hoạn ở các chung cư cao tầng ở cả Hà Nội và TPHCM làm tâm lý người dân ngán ngại không muốn mua nhà chung cư; kinh tế vĩ ở nước ta ổn định, đặc biệt nền kinh tế của thành phố phát triển mạnh, người dân có thu nhập và nhu cầu đầu tư; người dân muốn nhận chuyển nhượng các lô đất nhỏ và tự xây dựng thì giá thành thấp hơn so với các dự án thương mại.
Theo tôi, sự tăng giá của sản phẩm theo thời gian, khoảng 5-10% cùng với sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng là phù hợp. tuy nhiên sự tăng đột biến tới 70% là không đúng giá trị thực của sản phẩm, cần xem lại. Theo tôi do cò đất, môi giới thổi giá sản phẩm, khai thác yếu tố hưởng lợi chênh lệch khi chuyển nhượng, sang tay sản phẩm.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group – Chủ nhiệm Câu lạc bộ Địa ốc Saigon Times: Đất nền tăng như vậy? Giá căn hộ định vị như thế nào, Nam Long có tăng giá bán căn hộ hay không?
Ông Nguyễn Minh Quang, Giám đốc Phát triển kinh doanh và Marketing Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long:
 |
| Ông Nguyễn Minh Quang (ngoài cùng bên phải), Giám đốc Phát triển kinh doanh và Marketing Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long |
Tiêu chí của Nam Long là tạo ra các sản phẩm có giá trị và vừa túi tiền với người dân. Giá từ 1-2 tỉ đồng, họ vay 10-20 năm, đó là mức giá hợp lý với thị trường, khi thu nhập bình quân của cư dân thành phố tăng thì sức mua cũng tăng tương ứng. Đó là công thức chúng tôi phát triển sản phẩm của mình.
Cách đây 1 tuần, chúng tôi và hiệp hội môi giới đã thăm Nha Trang, ở Vịnh Vân Phong chúng tôi hỏi giá mặt bằng, họ nói 10 tỉ đồng. Tuy nhiên mặt bằng đó để cho thuê với giá 5 triệu đồng, 3 triệu đồng/tháng thì không ai thuê. Mức giá này hoàn toàn không ổn. Từ những yếu tố này quý vị có thể nhận thấy giá đất đang ảo hay thực.
Giá bán có thể hợp lý nhưng điều kiện thanh toán quá gắt từ 6 tháng – 1 năm thì không thể phù hợp với nhu cầu người dân.
Hỏi: Giá bất động sản đã vừa với túi tiền của đại diện số đông người Việt Nam tiếp cận nhà ở hay chưa?
Ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam: Tùy theo từng thời điểm, tùy theo chi phí cho từng dự án để đánh giá là vừa với túi tiền của người dân hay chưa?
Công ty Nam Long đã đưa ra được nhiều sản phẩm được cho là vừa túi tiền và đã thuyết phục được nhà đầu tư Nhật làm dự án vừa túi tiền cho người dân Việt Nam.
Với thu nhập hiện nay, một năm 2 vợ chồng có gần 100 triệu đồng mới mua được 1 căn hộ 70 mét vuông. Với thu nhập như vậy mua được căn hộ 70 mét không phải là dễ. Khó khăn của chúng ta là lãi suất cao, thu nhập thấp . So với bình quân từ 2.000 đô la mua được căn hộ 1,5 tỉ đồng là khó khăn, phải mất 20 năm trả được.
Nhiều dự án giá cao tại vì chi phí tạo lập bất động sản cao, chi phí thủ tục đền bù giải tỏa cao. Vì thế, cần sự hỗ trợ từ nhiều phía, trong đó có sự hỗ trợ của cơ quan nhà nước, định hướng các sản phẩm vừa túi tiền cho người dân.
Ông Ngô Quang Phúc: Có ý kiến cho rằng người dân lo lắng khi gửi tiền vào ngân hàng chỉ nhận được bảo hiểm tiền gửi là 75 triệu đồng, họ rút tiền ra để đầu tư vào nhà đất, khiến giá nhà đất tăng lên. Ông Bùi Quang Tín, ông nhận định về điều này như thế nào?
Tiến sĩ Bùi Quang Tín, Giám đốc Trường Doanh nhân Bizlight
 |
| Tiến sĩ Bùi Quang Tín, Giám đốc Trường Doanh nhân Bizlight |
Hiện quy định về hạn mức chi trả tiền gửi bảo hiểm với khoản tiền gửi chỉ là 75 triệu đồng. Nhiều người lo ngại khi gửi tiền hàng tỉ đồng nhưng nếu ngân hàng phá sản thì chỉ được bồi thường 75 triệu đồng. Tuy nhiên, trong 4 tháng đầu năm, lượng tiền gửi vào ngân hàng tăng 4,8%, cao hơn so với con số 4,2 % của năm 2017. Điều này cho thấy nhận định trên không chính xác.
Hỏi: Chúng ta cung cấp sản phẩm tốt hay không mới chỉ là một vế, vế còn lại là giải pháp để người dân vay tiền mua nhà. Theo anh Bùi Quang Tín, anh có nhận định gì về lãi suất cho vay với người mua nhà cũng như giải pháp hỗ trợ người dân trong thời gian tới?
Ông Bùi Quang Tín: Ở góc độ kinh tế học có 4 yếu tố tác động tới giá bất động sản: giá trị thị trường bao gồm chi phí xác lập, chi phí marketing, quản lý dự án… ; giá trị tiền tệ (nguồn cung tiền, nguồn FDI, nguồn vốn kiều hối…) hay còn nói là lượng cung tiền của nền kinh tế; lượng cung – cầu của thị trường; yếu tố cạnh tranh.
Một sản phẩm tăng giá vượt quá 15-17% là tăng nóng, vượt quá khả năng tạo ra thu nhập của thị trường, sức lao động của xã hội. Giá ảo khi thông tin không thực tế, không xác thực với quy hoạch của Nhà nước. Chẳng hạn một dự án 5 năm mới hoàn thành nhưng lại tung tin đồn 2 năm đã hoàn thành.
Thời gian qua giá bất động sản tăng nóng, thậm chí rất nóng ở một số địa phương.
Hiện trên 70% dòng vốn tín dụng ngân hàng chảy vào bất động sản. Thời gian vừa qua, ngân hàng đã đáp ứng nguồn vốn trung dài hạn vào bất động sản. Sắp tới các ngân hàng sẽ hạn chế nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn. Đồng thời, tỷ lệ rủi ro cho vay bất động sản cũng dược tăng từ 150% lên 250% theo quy định của Thông tư 06. Như vậy dòng vốn sẽ được siết lại.
Thị trường chứng khoán cũng là nguồn cung ứng vốn cho thị trường bất động sản. Một kênh cũng rất mạnh là dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Tôi tin rằng dòng vốn FDI sẽ cao hơn rất nhiều của năm 2017, đặc biệt với các chủ đầu tư có hoạt động kinh doanh tốt.
Ông Sử Ngọc Khương: Để hình thành một đơn vị nhà ở (một căn hộ), giá đất chiếm từ 40-60%. Như vậy nếu giải quyết được chi phí đất thì sẽ có sản phẩm hợp túi tiền cho người dân. Từ khi có ý tưởng đầu tư đến tạo ra sản phẩm kéo dài từ 3-5 năm, rất lâu.
Tôi hình dung sản phẩm 1-2 tỉ đồng trong thời gian tới rất hiếm. Hiện khu vực Bình Chánh, Cần Giờ, Hóc Môn cơ sở hạ tầng rất tốt, quỹ đất lớn. Tuy nhiên, nếu không có giải pháp hỗ trợ nguồn vốn, chi phí đất cũng như thủ tục cho chủ đầu tư thì khả năng tạo ra sản phẩm này rất khó.
Hỏi: Việc khách hàng mua được một căn hộ ngày một khó do lãi suất đang có dấu hiệu tăng. Tín dụng cho người vay bất động sản và tín d ụng dành cho chủ đầu tư có khác nhau không ông Bùi Quang Tín?
Ông Bùi Quang Tín: Không phân biệt tín dụng chảy vào người dân hay chủ đầu tư. Trễ nhất là tới ngày 1/1/2020, toàn bộ hệ thống ngân hàng ở Việt Nam áp dụng chuẩn mực Basel II. Khi áp dụng chuẩn mực này, dòng vốn chảy vào các lĩnh vực phi sản xuất sẽ ngày một khó hơn.
Hỏi: Đối tượng mua là đầu tư dài hạn hay lướt sóng?
Ông Bùi Xuân Hiền – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Southern Homes Việt Nam:
 |
| Ông Bùi Xuân Hiền – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Southern Homes Việt Nam |
Nhà đầu tư Việt Nam giờ đây rất chuyên nghiệp và rất khác với năm 2007. Các nhà đầu tư giờ đây nắm thông tin rất tốt. Khi đưa ra quyết định là họ xác định được mục tiêu dài hạn hay lượt sóng.
Ở các thị trường như Phú Quốc, hay các thị trường liền kề TPHCM, các nhà đầu tư đón đầu sớm. Vì thế giá này là ảo thật sự. Tuy nhiên, nhìn vào bán chất của nhu cầu thị trường thì không phải là nhu cầu ảo.
Hỏi: Ông đánh giá như thế nào về mức giá nhà đất hiện nay, ông Bùi Xuân Hiền?
Ông Bùi Xuân Hiền: Trong thời gian vừa qua chúng ta nghe nhiều thông tin về giá ảo. Thực tế, tôi nhìn theo thị trường, định giá như thế nào là cao nhất rất khó.
Về giao thông hiện khá tốt, trước đây, bán kính làm bất động sản chỉ khoảng 10km nhưng hiện nay một người ở Nhơn Trạch đi làm ở quận 1 là rất bình thường. Do đó, ở những vùng xa xôi có những căn biệt thự khoảng 2 triệu đô la là hợp lý.
Hỏi: Mức giá này có đúng giá trị sản phẩm hay không?
Ông Bùi Xuân Hiền: Thị trường căn hộ vẫn là giá thực. Người bỏ tiền vào căn hộ đầu tư rất ít do khó mua đi bán lại kiếm lời.
Còn với đất, cũng rất khó xác định. Ở những khu vực xa, chưa có tiện ích, nhiều người mua đầu tư dài hạn, đợi giá lên thì bán, tuy nhiên cũng có người mua đi bán lại ngay để kiếm phần chênh lệch.
Hỏi: Với vai trò là cơ quan quản lý nhà nước, ông Phan Trường Sơn, ông có thông điệp nào tới người dân và nhà đầu tư trong bối cảnh giá đất như hiện nay?
Ông Phan Trường Sơn: Giá nhà ở có nhiều yếu tố tác động như cơ sở hạ tầng giao thông, các tiện ích nhà ở trường học bệnh viện, tiến độ sản phẩm theo thời gian. Ngoài ra còn có tác động về tâm lý của người dân, chủ trương chính sách của Nhà nước. Thời gian qua một số khu vực đã tăng giá đột biến do nhà đầu cơ chuyển nhượng lấy lời, người dân nên cẩn trọng, thu thập nhiều thông tin trước khi có quyết định.
Hỏi: Ông Quang có thể đưa ra giải pháp cho sự phát triển nguồn cung đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân?
Ông Nguyễn Minh Quang: Giai đoạn 2017-2018 rất khác giai đoạn trước đây 2008-2010. Bộ phận nghiên cứu phát triển của Nam Long đang được đầu tư nhằm đưa ra sản phẩm tốt nhất cho thị trường, xác định sản phẩm phù hợp cho tương lai. Hiện khi mua đất năm 2018, phải tính toán xem năm 2020, 2021 có xây ở đó được không. Quan điểm của Nam Long là phải tính trước 3 năm, dưới 3 năm thì việc hoạch định được miếng đất là rất khó.
Ngày xưa làm dự án 1ha là ổn nhưng nay phải 6ha trở lên do quy mô khách hàng của Nam Long lớn. Cùng một thiết kế, xây dựng khi áp dụng cho số lượng lớn căn hộ (làm sỉ) thì sản phẩm sẽ giảm chi phí thiết kế, xây dựng.
Phương thức thanh toán cho khách hàng: ngân hàng đang siết chặt tín dụng vào bất động sản. Do vậy Nam Lam khi kết hợp với các nhà đầu tư nước ngoài sẽ linh động hơn về vốn. Đồng thời, người mua có thời gian từ 12-18 tháng để cải thiện, chuẩn bị chi phí thanh toán.
Hỏi: Với Nam Long, trong trường hợp ngân hàng hạn chế nguồn vốn và lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, Nam Long có giải pháp gì để người dân tiếp cận sản phẩm?
Ông Nguyễn Minh Quang: Khi hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài, sử dụng vốn của họ Nam Long chỉ cần thu 50% vốn (thay vì 70% như trước đây) của khách hàng khi bàn giao nhà, giúp họ có thêm thời gian thanh toán. Đồng thời, thời gian chuẩn bị hồ sơ đáp ứng nhu cầu của ngân hàng được kéo dài ra.
Hỏi: Sản phẩm giá từ 1-2 tỉ đồng ở TPHCM là rất ít, tung ra là bán hết. Cơ quan nhà nước khuyến khích như thế nào để doanh nghiệp tâp trung phát triển phân khúc này?
Ông Phan Trường Sơn: Nhu cầu nhà ở tại TPHCM là rất lớn, trên địa bàn có khoảng 470.000 hộ gia đình đang gặp khó khăn về nhà ở. Đây là một thị trường lớn.
Mỗi doanh nghiệp có một sở trường khác nhau, do vậy nên nghiên cứu thị trường và khách hàng của mình nhằm đưa ra sản phẩm tốt nhất. Chẳng hạn, Nam Long đưa ra mức giá cao hơn từ 5-7 lần thu nhập trong năm của hộ gia đình.
Nhu cầu nhà ở của bộ phận thu nhập thấp ở TPHCM rất lớn. các dự án nhà ở xã hội chào bán mới đều được mua hết ngay. Nguồn cung hiện chưa đáp ứng được nhu cầu này. Thành phố cũng đang khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư mạnh hơn vào phân khúc này.
Sắp tới thành phố và Chính phủ sẽ nghiên cứu đưa ra các chính sách nhằm phát triển nhà ở cho thuê. Riêng thành phố sẽ chuẩn bị quỹ đất sạch để sau năm 2020 giao cho các doanh nghiệp bỏ vốn xấy dựng nhà ở cho thuê tại TPHCM.
Hỏi: Khả năng triển khai 80.000 căn nhà ở xã hội có khả thi hay không?
Ông Phan Trường Sơn: Giai đoạn 2016-2020 thành phố sẽ phát triển 40 triệu mét vuông sàn nhà ở xã hội. Hiện thành phố đang hoàn thành chỉ tiêu này. Còn nhà ở thương mại sẽ phát triển theo nhu cầu thị trường.
Nhóm PV
Nguồn: thesaigontimes.vn
