Sau một thời gian đất đai sốt xình xịch, thị trường bất động sản (BĐS) Vân Phong (huyện Vạn Ninh, Khánh Hòa) hiện nay như quả bóng bắt đầu xì hơi. Những nhà đầu cơ lớn nháo nhác tung ra các chiêu bài mong tìm được khách bán đất cắt lỗ.
Giá đất lao dốc
Mới 8 giờ sáng, quán cà phê Quỳnh Anh ở đầu cầu Trần Hưng Đạo (thị trấn Vạn Giã, huyện Vạn Ninh) đã lố nhố vài tay “cò” ngồi đợi người đi mua đất. Chúng tôi chưa kịp ngồi ấm chỗ, một “cò” đất ngay lập tức sáp lại hỏi chuyện: “Anh định đầu tư vào Vân Phong à? Đất bây giờ giá rất mềm, mua nhanh chứ vài tháng nữa sốt lại thì mất ăn”. Và cũng không cần chúng tôi trả lời, người đàn ông tự giới thiệu tên Hiền (ở thị trấn Vạn Giã) liến thoắng tiếp thị: “Bọn tôi có đất ở vùng lõi đặc khu, đất ven biển như: Vạn Khánh, Vạn Thọ, Vạn Thắng. Loại nào cũng có, từ đất có sổ đỏ cho tới đất chưa được cấp giấy. Các anh cần loại nào?”.
Các “cò” đất nhiệt tình thống kê giá đất qua các giai đoạn và vẽ ra những viễn cảnh đầu tư xán lạn. “Chưa bao giờ giá đất lại xuống thấp như lúc này. Đây có lẽ là thời điểm mà giá đất Vân Phong đã lao xuống đáy. Mấy anh coi, ở ngay mặt tiền đường Trần Hưng Đạo nhưng giá chỉ 10 triệu đồng/m2. Cách đây 4 tháng, lúc UBND tỉnh mới bỏ lệnh cấm chuyển nhượng, khu này vẫn bán được 25 triệu đồng/m2. Còn năm 2018, giá 40 triệu đồng nhưng không ai muốn bán. Giá thấp thế này mua kiểu gì cũng có lãi”, “cò” đất tên Thiên phân tích.
Theo thông tin từ các “cò”, giá đất ở Vân Phong hiện đã tụt xuống 3 lần so với thời điểm sốt đất. Trước đây, đất Vạn Thạnh, Vạn Thọ, Vạn Khánh… khoảng 25 triệu đồng/m2 thì nay giá chỉ từ 7 triệu đồng. Đất tái định cư khu vực Đại Lãnh giá dao động từ 7 đến 10 triệu đồng/m2… Có những lô đất lớn ở Vạn Thọ, trong đó có một phần đã lên thổ cư, giá chào bán chỉ 3 – 4 triệu đồng/m2; đất tại Vạn Hưng giá 2 – 3 triệu đồng/m2… Thị trường không còn ghi nhận sự xuống tiền ồ ạt với cả đất rừng, đất vườn, đất nuôi trồng thủy sản như trước.
Trước đây, dọc đường Trần Hưng Đạo, Đinh Tiên Hoàng (thị trấn Vạn Giã) là nơi buôn bán đất sôi động nhất Vân Phong, nay các sàn giao dịch không một bóng người. Các sàn: Hùng Vương Land, Tân Vạn Tín… vốn mỗi ngày lượng giao dịch đến hàng trăm người, nay cửa đóng then cài. Anh Trần Tiến Phước (nhân viên môi giới) thở dài: “Kể từ khi tỉnh có văn bản hạn chế giao dịch BĐS, việc mua bán bất ngờ chững lại, giá đất đình trệ hẳn. Tuy hiện nay đã dỡ lệnh cấm, nhưng giá đất vẫn xuống rất nhanh. Người ôm đất đầu cơ như ngồi trên đống lửa, người bán nhìn giá đất tuột dốc nhưng chẳng dám mua. Mọi giao dịch đất đai ở vùng đặc khu dự kiến đã gần như đóng băng”.
Tìm kế “thoát hàng”
Dạo quanh thị trấn Vạn Giã, cảnh khách từ các tỉnh đổ về mua, bán đất đã gần như chấm dứt. Ngược ra phía bắc để chạy về Đầm Môn (xã Vạn Thạnh), không khí làng quê ven biển đã yên bình trở lại. Ở đây giờ không còn cảnh “cò” đất suốt ngày tất bật dẫn khách qua lại nghiên cứu đầu tư, hay lùng sục khắp Vạn Giã, sang Xuân Sơn, Vạn Hưng tìm đất; cũng không còn những cuốc taxi tất bật, những cuộc điện thoại trao đổi, rồi chiều chiều, tốp tốp “cò” đất tụ tập tại các quán bia, cụng ly để chúc mừng nhau vừa chốt xong một vài giao dịch.
Khi được hỏi về thực trạng hiện nay, Võ Giang Thanh (ở xã Vạn Khánh, vừa làm nghề quay phim vừa môi giới đất kiếm thêm) bật mí: “Bây giờ giới buôn bán BĐS không bán được trực tiếp, họ tung chiêu bán trên mạng. Khách hàng được nhắm đến chủ yếu ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh. Thậm chí đa phần hàng tồn đều được gửi mấy sàn BĐS ngoài bắc để họ chào bán. Mấy ông tưởng các đầu nậu chịu ôm đất chờ chết à!?”.
Qua trò chuyện với các “cò” đất địa phương, được biết hiện nay, lực lượng môi giới đã thay đổi sách lược bán hàng. Kênh giao dịch chủ yếu là mạng xã hội và đối tượng chính là khách hàng ở xa, ít am hiểu về Vân Phong. Trong thông tin rao bán, dường như cụm từ “đặc khu” đã bị loại bỏ hoàn toàn. Bởi sau thông tin dừng lên đặc khu kinh tế, nhiều nhà đầu tư đã “tháo chạy” khỏi thị trường. Giới đầu tư rỉ tai nhau tìm cách rút vốn khỏi thị trường BĐS Vân Phong sau nhiều tháng giá đất đi xuống. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư mới cảm thấy hoang mang. Để tạo ra một “tấm áo mới” nhằm hấp dẫn các nhà đầu tư, giới “cò” đất và đầu cơ đã sử dụng lại quy hoạch cũ của tỉnh để vẽ ra những viễn cảnh tươi mới cho vùng đất đang đóng băng. “Giá đất bây giờ đang thấp, mấy anh mua đi. Giờ khu vực này không cần lên đặc khu nữa vì cảng trung chuyển quốc tế đang xây dựng ở Đầm Môn đã gần xong rồi. Đường cao tốc nối với Nha Trang cũng sắp hoàn thành. Mai mốt sẽ tiếp tục triển khai khu phi thuế quan ở Vạn Thọ, Vạn Thạnh, Khu Công nghiệp Dốc Đá Trắng ở Vạn Hưng. Với những hạng mục này thì muộn lắm giữa năm 2020, đất Vân Phong chắc chắn sẽ sốt trở lại”, tay “cò” tên Hiền khẳng định như vậy khi đưa chúng tôi đi xem đất.
Với khách ở xa, ắt sẽ nhanh chóng bị thuyết phục bởi “chiếc bánh vẽ” Vân Phong do môi giới “sáng tác”. Đúng là hiện có một cảng biển chuẩn bị hoàn thành, đường lớn chạy về Đầm Môn cũng đã khởi công. Tuy nhiên, cảng trung chuyển quốc tế mà giới kinh doanh BĐS tự phong thực chất là cảng tổng hợp Bắc Vân Phong được xây dựng để thay thế vận chuyển hàng hóa cho cảng Nha Trang. Tuyến đường đang thi công đơn thuần chỉ là đường để phục vụ cho cảng sau này. Những thông tin quy hoạch còn lại đều là những quy hoạch cũ, có cách đây cả chục năm về trước. Thậm chí, có nhóm chủ đầu tư dẫn khách từ Hà Nội vào còn in hẳn một bản đồ quy hoạch cỡ lớn nói là bản đồ mới nhất, nhưng thực chất đó chỉ là bản đồ cũ, có chỉnh sửa một vài khu vực và vẽ thêm các khu: casino, sân golf, khu dân cư cao cấp. Và với những thông tin như thế, không ít khách hàng đã chấp nhận xuống tiền mua đất, đồng nghĩa với việc một vài tay đầu cơ “thoát hàng” thành công.
Trở về giá trị thực
Trao đổi với lãnh đạo Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Vạn Ninh, được biết, sau khi tỉnh cho phép giao dịch đất đai trở lại ở Bắc Vân Phong, số lượng hồ sơ làm thủ tục đất đai lên tới hơn 1.000 hồ sơ. Tuy nhiên, đa phần là hồ sơ tồn đọng từ trước, phần còn lại chủ yếu là sự biến động từ việc phân chia đất ở các gia đình. Trong tháng 9 và 10, lượng hồ sơ được xử lý thực tế rất ít. Mỗi ngày bình quân có 40 hồ sơ đến nộp, nhưng hồ sơ mua bán thực tế khá thấp, có ngày không có hồ sơ liên quan đến sang nhượng đất đai.
Ông Hoàng Xuân Lương – Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Vạn Ninh cho biết: “Giá đất đang xuống, nhưng là xuống về mức giá trị thực của nó. Thị trường đầu tư BĐS Vân Phong phải có những giai đoạn như thế này mới mong thanh lọc được những thành phần đầu cơ đất nền, những “cò” đất ảo lợi dụng thổi giá để trục lợi. Đất Vân Phong bình lặng, ổn định sẽ tạo tâm lý tốt đối với các chủ đầu tư lớn, đồng thời giúp chính quyền dễ dàng hơn trong việc lập lại quy hoạch cho cả khu vực này”.
Theo lãnh đạo huyện Vạn Ninh, sau đợt sốt đất ảo, người dân đã rút ra rất nhiều kinh nghiệm và là bài học cho mình về giá trị thực của các giao dịch. Hiện nay, người dân được tiếp cận nhiều thông tin về giá cả thị trường, vì vậy cũng đã cảnh giác hơn đối với các giao dịch liên quan đến đất đai. Huyện Vạn Ninh cũng đã có văn bản gửi các xã, thị trấn yêu cầu tiếp tục tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho người dân về Luật Đất đai, sử dụng đất vào các mục đích có hiệu quả, không chạy theo cơn sốt đất như trước, không lấn chiếm, không giao dịch đối với đất rừng, đất rẫy; tránh tạo điểm nóng, gây xáo trộn đời sống.
“Thực tế giá đất được điều chỉnh bởi thị trường, mình không thể quản lý được về giá. Tuy nhiên, để tránh tình trạng bị động và quản lý tốt hơn về mặt nhà nước, huyện đã yêu cầu các ngành chức năng và địa phương tăng cường các biện pháp quản lý về đất đai. Trong đó, tập trung rà soát quản lý đất công, đất nông nghiệp, đất rừng… Đặc biệt là việc chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất thành đất ở. Các cơ quan chuyên môn nâng cao trình độ nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ trong thẩm định hồ sơ giao dịch đất đai. Đồng thời, xử lý nghiêm những trường hợp vi phạm về quản lý đất đai, quy trách nhiệm người đứng đầu nếu để xảy ra sai phạm”, ông Trần Kim Bảo – Chủ tịch UBND huyện Vạn Ninh cho biết.
Như vậy, “bong bóng” đất Vân Phong đã bắt đầu “xì hơi”, trả lại giá trị thực vốn có của BĐS nơi này. Vậy nhưng, hậu quả mà nó mang lại chắc chắn sẽ còn nặng nề và cần nhiều thời gian để giải quyết.
Theo Đình Lâm – Mạnh Hùng/ Báo Khánh Hoà
