Chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế
Mới đây, nhiều cư dân sinh sống tại chung cư Riva Park (quận 4, TP.HCM) đã tố chủ đầu tư là Công ty cổ phần thương mại Địa ốc Việt (Vietcomreal) tự ý thay đổi thiết kế một số hạng mục của dự án so với giấy phép xây dựng.
Cụ thể, Vietcomreal đã tự ý di dời vị trí nhà sinh hoạt cộng đồng, chuyển đổi diện tích khu thương mại dịch vụ, phòng y tế tại tầng 2 thành 24 căn shophouse. Những căn shophouse này đều có đấu nối đường ống kỹ thuật, nhà vệ sinh riêng như công năng của một căn hộ.
Một cư dân cho biết, những thay đổi này không nằm trong giấy phép xây dựng số 126/GPXD do Sở Xây dựng TP.HCM cấp ngày 5/8/2016 cũng như bản vẽ mặt bằng tầng 2 số A1-03 chung cư Riva Park.
Ngoài ra, các cư dân tại đây cũng lo ngại việc thi công các hạng mục này gây ảnh hưởng đến an toàn cháy nổ và kết cấu chung của toàn dự án.
Trong một cuộc họp với cư dân vào tháng 10/2018, đại diện chủ đầu tư Vietcomreal cũng đã thừa nhận chưa có giấy phép để thi công chuyển đổi các hạng mục tại tầng 2 của dự án.
Theo một luật sư thuộc Đoàn Luật sư TP.HCM, trong trường hợp chủ đầu tư chưa có giấy phép xây dựng mà đã tự ý thi công, chuyển đổi công năng tầng thương mại thành căn hộ nhỏ thì dự án không thể hoàn công, cư dân cũng đối mặt với nguy cơ bị chậm bàn giao sổ hồng.
Câu chuyện tương tự cũng đã diễn ra tại nhiều chung cư khác trên địa bàn TP.HCM. Thậm chí nhiều dự án chủ đầu tư cố tình chuyển đổi công năng, xây vượt tầng khiến dự án bị đình trệ lâu dài. Điển hình phải kể đến sai phạm tại chung cư Tân Bình Apatment (quận Tân Bình) hay Bảy Hiền Town (quận Tân Bình).
Quỹ bảo trì – ngòi nổ tranh chấp chung cư
Chủ đầu tư chung cư Khang Gia Tân Hương chây ì quỹ bảo trì
Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Trần Vĩnh Tuyến vừa ký văn bản quyết định xử phạt hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng Công ty cổ phần đầu tư và phát triển địa ốc Khang Gia (địa ốc Khang Gia) có trụ sở tại số 103 đường Sư Vạn Hạnh, phường 12, quận 10 (TP.HCM).
Cụ thể, địa ốc Khang Gia bị xử phạt số tiền 125 triệu đồng vì đã thực hiện hành vi “không bàn giao, bàn giao chậm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định” tại dự án chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú).
UBND TP.HCM yêu cầu Công ty địa ốc Khang Gia khắc phục hậu quả bằng việc bàn giao ngay toàn bộ kinh phí bảo trì theo quy định cho ban quản trị nhà chung cư. Tổ chức vi phạm phải thực hiện các nội dung bị xử phạt trong vòng 10 ngày kể từ khi nhận được quyết định.
Nếu doanh nghiệp này không tự giác thực hiện sẽ bị cưỡng chế thi hành bằng hình thức khấu trừ tài khoản, kê biên tài khoản.
Theo phản ánh của cư dân Khang Gia Tân Hương, sau khi thành lập ban quản trị chung cư từ đầu tháng 6/2018 đến nay, ban quản trị đã nhiều lần kiến nghị chủ đầu tư hoàn trả lại phí bảo trì cho cư dân nhưng vẫn chưa có kết quả. Trong khi đó nhiều hạng mục chung cư đã hư hỏng xuống cấp nhưng không có kinh phí tu sửa, bảo trì.
Ngay sau đó, chủ đầu tư của Khang Gia đã gởi văn bản đề nghị xin thanh toán phí bảo trì chung cư theo hình thức trả góp 300 triệu đồng/tháng thay vì trả tổng cộng 5,8 tỉ đồng theo quy định của Luật nhà ở. Nguyên nhân được đưa ra là thời gian qua công ty gặp phải khó khăn, đặc biệt là khó khăn về tài chính, nên không đủ khả năng để thanh toán đúng hạn. Tuy nhiên, cư dân tại đây không đồng tình với đề nghị này.
Ông Nguyễn Mạnh Hùng, Trưởng Ban quản trị chung cư Khang Gia Tân Hương, cho rằng ngay từ đầu khi chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính tại sao công ty không xuống để nói chuyện với cư dân, thỏa thuận và giải trình những vấn đề đó để người dân thông cảm. Chủ đầu tư để tình trạng này kéo dài nhiều năm, cư dân bức xúc. Mặt khác, kinh phí bảo trì đã được luật pháp quy định, chủ đầu tư không thể nào lấy lý do mình kinh doanh khó khăn mà không trả lại cho cư dân
Theo luật sư Nguyễn Kiều Hưng, Đoàn Luật sư TP.HCM, về mặt luật pháp thì các cư dân Khang Gia Tân Hương hoàn toàn có quyền khởi kiện chủ đầu tư để đòi lại toàn bộ số tiền bảo trì về cho ban quản trị chung cư quản lý.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết Luật Nhà ở 2014 đã quy định rõ, khi chưa có ban quản trị thì chủ đầu tư phải lập một tài khoản quản lý quỹ bảo trì của cư dân. Phải công khai số tài khoản, ngân hàng để cư dân biết để có thể nộp tiền và hay tự chuyển tiền vào tài khoản. Một khi chung cư đã có ban quản trị thì trách nhiệm của chủ đầu tư là phải bàn giao lại tài khoản quỹ bảo trì cho ban quản trị quản lý.
Mặc dù quy định rõ ràng là vậy nhưng trên thực tế, khoản phí bảo trì 2% là nguyên nhân châm ngòi cho hàng trăm cuộc tranh chấp chung cư diễn ra khắp cả nước. Tại TP.HCM, theo thống kê của Hiệp hội bất động sản TP.HCM, có khoảng 100 chung cư đang xảy ra tranh chấp có liên quan đến kinh phí bảo trì.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, cho rằng có nhiều trường hợp khác nhau dẫn đến tranh chấp phí bảo trì. Chẳng hạn chủ đầu tư phá sản thì khoản tiền này coi như là mất trắng, nhiều chủ đầu tư lại cố tình nắm giữ để sử dụng cho mục đích khác, hoặc ban quản trị nắm giữ rồi làm thất thoát, hay họ có tư lợi riêng vì đây là một số tiền rất lớn. Theo ông Đực, cách tốt nhất là trả khoản phí khoản phí bảo trì 2% lại cho cư dân để họ tự thỏa thuận với nhau cách quản lý và sử dụng khoản tiền này.
Đầu tháng 10/2018, Thủ tướng Chính phủ cũng đã có chỉ thị yêu cầu tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư. Trong đó, có quy định về sử dụng kinh phí bảo trì chung cư.
Cụ thể, Thủ tướng yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương kiên quyết tổ chức cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, xử lý nghiêm các trường hợp thành viên Ban quản trị sử dụng kinh phí bảo trì trái quy định của pháp luật.
