– Nếu dự án Gem Riverside tại Quận 2 (TP.HCM) ra mắt ngày 8/4/2018 được mở bán thành công với tổng số căn hộ hơn 95%, thì điều đó trái luật. Còn đó chỉ là đặt cọc giữ chỗ mua căn hộ của khách hàng, thì đằng sau ấy vẫn còn nhiều góc khuất, khách hàng nên cẩn trọng.
Sự thật, cho đến thời điểm này, dự án Gem Riverside do Tập đoàn Đất Xanh làm chủ đầu tư vẫn chưa xây dựng xong móng, do đó, chưa đủ điều kiện để bán. Thế nhưng, có nhiều trang web lại “tung hô” dự án mới vừa ra mắt mở bán đã giao dịch được hơn 95% tổng số căn hộ. Nếu sự việc là thật thì việc mua bán này hoàn toàn trái với Luật Kinh doanh bất động sản. Ngược lại, việc mua bán này chưa hề diễn ra, thì chắc chắn đằng sau đó có một “lực lượng” đang sử dụng chiêu trò marketing để làm “sốt” dự án hòng “dụ” khách hàng.
Qua quá trình tìm hiểu, hiện có nhiều khách hàng đã “đặt cọc giữ chỗ” dự án Gem Riverside trước khi ký hợp đồng mua bán chính thức. Tuy nhiên, việc đặt cọc mua nhà chung cư có khiến người mua gặp phải rủi ro hay không là điều mà nhiều khách hàng quan tâm. Điểm a, khoản 2 Điều 19 số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định rõ: “Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.
Theo quy định trên, chủ đầu tư không được phép ký hợp đồng đặt cọc với các cá nhân, tổ chức để huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai. Vì thế, nếu chủ đầu tư nhận tiền đăng đặt cọc mua nhà chung cư là vi phạm pháp luật.
Tập đoàn Đất Xanh hợp tạp với Khang Hưng…
Có lẽ vì hiểu được quy định nêu trên mà Tập đoàn Đất Xanh không đứng ra ký nhận tiền đặt cọc của khách hàng, mà giao cho Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Du lịch Khang Hưng thực hiện. Tra cứu trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp có ghi: Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Du lịch Khang Hưng được thành lập ngày 16/10/2013, trụ sở chính ở Tòa nhà An Phú Plaza, 117 -119 Lý Chính Thắng, Phường 07, Quận 3, TP.HCM. Theo hình ảnh mà phóng viên ghi được, thì Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Du lịch Khang Hưng đã ký nhận tiền đặt cọc của nhiều khách hàng, với mỗi phiếu xác nhận chuyển khoản là 50 triệu đồng.
Phiếu thu tiền đặt cọc mua căn hộ
Tuy nhiên, khách hàng cần biết không phải cứ đặt cọc là mua được căn hộ. Bởi, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 153/2007/NĐ-CP, nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư số 13/2008/TT-BXD có ghi: Chủ đầu tư bắt buộc phải bán nhà thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ khi bán cho người đã có hợp đồng góp vốn mà bên góp vốn được phân chia sản phẩm). Chủ đầu tư bắt buộc phải công khai toàn bộ thông tin về nhà ở đưa vào kinh doanh tại sàn giao dịch. Trong thời gian đó, mọi đối tượng đủ điều kiện mua nhà, không phân biệt có hợp đồng đặt cọc hay chưa, đều được đăng ký mua. Trường hợp số người đăng ký mua nhiều hơn số căn được rao bán, sàn giao dịch phải xử lý bằng cách tổ chức rút thăm hoặc đấu giá. Theo đúng quy định, cơ hội mua của người không có hay đã có đặt cọc mua nhà chung cư lúc này là ngang nhau. Nếu rút thăm thì dựa vào may rủi, còn đấu giá tùy thuộc vào người trả giá cao hơn.
Do đó, chủ đầu tư sẽ không có quyền tự quyết định bán nhà trong dự án của mình cho bên đã đặt cọc trước nếu số người đăng ký mua nhà nhiều hơn số nhà đã bán ra. Từ đó, nếu người mua dù đã đã đặt cọc rồi nhưng lại xảy ra tình trạng trên thì chưa chắc đã được ký kết hợp đồng mua bán. Thậm chí, một số trường hợp người mua còn bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn hay chiếm đoạt tiền cọc. Người mua nhà cần phải cảnh giác khi ký kết các loại hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư vì nếu có tranh chấp xảy ra với chủ đầu tư, tòa án hoàn toàn có thể tuyên bố hợp đồng trên là vô hiệu. Lúc đó, người mua nhà chắc chắn sẽ mất tiền vào tay chủ đầu tư vì pháp luật vẫn chưa có quy định bảo vệ người mua trong trường hợp này.
Quay trở lại với câu chuyện Dương Thị Ngọc Trâm – người giới thiệu là chuyên viên kinh doanh Tập đoàn Đất Xanh gửi thông tin cho khách hàng (phóng viên) về việc, khách hàng chuyển 50 triệu đồng đăng ký quyền ưu tiên chọn sản phẩm. Tới ngày công bố giá từng căn, khách hàng chọn được căn ưng ý, thống nhất giá sẽ chuyển 50 triệu đồng thành xác lập thỏa thuận. Sau đó, trong vòng 10 ngày sẽ thanh toán tiếp 200 triệu đồng để ký hợp đồng thỏa thuận.
Tiến độ dự án đến tháng 7/2018
Như vậy, chưa phải ký hợp đồng mua bán mà khách hàng đã phải bỏ ra số tiền 250 triệu đồng/căn hộ, chỉ để có trong tay bản hợp đồng thỏa thuận. Nếu điều này được giao dịch thành công với tổng số 3.175 căn hộ tại dự án Gem Riverside, thì chủ đầu tư sẽ huy động được một số tiền rất lớn từ khách hàng mà chưa cần phải ký hợp đồng mua bán. Câu hỏi đặt ra, đây có phải là chiêu trò lách luật của chủ đầu tư nhằm huy động vốn từ khách hàng trước khi có móng và dùng số tiền đặt cọc để xây dựng sau (!?).
Chỉ cần giả thuyết trên được thực hiện, thì việc đầu tư hơn 5.000 tỷ đồng cho dự án Gem Riverside, có lẽ chủ đầu tư là Tập đoàn Đất Xanh không cần phải bỏ ra toàn bộ số tiền này để triển khai dự án. Đơn giản, vì chủ đầu tư đã thực hiện thành công việc “mượn lực” từ khách hàng.
Xuân Hoàng
