Người mua không được bảo lãnh?
Chung cư Tokyo Tower (tên cũ là Hanoi LandMark 51), được khởi công từ tháng 4/2015 với 51 tầng, 688 căn hộ, trên khu đất rộng 4.557 m2 tại Vạn Phúc, Hà Đông, Hà Nội. Dự án do Công ty cổ phần xây dựng Sông Đà 101 và Tổng công ty Lâm nghiệp Việt Nam – Vinafor làm chủ đầu tư; còn Ngân hàng PVcomBank là đơn vị bảo lãnh.
Ngày 25/9 vừa qua, PVcomBank đã siết nợ tòa nhà này để xử lý nợ theo quy định do 2 công ty trên không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán cho ngân hàng.
Ngày 8/10, CafeLand nhận được đơn kêu cứu khẩn cấp của cư dân sống tại toà nhà này.
Theo đó, cư dân toà nhà cho biết, trước thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, họ đã nhận được Thư cam kết phát hành bảo lãnh số 11271/PVB-K.KHDN của Ngân hàng PVcombank đề ngày 23/10/2015 về việc cam kết sẽ phát hành bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với dự án “Tòa nhà hỗn hợp đa năng và chung cư cao cấp Vinafor tại địa chỉ số 55 đường 430 phường Vạn Phúc, Hà Đông, Hà Nội”.
“Nguồn tiền dùng để mua căn hộ một phần do chúng tội tự có và phần lớn do vay từ chính Ngân hàng PVcombank. Tài sản thế chấp để vay là quyền tài sản hình thành trong tương lai từ hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư”, đơn kêu cứu ghi rõ.
Cư dân toà nhà cho rằng, cả ngân hàng và chủ đầu tư trong suốt cả quãng thời gian dài từ khi ký kết hợp đồng cho tới nay đã cố tình không cung cấp cho người dân thư bảo lãnh ngân hàng.
Đại diện cư dân cho rằng, trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tưđã gặp nhiều khó khăn về tài chính, dẫn tới việc không thể hoàn thành dự án và ban giao nhà cho khách hàng theo tiến độđã cam kết trong hợp đồng là ngày 31/21/2017.
“Mặc dù đã nhiều lần có đơn kiến nghị, phản ánh lên chủ đầu tư và Ngân hàng PVcombank nhưng cho tới nay dự án vẫn không được tiếp tục triển khai và có dấu hiệu bị dừng vô thời hạn”, đại diện cư dân bức xúc.
Đó là lý do khách hàng đã gửi thông báo chấm dứt hợp đồng mua bán tới chủ đầu tư và yêu cầu chủ đầu tư hoàn lại số tiền đã bỏ ra mua nhà và khoản tiền phạt hợp đồng bằng 10% giá trị căn hộ. “Tuy nhiên do chủ đầu tư không còn tiền nên chúng tôi đã không thu hồi được tiền của mình”, cư dân toà nhà này phản ánh.
Sau đó, cư dân đã gửi đơn tới tới Ngân hàng PVcombank để yêu cầu phía ngân hàng thực hiện việc bảo lãnh hợp đồng bằng cách trả lại khoản tiền đã nộp cho chủ đầu tư để mua nhà và khoản tiền phạt hợp đồng. Tuy nhiên sau khi làm việc với ngân hàng, các cư dân được thông báo rằng hợp đồng của họ không được ngân hàng đứng ra bảo lãnh thanh toán.
Lý do PVcombank từ chối bảo lãnh gồm thời hạn bảo lãnh hợp đồng đã hết; khách hàng không tiến hành đăng ký xác nhận bảo lãnh tại ngân hàng; khách hàng không đủ điều kiện để ngân hàng thực hiện bảo lãnh.
Đại diện cư dân cho biết: “Chúng tôi có hỏi những căn cứ ngân hàng đưa ra ở trong điều khoản nào của hợp đồng mua bán căn hộ, thì nhận được trả lời rằng thời hạn bảo lãnh dự án, các điều khoản, điều kiện bảo lãnh này được thể hiện trong Thư bảo lãnh được ngân hàng phát hành cho chủ đầu tưvào ngày 29/12/2015”.
Trong khi đó, cũng theo cư dân, họ không hề nhận được bất kỳ thư bảo lãnh nào của PVcombank, ngoại trừ Thư cam kết phát hành bảo lãnh số 11271/PVB-K.KHDN vào ngày 23/10/2015.
“Chúng tôi nhận thấy, việc ngân hàng và chủ đầu tư trong suốt cả quãng thời gian dài từ khi ký kết hợp đồng cho tới nay đã cố tình không cung cấp cho người dân thư bảo lãnh ngân hàng để chúng tôi không nắm bắt được các quy trình, thủ tục, thời hạn bảo lãnh dẫn tới việc tất cả những người dân mua nhà của dự án đều vi phạm điều khoản bảo lãnh. Đây là một hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng, ngân hàng và chủ đầu tưđã cấu kết để chiếm đoạt tiền của chúng tôi”, đại diện cư dân bức xúc.
Trao đổi với CafeLand chiều ngày 8/10, đại diện truyền thông của PVcombank cho biết, hai khách hàng là Công ty cổ phần Sông Đà 101 và Công ty cổ phần thương mại Hoàng Vương đã phát sinh nợ xấu với PVcomBank, tài sản đảm bảo cho khoản nợ xấu là dự án Tòa nhà Tokyo Tower. Do vậy, PVcomBank đã thực hiện thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ để xử lý theo Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Việc thu giữ tài sản đảm bảo của PVcomBank được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật.
Truy trách nhiệm chủ đầu tư, ngân hàng
Luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho biết, Khoản 1, Điều 56, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng.
Luật sư Trần Tuấn Anh.
Việc bảo lãnh nói trên nhằm mục đích bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn trả khoản tiền mà chủ đầu tư đã nhận ứng trước của bên mua thuê, mua nhà dự án trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo quy định tại hợp đồng bán, thuê, mua nhà. Như vậy, có nghĩa chủ đầu tư bắt buộc phải làm việc với phía ngân hàng để tiến hành thủ tục bảo lãnh cho dự án của mình, đảm bảo quyền lợi cho người mua trong trường hợp có xảy ra rủi ro, trường hợp này cũng không phải là ngoại lệ.
Nếu ngân hàng đã đồng ý phát hành bảo lãnh, ngân hàng sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (hoàn trả lại tiền cho người mua nhà) trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao đúng hạn như đã cam kết với người mua. Văn bản bảo lãnh có giá trị pháp lý của ngân hàng cho người mua nhà là Thư bảo lãnh và không phải là công văn mang tính chất đề nghị, hồi đáp.
Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.
Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua.
Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.
Như vậy, tại điểm (iv) Thông tư 13/2017/TT-NHNN với thời hạn của cam kết phát hành được pháp luật quy định tối thiểu là 30 ngày, ngân hàng hoàn toàn có thể lợi dụng quy định thời hạn trên phát hành cam kết bảo lãnh trong “im lặng”, không gửi đến địa chỉ cho bên mua, và thông thường đến khi biết thì mọi chuyện đã rồi, cam hết đã hết hiệu lực. Vì vậy, người mua gặp rất nhiều khó khăn khi muốn lấy số tiền bảo lãnh mua nhà từ ngân hàng.
Trong trường hợp này, khi ngân hàng viện lý do cam kết bảo lãnh đã hết hiệu lực nên không cấp bảo lãnh, người mua cần căn cứ vào hợp đồng mua nhà, qua đó chứng minh chủ đầu tư vi phạm quy định về bàn giao nhà đúng thời hạn. Thêm nữa, chứng minh việc ngân hàng đã vi phạm nghĩa vụ trong việc gửi cam kết bảo lãnh tới từng người mua nhà theo quy định pháp luật, căn cứ khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định “Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua” để yêu cầu ngân hàng cấp cam kết bảo lãnh mới để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bản thân.
