Một số dự án bất động sản “trùm mền” đang được các ngân hàng đem bán đấu giá để xử lý các khoản nợ xấu của các chủ đầu tư. Điều này đang khiến nhiều khách hàng đã bỏ tiền ra mua căn hộ lo lắng trước nguy cơ bị mất trắng tài sản.
Hàng trăm khách hàng lo lắng, khi ngân hàng phát mãi chung cư
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) mới đây ra thông báo về việc phát mãi tài sản chung cư Gia Phú do Cty TNHH Địa ốc Gia Phú làm chủ đầu tư, toạ lạc tại số 68-72 Lê Văn Chí, phường Linh Trung, quận Thủ Đức, TPHCM với giá khởi điểm 112,148 tỉ đồng.
Điều đáng nói là tổng dư nợ Cty Gia Phú tại BIDV hơn 232 tỉ đồng cao hơn nhiều so với mức giá rao bán. Điều này đồng nghĩa, nếu bán đấu giá thành công khả năng tiền bán đấu giá được sẽ trả nợ hết cho ngân hàng và khách hàng sẽ trắng tay.
Trước đó, suốt thời gian dài, nhiều khách hàng mua căn hộ tại chung cư Gia Phú đã đồng loạt gửi đơn tố cáo đến cơ quan chức năng về việc lãnh đạo Cty Gia Phú – do ông Nguyễn Hùng Nghiêm điều hành – có dấu hiệu lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của họ khi bán một căn hộ cho nhiều người.
Tháng 4.2015, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TPHCM đã ra quyết định khởi tố vụ án, sau đó ra tiếp quyết định khởi tố bị can, bắt tạm giam ông Nguyễn Hùng Nghiêm tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.
Tuy nhiên, tháng 8.2016, Viện Kiểm sát nhân dân (KSND) TPHCM bất ngờ ra quyết định hủy bỏ quyết định khởi tố bị can với lý do: Trong quá trình làm việc với cơ quan điều tra, ông Nghiêm khai, những căn hộ bán một lúc cho nhiều người là do thiếu tiền kinh doanh nên phải đi vay của chủ nợ, không có tiền trả nên chủ nợ ép phải ký bằng hợp đồng mua bán.
Ngoài ra, dự án còn 16 căn hộ và 3 sàn thương mại, tổng giá trị khoảng hơn 81 tỉ đồng chưa bán. Do đó, chưa đủ yếu tố cấu thành tội phạm.
Bức xúc, các khách hàng tiếp tục khiếu nại đến Viện KSND tối cao. Và Viện KSND Tối cao đã đồng ý thụ lý đơn khiếu nại để xem xét, làm rõ vụ việc Viện KSND TPHCM không khởi tố tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” đối với lãnh đạo Cty Gia Phú. Sự việc cho đến nay vẫn chưa có kết luận cuối cùng.
“Trong khi chúng tôi nhiều năm gửi đơn lên cơ quan chức năng yêu cầu sớm vào cuộc giải quyết, làm rõ vụ việc thì trước đó chủ đầu tư đã cầm dự án, sổ hồng cho ngân hàng, khiến mỗi năm lãi ngân hàng ngày một tăng.
Đến ngày 20.6.2018 vừa qua, ngân hàng BIDV nơi chủ đầu tư đã cầm cố ngân hàng đã phát thông cáo sẽ phát mãi dự án, càng đẩy chúng tôi vào tình thế trắng tay”, một khách hàng mua căn hộ dự án bức xúc cho biết.
Cũng đang ở trong tâm trạng tương tự đó, cả trăm khách hàng mua căn hộ dự án Vạn Hưng Phát tại số 339 đường Bông Sao (góc Tạ Quang Bửu) phường 5, quận 8, đứng ngồi không yên khi mới đây Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank chi nhánh Bình Chánh) cũng thông báo bán đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của Cty TNHH Thương mại và Xây dựng Vạn Hưng Phát với khoản nợ lên 161,5 tỉ đồng (tính nợ gốc và lãi). Tài sản thế chấp của đơn vị này là dự án căn hộ nói trên.
Dự án Chung cư Vạn Hưng Phát do chủ đầu tư là Cty TNHH thương mại – xây dựng Vạn Hưng Phát (312 – 314 Tùng Thiện Vương, P.13, Q.8, TPHCM) rao bán và khởi công từ năm 2010. Tuy nhiên, đến năm 2011, dự án xây xong phần móng rồi để đó cho đến nay. Mặc dù ngừng thi công nhưng chủ đầu tư bằng nhiều chiêu thức đã đưa hàng trăm khách hàng vào bẫy tiếp tục ký hợp đồng mua bán căn hộ, thậm chí có người mua đã thanh toán đến 95% giá căn hộ.
Sau đó các khách hàng còn phát hiện chủ đầu tư bán một loạt căn hộ cho nhiều khách hàng. Để đòi lại tiền, một số khách hàng đã khởi kiện Cty Vạn Hưng Phát đến TAND Q.8. Tuy tòa tuyên thắng kiện nhưng bản án vẫn không thể thi hành được vì Chi cục Thi hành án Q.8 đã có thông báo dự án Vạn Hưng Phát được thế chấp tại Agribank chi nhánh Bình Chánh.
Và ngân hàng này cũng đã khởi kiện và TAND Q.8 có quyết định xác định công ty Vạn Hưng Phát có trách nhiệm trả cho Agribank chi nhánh Bình Chánh 130 tỉ đồng. Câu hỏi của các khách hàng đặt ra là như vậy thì đến khi nào họ mới được thi hành án? Quyền lợi của họ ai bảo đảm?
Khi “thượng đế” bị đem bỏ chợ
Theo Luật sư Nguyễn Thanh Nhã, văn phòng luật DBS, trong các trường hợp trên nếu ngân hàng bán đấu giá thành công, khách hàng sẽ không được ưu tiên xử lý vì ngân hàng có giao dịch bảo đảm đã đăng ký tại Cục đăng ký giao dịch bảo đảm của Bộ Tư pháp.
Trong khi đó, theo quy định về thứ tự ưu tiên giải quyết, sẽ ưu tiên xử lý tiền nợ thuế, các nghĩa vụ liên quan đến Nhà nước (nếu có) của chủ đầu tư. Tiếp theo sẽ ưu tiên xử lý cho đơn vị có giao dịch bảo đảm. Trong trường hợp này ngân hàng sẽ được ưu tiên. Số tiền còn dư mới xử lý tiếp cho khách hàng vì đối tượng này không có giao dịch bảo đảm.
Theo Luật sư Nhã, trường hợp khách hàng khởi kiện chủ đầu tư ra tòa và thắng kiện cũng chỉ được xem là cơ sở để xác định nghĩa vụ của nhau, không được xem giao dịch bảo đảm. Khách hàng thắng kiện và có đơn yêu cầu thi hành án, sau khi đã xử lý cho các giao dịch bảo đảm, cơ quan thi hành án sẽ ngăn chặn để đảm bảo việc thi hành án.
Đối với trường hợp cụ thể là chung cư Gia Phú, thì Luật sư Lê Ngô Trung, Luật sư cao cấp hãng Luật Vega, cho rằng, việc ngân hàng thông báo bán đầu giá tài sản là chung cư Gia Phú có nhiều điểm chưa phù hợp với quy định của pháp luật. Cụ thể, trong nội dung thông báo của ngân hàng, ngân hàng đang tiến hành các thủ tục về xử lý tài sản bảo đảm khi đến hạn thanh toán mà bên thế chấp không có khả năng thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng. Nhưng vấn đề ở đây cần xem xét là có việc bàn giao tài sản bảo đảm giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm hay không?
Ngoài ra, với trường hợp này, người dân có quyền thực hiện yêu cầu biện pháp ngăn chặn (khi đang tiến hành tố tụng), các yêu cầu thi hành án (khi đã có phán quyết và là bên được thi hành) như kê biên, phân chia tài sản và các thủ tục cần thiết khác để đảm bảo quyền lợi cho mình. Một vấn đề pháp lý nữa cần lưu tâm, đó là trường hợp Viện kiểm sát ra quyết định khởi tố vụ án liên quan hành vi bán trùng căn hoặc các dấu hiệu của tội Lừa đảo Chiếm đoạt tài sản, thì phải giải quyết theo thủ tục tố tụng hình sự. Mà trong đó, các căn hộ trong chung cư có thể được xem là “vật chứng” của vụ án. Vì vậy, trong quá trình giải quyết vụ án theo thủ tục tố tụng hình sự, khi chưa có biện pháp xử lý vật chứng theo Điều 106 Bộ luật này thì vật chứng của vụ án sẽ không được phép dịch chuyển, mà cụ thể ở đây là dự án chung cư. B.C
Lao động
