Trong bối cảnh mùa dịch Covid-19 đang căng thẳng, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp tục đẩy mạnh phát hành trái phiếu từ đầu năm đến nay để tìm vốn lưu động và phát triển dự án.
Hàng ngàn tỉ đồng trái phiếu đổ vào bất động sản “mùa Covid-19”
Gây chú ý trên thị trường vào đầu tháng 4 vừa qua là 2 đợt phát hành liên tục với số vốn huy động lần lượt 1.480 tỉ đồng (kỳ hạn 48 tháng) và 1.000 tỉ đồng (kỳ hạn 42 tháng) của Công ty TNHH Phát triển Bất động sản An Khang (trụ sở tại 315 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, quận 3, TPHCM).
Cả 2 lô này đều là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và có tài sản đảm bảo (nhưng không nói rõ về tài sản đảm bảo). Trước đó, Bất động sản An Khang cũng đã huy động 450 tỉ đồng, cũng từ phát hành trái phiếu riêng lẻ vào tháng 1 vừa qua, với kỳ hạn 12 tháng.
Các “đại gia” quen thuộc trong làng bất động sản cũng tiếp tục tăng cường huy động vốn kể từ đầu năm đến nay. Chẳng hạn như Novaland vừa công bố phát hành thành công 400 tỉ đồng trái phiếu với lãi suất cố định 10,5%/năm. Đây trái phiếu có kỳ hạn 1 năm, loại không chuyển đổi. Tài sản đảm bảo là 16 triệu cổ phiếu NVL của Novaland, thuộc sở hữu của các cổ đông.
Sau đợt huy động vào cuối tháng 3 ở trên, Novaland dự kiến tiếp tục huy động thêm 100 tỉ đồng trái phiếu trong thời gian tới. Lần này được đảm bảo bằng tài sản là 4 triệu cổ phiếu của ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Novaland.
Trước đó, ngày 26-3, Novaland cũng công bố nhận khoản giải ngân lần 2 trị giá 101 triệu đô la từ khoản vay hợp vốn quốc tế có tổng trị giá 250 triệu đô la (giải ngân lần 1 vào cuối quí 4 năm ngoái).
Một “ông lớn” khác là Công ty cổ phần Hưng Thịnh Land, nhà phát triển dự án của Tập đoàn Hưng Thịnh, vừa phát hành thành công 500 tỉ đồng (kỳ hạn 3 năm). Trong tháng trước, Hưng Thịnh Land cũng đã huy động gói tương tự, với 500 tỉ đồng và kỳ hạn 3 năm.
Trong khi đó, Tập đoàn Đất Xanh, một nhà phát triển bất động sản có nhiều dự án tại TPHCM, cũng công bố thông tin HĐQT đã thông qua chủ trương và bảo lãnh cho công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An (Đất Xanh sở hữu 99,99%) phát hành trái phiếu không chuyển đổi.
Trước đó, Đất Xanh cũng đã công bố sẽ thay đổi mục đích sử dụng khoản vốn gần 875 tỉ đồng (từ đợt phát hành cổ phiếu vào tháng 9-2019). Thay vì tiếp tục phát triển dự án Khu dân cư và Tái định cư Nam Rạch Chiếc (tên thương mại là Gem Riverside), số tiền này dự kiến sẽ đổ vào Hà An để phát triển nhiều dự án khác và bổ sung vốn lưu động.
Báo cáo tài chính năm 2019 (đã kiểm toán) cũng cho thấy Đất Xanh đang tăng vay nợ nhiều hơn, trong đó dư nợ vay ngắn hạn ngân hàng tăng gần 80%, còn nợ vay trái phiếu tăng gần 44% so với cùng kỳ.
Tương tự với Đất Xanh, báo cáo tài chính năm 2019 (đã kiểm toán) của Novaland cũng cho thấy cấu trúc tài chính của tập đoàn này đang thay đổi đáng kể. Không chỉ hợp nhất kinh doanh nhiều công ty sở hữu quỹ đất trong năm qua, tập đoàn này còn tăng tốc vay mượn trên thị trường và chuyển dịch nợ từ kỳ hạn ngắn sang dài. Theo đó, vay ngắn hạn giảm gần 27,5% trong khi vay dài hạn tăng gần 61%.
Tháng 3 vừa qua cũng đã xuất hiện những khoản vay “khủng”, chẳng hạn như Công ty TNHH Mặt Trời Hạ Long, phát hành 2.000 tỉ đồng kỳ hạn 1 năm, hay Công ty cổ phần phát triển hạ tầng kỹ thuật TPHCM (CII) ngày 13-3 cũng phát hành được thêm 2.000 tỉ đồng với kỳ hạn 36 tháng, có tài sản đảm bảo. Mới đây, lợi nhuận sau thuế năm 2019 của CII được kiểm toán điều chỉnh giảm hơn 1.072 tỉ đồng xuống còn gần 522 tỉ đồng.
Bên cạnh những khoản vay nghìn tỉ, vẫn còn rất nhiều các khoản huy động trái phiếu có quy mô tương đối nhỏ và vừa. Chẳng hạn như trường hợp Công ty cổ phần Thương mại – Dịch vụ – Đầu tư Cù Lao Chàm huy động 250 tỉ đồng (trái phiếu không chuyển đổi có kỳ hạn 2 năm, có tài sản đảm bảo); hay Công ty cổ phần Tư vấn Quản lý và Đầu tư Đỏ huy động 200 tỉ đồng (kỳ hạn 3 năm, lãi suất cố định 10%/năm); Công ty TNHH Thế Vượng với 150 tỉ đồng (kỳ hạn 1 năm), Công ty cổ phần Đường Mặt Trời huy động 100 tỉ đồng (kỳ hạn 2 năm với lãi suất thực tế 10%/năm).
 |
| Vốn chảy vào doanh nghiệp bất động sản qua các kênh chủ đạo trong năm 2019. Đồ họa: DN |
Bất động sản “khó chồng khó”
Chưa có thống kê cụ thể của cơ quan quản lý về số lượng các khoản phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp trong tháng 3. Còn trước đó, theo báo cáo của Công ty chứng khoán SSI, trong tháng 2 các doanh nghiệp bất động sản phát hành 4.025 tỉ đồng (chiếm 72% tổng lượng phát hành), còn tính chung 2 tháng đầu năm thì phát hành 11.639 tỉ đồng (chiếm 60%).
Trước đó vào giữa tháng 1, Bộ Tài chính đã có dự thảo sửa đổi một số điều của Nghị định 163, điều chỉnh lại hoạt động phát hành riêng lẻ của các doanh nghiệp trên thị trường hiện nay, trong đó có cả nhóm doanh nghiệp bất động sản vì nhiều rủi ro của nó.
Tuy nhiên, việc điều chỉnh hiện nay chưa được nhắc đến trở lại khi dịch bệnh Covid-19 ngày càng trở nên phức tạp hơn. Thêm nữa, lĩnh vực bất động sản mới đây cũng được bổ sung vào danh sách các đối tượng hưởng chính sách hỗ trợ kéo giãn thời gian nộp thuế, tiền thuê đất lên đến 5 tháng mà Chính phủ vừa thông qua tại Nghị định 41.
Đáng chú ý là trong các đợt phát hành riêng lẻ gần đây, các khoản huy động đa phần đều là kỳ hạn ngắn (1-2 năm) trong khi lãi suất thì “chạy” theo biên độ lãi vay trên thị trường chứ không cố định. Lãi suất có xu hướng giảm cũng sẽ hỗ trợ đáng kể đối với các doanh nghiệp bất động sản vốn chịu áp lực rất lớn về dòng tiền.
Từ năm ngoái, van tín dụng từ ngân hàng đã không còn ưu tiên chảy vào lĩnh vực bất động sản nữa. Sau đó, kênh trái phiếu trở thành kênh huy động vốn quan trọng và được nhiều doanh nghiệp tận dụng. Trong bối cảnh Covid-19 diễn biến phức tạp, lĩnh vực bất động sản trở nên “khó chồng khó” không chỉ vì vốn mỏng trong khi còn vướng mắc nhiều thủ tục đầu tư khác nhau.
Theo văn bản số 1225 ngày 4-4 mới đây, UBND TPHCM cũng đã có kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, giao cho các Bộ ngành rà soát và có ý kiến tháo gỡ những vướng mắc liên quan trong việc thực hiện các thủ tục xây dựng các dự án nhà trên địa bàn thành phố. Riêng trong năm 2019, Sở Xây dựng TPHCM đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn với sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai của 47 dự án (giảm 30 dự án so với cùng kỳ năm 2018) với tổng số 24.286 căn nhà.
|
Theo Thời báo kinh tế Sài Gòn
Link gốc: https://www.thesaigontimes.vn/302301/kho-khan-bat-dong-san-cang-tang-cuong-hut-von-qua-kenh-trai-phieu-.html
