Giá đất ở các xã tăng mạnh
Cùng với phía tây, những năm gần đây, thị trường bất động sản phía đông Hà Nội cũng ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực. Với sự hoàn thiện của hệ thống hạ tầng giao thông bao gồm các tuyến đường huyết mạch như Ngô Gia Tự, quốc lộ 5 kéo dài… và các cây cầu lớn như Nhật Tân, Đông Trù, Vĩnh Tuy,… các khu vực Long Biên, Yên Viên, Gia Lâm, Đông Anh đang dần trở thành trung tâm mới của thành phố. Việc di chuyển từ khu vực phía đông vào trung tâm thành phố hay đến các tỉnh ven Hà Nội nhờ đó được rút ngắn và trở nên thuận tiện. Có thể đó chính là lý do thu hút nhà đầu tư, kích thích giá trị bất động sản tại đây tăng mạnh.
Nếu như trước đây, sự tăng trưởng mới chỉ tập trung ở khu vực Long Biên, Đông Anh với các dự án nhà ở liền kề, biệt thự sinh thái, chung cư bình dân thì nay, sức nóng đang lan rộng sang khu vực Gia Lâm với sản phẩm chủ đạo là đất nền phân lô.
Theo thống kê của Công ty cổ phần nhà đất Hùng Vương, giá đất huyện Gia Lâm trong 3 năm trở lại đây liên tục tăng, mỗi năm tăng từ 10 – 30% tùy vào xã và thị trấn. Cụ thể, giá đất khu đô thị Trâu Quỳ quy mô 31ha tăng từ 17 – 35 triệu đồng (tăng khoảng 100%), đất Đa Tốn tăng từ 9 – 17 triệu (gần 100%), đất Cổ Bi tăng từ 12 – 20 triệu (70%),…
Nguyên nhân của đợt sóng này bắt nguồn từ sự xuất hiện của VinCity Ocean Park. Sau hàng loạt sản phẩm cao cấp, nhắm đến đối tượng khách hàng thượng lưu thì đây là dự án lớn đầu tiên của Vingroup ở dòng sản phẩm đại chúng.
Ngay từ khi mới công bố, dự án đã gây xôn xao truyền thông và bỗng chốc trở thành tin vui cho hàng nghìn người dân muốn thực hiện “giấc mơ có nhà” tại các đô thị lớn như Hà Nội.
Theo tìm hiểu của CafeLand, cho đến thời điểm hiện nay, dự án đã nhận cọc từ khách hàng được hơn một tháng. Tuy nhiên, ngay từ thời điểm chưa mở bán chính thức thì VinCity Ocean Park cũng đã góp phần lớn trong việc đánh thức thị trường bất động sản Gia Lâm, khiến giá đất thổ cư và đất nền phân lô tại đây tăng mạnh.
Khảo sát thực tế của CafeLand cho thấy, khu vực có giá đất tăng mạnh nhất nằm tại các xã Đa Tốn, Kiêu Kỵ, Dương Xá và 1 phần thị trấn Trâu Quỳ. Trong đó, mức tăng cao tập trung ở các khu đất gần trục đường chính, lớn, các khu đất trong ngõ, đường hẹp có mức tăng thấp hơn nhưng so với thời điểm đầu 2018 vẫn là con số tăng đáng kể.
Cụ thể, đất mặt tiền xã Kiêu Kỵ, đường rộng 2 ô tô tránh nhau, giá chào bán khoảng 33 triệu đồng/m2. Trong khi đó, thời điểm cuối tháng 9 vừa qua, đất mặt tiền tại đây vẫn đang được chào bán với giá 25 – 29 triệu đồng/m2. Đây là mức giá hiện tại của đất nền trong làng, một ô tô vào được. Đối với đất trong ngách sâu hơn có giá bán từ 16 – 19 triệu đồng/m2.
Anh Thăng – môi giới sàn giao dịch bất động sản Đông Dương cho biết, so với năm ngoái, giá đất Kiêu Kị thời điểm hiện tại đã tăng từ 15 – 20 triệu đồng/m2. Tăng mạnh nhất phải kể đến đất tại thôn Trung Dương với giá từ 30 – 37 triệu đồng/m2.
Theo anh này, đây là vị trí rất sát với dự án VinCity nên giá đất tăng cao, hiện quỹ đất cũng rất ít, nếu có cũng phải bán qua lại 4 – 5 chủ. Ngỏ ý muốn mua đất gần đường lớn với giá trên dưới 1,5 tỉ đồng, anh này khẳng định: “Giá đó không mua được. Tôi có lô tái định cư mặt đường lớn, giá tối thiểu đã trên 33 triệu đồng/m2. Một lô khác là đất đấu giá diện tích 70,5m2, giá rơi vào khoảng 1,8 – 1,9 tỉ đồng”.
Ở xã Đa Tốn, đất tại thôn Ngọc Động, gần trục đường lớn dao động từ 30 – 35 triệu đồng/m2. Đất mặt tiền, kinh doanh được ở mức 26 – 29 triệu đồng/m2, tăng 5 – 6 triệu đồng/m2 so với thời điểm cuối tháng 9. Đất trong ngõ có giá khoảng 20 triệu đồng/m2, đất nằm sâu trong làng thuộc Đa Tốn có giá từ 15 – 17 triệu đồng/m2, tăng trung bình 1,5 – 2 triệu đồng/m2.
Người dân sống tại đây cho biết, đất ở đường có ô tô vào được có giá tối thiểu trên 22 triệu đồng/m2. Đất trong ngõ, trong làng mặc dù có mức tăng thấp hơn nhưng quỹ đất đã dần khan hiếm, muốn mua cũng không dễ.
Sức nóng về mặt bằng giá đất cũng được ghi nhận tại thôn Đào Xuyên (Đa Tốn), nhất là ở vị trí trục chính Đào Xuyên, có giá từ 45 – 50 triệu đồng/m2. Đất trong ngõ cũng đã lên tới 20 triệu đồng/m2.
Anh Nam, môi giới sàn giao dịch bất động sản Hùng Vương cho biết: “So với năm ngoái, giá đất Đa Tốn đã tăng mạnh. Thời điểm chưa xuất hiện dự án của Vingroup, giá đất tại đây vẫn còn rẻ. Nhưng hiện tại, có thể nói giá đất tăng theo tiến độ dự án này, làm đến đâu tăng đến đó. Dự báo cuối năm khả năng tăng giá còn khả quan hơn”.
Cũng theo anh Nam, hiện đất ở các trục đường lớn cơ bản đã có quy hoạch. “Muốn mua phải tìm khu đất dân, nhưng các khu đó đa phần có diện tích lớn, đã được các chủ đầu tư mua và phân lô bán hết rồi”, anh Nam nói.
Khảo sát tại khu vực xã Dương Xá, đất mặt tiền có thể kinh doanh, ô tô đỗ cửa đang được chào bán với giá từ 35 – 40 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất thời điểm cuối tháng 9 từ 18 – 20 triệu đồng/m2, giá đầu năm là 16 – 17 triệu đồng/m2. Đất trong ngõ, ô tô vào được thời điểm hiện tại có giá khoảng 20 triệu đồng/m2, trong ngõ nhỏ ô tô không vào được từ 12 – 15 triệu đồng/m2.
Giá đất đô thị tăng thấp
Mức tăng giá tại khu vực thị trấn Trâu Quỳ thấp hơn các xã Đa Tốn, Kiêu Kỵ, Dương Xá dù giá đất tại đây vốn thuộc top đầu huyện Gia Lâm. Ảnh: Cao Thuỳ
Trong khi đó, tại thị trấn Trâu Quỳ, mặc dù giá đất thuộc top đầu huyện Gia Lâm do là khu vực có tốc độ đô thị hoá cao nhất huyện, song qua khảo sát thực tế, mức tăng giá khu vực tại khu vực này lại thấp hơn các xã kể trên.
Theo đó, đất mặt tiền Nguyễn Mậu Tài được chào bán với giá 70 – 80 triệu đồng/m2, tăng 20 – 25 triệu đồng/m2 so với đầu năm. Đất mặt tiền Ngô Xuân Quảng có giá từ 120 – 135 triệu đồng/m2, tăng 10 – 15 triệu đồng/m2.
Đem băn khoăn này hỏi một số môi giới địa phương thì được biết, chính mặt bằng giá cao đã khiến giá đất ở khu đô thị Trâu Quỳ có mức tăng thấp hơn các xã Đa Tốn, Kiêu Kỵ, vốn là những khu vực có mặt bằng giá thấp hơn hẳn.
Theo các môi giới địa phương, từ đầu năm đến nay, giá đất tại các xã có mức tăng từ 15 – 30%. Dự báo từ nay đến cuối năm, khi dự án VinCity Ocean Park đã mở bán và tập trung triển khai, đất quanh khu vực này còn nhiều khả năng tăng giá. Trong vài năm tới, giá đất nền ở Gia Lâm tiếp tục sẽ tăng và trở thành điểm hút của nhiều nhà đầu tư muốn nhanh kiếm lời.
Đầu tư vào thời điểm này được các môi giới cho là hợp lý bởi theo họ, mức giá nêu trên ở mức phù hợp, không quá nóng.
Cẩn thận chiêu trò thổi giá
Huyện Gia Lâm cách trung tâm Hà Nội 15 – 20km, là cửa ngõ phía đông của Thủ đô đi về các tỉnh Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Thái Bình, Bắc Giang. Do đó, sẽ có một lưu lượng người rất lớn di chuyển về Hà Nội công tác, làm việc cũng như một lượng người từ Hà Nội dịch chuyển sang Gia Lâm để sinh sống.
Tuy nhiên, phải nhìn nhận rằng, so với các khu vực khác của Hà Nội, bất động sản Gia Lâm đang ở mức sơ khai. Các toà nhà văn phòng, cơ quan hành chính, trung tâm thương mại cũng chủ yếu tập trung ở phía tây chứ không phải phía đông Hà Nội. Khảo sát thực tế của CafeLand cũng cho thấy, nhiều dự án tái định cư tại Gia Lâm, Long Biên thuộc dự án giãn dân nội đô nhưng vẫn chịu cảnh “vắng bóng” do không có người về ở.
Đặt lại vấn đề, liệu chỉ trong một tháng, giá đất tại Gia Lâm tăng mạnh như các môi giới và người dân khu vực đưa ra là thật hay ảo? Hay chỉ là tăng ở miệng “cò”?
Trao đổi với CafeLand, lãnh đạo một sàn giao dịch tại Hà Nội cho rằng, tâm lý “ăn chắc mặc bền” sẽ khiến người dân trên địa bàn và các khu vực lân cận tìm về Gia Lâm để mua đất đợi giá tăng kiếm lời. Nhất là khi hạ tầng giao thông khu vực này ngày càng hoàn thiện, các tiện ích được đảm bảo đến từ các dự án lớn như Aeon Mall, Savico Mall, khu đô thị sinh thái Vinhomes Riverside hay VinCity Gia Lâm. Những yếu tố này khiến cho giá đất Gia Lâm liên tục biến động trong 3 năm trở lại đây.
Tuy nhiên, vị này cũng cảnh báo, nhà đầu tư phải thận cẩn trọng bởi tiền lệ đã có những khu vực “vỡ trận giá đất” do tình trạng ăn theo dự án lớn dẫn đến sốt ảo, trong khi người có nhu cầu thực không nhiều.
Theo vị này, sự xuất hiện của các dự án bất động sản lớn, cũng như hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ tất nhiên sẽ làm thay đổi bộ mặt, kích thích giá trị bất động sản của khu vực. Thế nhưng việc này cần thời gian, lộ trình chứ không thể một sớm một chiều. Hiện nay, dự án của VinCity Gia Lâm mới đang triển khai, mới mở bán nhưng ngay từ khi có thông tin công bố, nhiều môi giới đã bắt tay nhau thổi giá đất lên cao. Do đó, người mua phải thực sự tỉnh táo.
