Thị trường bất động sản Việt Nam dù đã có trên dưới 20 năm phát triển nhưng nhiều quy định pháp luật chưa có, hoặc có nhưng chưa đầy đủ, chồng chéo, chưa phù hợp với thực tế.
Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và TP. HCM nói riêng đang xảy ra tình trạng cung không đáp ứng được cầu, giá nhà ở tăng cao bất chấp tác động của dịch Covid-19. Hệ quả này, theo nhận định của tổng giám đốc một công ty bất động sản lớn ở TP. HCM, là do tình trạng khủng hoảng pháp lý kéo dài trong nhiều năm dẫn đến hàng loạt dự án bị tạm dừng.
Luật “chạy” theo thị trường
Thay vì có những bộ luật quy định rộng, bao trùm được sự phát triển thị trường bất động sản trong hàng chục năm thì theo nhận xét của vị tổng giám đốc này thì ở nước ta đang có tình trạng luật “chạy” theo thực tế thị trường.
Hoặc khi xây dựng luật, mỗi bộ chỉ nhìn vào quy định của mình nên đến khi gộp lại tạo thành hệ thống các bước để doanh nghiệp bất động sản đi theo hoàn thiện pháp lý là một quá trình cồng kềnh, chồng chéo…
Điều này dẫn đến bất cập là có những vấn đề thị trường có rồi nhưng luật lại chưa có hay tình trạng xung đột giữa các luật. Chẳng hạn như condotel (căn hộ du lịch) và một số loại hình bất động sản khác không biết áp dụng tên gọi theo luật nào trong thời gian qua.
Chính vì đi sau nên có những điều luật quy định chưa hợp lý với sự phát triển của thị trường, nhưng khi phát hiện thì các cơ quan chức năng lại thấy ở đâu sửa ở đó chứ chưa xử lý triệt để từ gốc rễ của vấn đề. Đó là nguyên nhân lý giải vì sao cũng với một điều luật chưa phù hợp với thực tế nhưng được nói đi nói lại nhiều lần, qua nhiều năm tại các hội thảo khác nhau.
Cũng vì luật “chạy” theo thực tế thị trường nên chưa kiểm soát được hiện tượng đầu cơ gây sốt thị trường, giúp doanh nghiệp tránh rủi ro.
Đơn cử, đầu tư bất động sản phải xác định dài hạn, bởi vì với những dự án nhỏ, vòng đời cũng kéo dài trên dưới 5 năm kể từ thời điểm bắt đầu triển khai pháp lý đến khi đưa vào vận hành. Còn với đại đô thị như Phú Mỹ Hưng, Vạn Phúc City…thì thời gian kéo dài trên 30 năm nên vấn đề doanh nghiệp bất động sản cần nhất là sự ổn định của luật để phát triển.
Thay đổi luật trong thời gian ngắn hoặc luật không rõ dàng sẽ làm các doanh nghiệp không kiểm soát được rủi ro năm sau, chưa nói đến kiểm soát được rủi ro của một dự án có vòng đời từ 30 năm trở lên.
“Vừa qua giới doanh nghiệp hay nói câu “doanh nghiệp không xin tiền mà chỉ xin cơ chế”, nhưng cơ chế ở đây không phải là tiền mà phải khẳng định là kim cương”, vị lãnh đạo doanh nghiệp nhấn mạnh.
Theo vị này, một dự án bất động sản nhỏ cũng phải đầu tư vài trăm tỷ đồng, còn với dự án lớn thì vài chục nghìn, thậm chí hằng trăm nghìn tỷ đồng. Dự án nhỏ trung bình khoảng 3 năm thì làm xong pháp lý và 5 năm hoàn tất và thu hồi vốn. Những dự án lớn hàng trăm ha có thời gian phát triển và thu hồi vốn kéo dài vài chục năm, nhưng nếu pháp lý kéo dài thì vốn của doanh nghiệp sẽ chôn ở đó và không biết thời gian nào sẽ thu hồi được, trong khi lãi ngân hàng vẫn phải trả. Cho nên, cơ chế thông thoáng tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển dự án thu hồi vốn là rất quý giá.
Hài hòa giữa tăng trưởng và kiểm soát
Theo vị tổng giám đốc này, luật sinh ra là để kiểm soát nhưng nếu làm không khéo sẽ kéo nguyên hệ thống đi lùi trở lại. Ở thị trường bất động sản nước ta, nguồn lực có, tiềm năng có, nhu cầu có nhưng những mắt xích bất hợp lý của luật kìm hãm sự phát triển của thị trường, ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả kinh doanh, sự sống còn của các doanh nghiệp cũng như ảnh hưởng đến khách hàng. Còn với thị trường thì luôn trong tình trạng cung lúc nào cũng thiếu so với cầu.
Muốn giải quyết tận gốc rễ tình trạng này nên đi từ những vấn đề mang tầm quốc gia, vấn đề tổng thể trước, bởi đó là sợi dây sẽ kéo nguyên cả hệ thống đi theo. Còn không thì sẽ xảy ra tình trạng một vài thương hiệu vươn lên nhưng nguyên hệ thống thì sẽ không lớn nổi.
Thực tế ở nước ta có 98% doanh nghiệp vừa và nhỏ chỉ có 3 – 5% là doanh nghiệp lớn. Trong số những doanh nghiệp lớn đó có thâm niên từ 5 – 10 năm, còn 15 – 20 năm rất ít.
Cho nên, thể chế chính sách phải là nền tảng, bệ đỡ để các doanh nghiệp vươn lên. Khi các doanh nghiệp lớn lên rồi thì nâng tầm năng lực cạnh tranh quốc gia lên. Đó là bài toán rất lớn và không để tình trạng như hiện nay là các doanh nghiệp mới làm được có chút ít thì hệ thống lại kéo họ lùi lại và mãi mãi doanh nghiệp không lớn nổi.
“Trước đây đất nước ta từng có chương trình với khẩu hiệu hành động “Nói và làm” rất quyết liệt. Cũng chính từ khẩu hiệu, hành động này nên đất nước mới có ngày hôm nay. Đó có thể coi là cột mốc, tạo tiền đề cho đất nước cất cánh nhanh chóng”, vị tổng giám đốc nhắc lại và đề xuất có thể lấy năm nay là năm bản lề để quyết định những câu chuyện trọng đại về mặt thể chế chính sách.
Lãnh đạo doanh nghiệp này cho rằng chỉ khi nào làm một cách tổng lực, toàn diện, thực sự thì mới hi vọng tháo gỡ một cách triệt để, tạo ra hệ thống thoát hẳn ra khỏi những cái cũ để đảm bảo cho nền kinh tế tăng trưởng đúng quy luật, hiệu quả; từ đó đất nước ta mới hi vọng nắm bắt được những cơ hội tăng trưởng phát triển kinh tế về sau.
Nếu làm phải vạch ra lộ trình, cột mốc, thời gian bao lâu thì giải quyết được bao nhiêu đầu việc…tránh tình trạng một vấn đề được nói đi nói lại nhiều lần trong nhiều năm.
Chẳng hạn, vừa qua Hiệp hội bất động sản Việt Nam có thống kê 36 điểm nghẽn lớn, để thị trường bất động sản phục hồi thì bắt buộc 36 điểm nghẽn này phải được xử lý triệt để.
Riêng với TP. HCM vừa qua ít nhất cũng có cam kết về mặt thời gian là bao lâu ngồi với các doanh nghiệp bất động sản một lần để lắng nghe những khó khăn từ đó lọc ra đâu là đầu việc thuộc trách nhiệm của thành phố, còn vượt cấp thì kiến nghị lên cấp trên.
Trước đây đất nước ta từng có chương trình với khẩu hiệu hành động “Nói và làm” rất quyết liệt. Cũng chính từ khẩu hiệu, hành động này nên đất nước mới có ngày hôm nay. Đó có thể coi là cột mốc, tạo tiền đề cho đất nước cất cánh nhanh chóng.
Sự chậm trễ của chính quyền làm ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh và sự sống còn của doanh nghiệp. Doanh nghiệp bất động sản hiện nay khi đối tác hỏi là bao lâu xong pháp lý thì không ai dám trả lời bao lâu xong.
Thủ tục pháp lý dự án đều có quy định thời gian thực hiện bao lâu rất rõ ràng nhưng thực tế vẫn bị chậm và không kiểm soát được. Doanh nghiệp đang cần sự cam kết, xử lý triệt để vướng mắc.
Nếu đặt mục tiêu cuối cùng của luật là cái gì? Phục vụ ai? Rồi cùng nhau nhìn về một mục đích, hài hòa giữa tăng trưởng và kiểm soát thì sẽ giải quyết được bài toán lớn.
Linh hoạt
Nhìn nhận về thực trạng áp dụng luật hiện nay, vị tổng giám đốc cho rằng Chính phủ đang nắm trong tay công cụ điều tiết thị trường đó là luật nhưng lại đang áp đại trà, điều này không phù hợp vì thị trường bất động sản có tính địa phương rất cao, đồng thời theo quy mô, cho nên cần áp dụng luật một cách linh hoạt hơn.
Chẳng hạn, những dự án đại đô thị có quy mô hàng trăm ha, đó là dự án đặc thù, có vai trò lớn như Phú Mỹ Hưng ở khu Nam TP. HCM đã làm thay đổi khu vực này, đóng góp ngân sách rất lớn nhưng những quy chế hiện nay vẫn áp dụng như các dự án có diện tích một hoặc hai ha. Điều đó làm cho các chủ đầu tư thích làm những dự án nhỏ hơn vì nhanh, gọn, đỡ phức tạp, ít rủi ro…
Còn làm chủ đầu tư dự án lớn phải có tinh thần “dũng cảm” mới làm được vì thực tế có nhiều ràng buộc khắt khe hơn dự án nhỏ.
Đối với những dự án lớn thì thời gian gian triển khai vài chục năm. Vấn đề đặt ra là sau hàng chục năm được duyệt quy hoạch thì sản phẩm đã lỗi thời, không còn phù hợp với thị hiếu khách hàng nên phải điều chỉnh lại.
Muốn điều chỉnh theo luật mới hiện nay thì lại phải quay lại từ đầu, từ điều chỉnh 1/2000, 1/500 rất mất thời gian, công sức và tiền bạc của doanh nghiệp. Nên có nhiều doanh nghiệp “nhắm mắt” làm theo quy hoạch cũ.
Hay như việc Phú Mỹ Hưng là dự án lớn đầu tiên của TP. HCM nên được thành phố ủng hộ và tạo điều kiện nhưng sau này các dự án có quy mô tương tự thì các chủ đầu tư chủ yếu tự thân vận động.
Thực tế cho thấy, chính những dự án lớn mới là đòn bẩy thúc đẩy kinh tế phát triển, tạo ra diện mạo mới cho địa phương, nâng cao chất lượng đời sống. “Vậy tại sao không tạo điều cho các doanh nghiệp đang thực hiện những dự án này phát triển, thậm chí là cả ưu đãi cho họ?” vị lãnh đạo doanh nghiệp đặt câu hỏi.
Ở các dự án lớn, nguồn lực đổ vào lớn, thời gian hoàn thành lâu, rủi do cao nên cần những chính sách hỗ trợ tốt hơn; từ đó khuyến khích chủ đầu tư thay vì chọn những dự án nhỏ hoặc vừa thì họ sẽ làm dự án lớn để được ưu đãi và tạo ra những khu đô thị được quy hoạch bài bản trong tương lại.
“Từ trên máy bay nhìn xuống thấy TP. HCM lem nhem, để tạo những khu đô thị được quy hoạch hoàn chỉnh thì cần ưu tiên doanh nghiệp đầu tư vào dự án lớn góp phần chỉnh trang đô thị. Bất động sản không đơn thuần về mặt kinh tế mà chính là minh chứng cho sự phát triển kinh tế xã hội cho một giai đoạn lịch sử”, vị tổng giám đốc nói và cho rằng muốn làm được như vậy cần áp dụng luật một cách linh hoạt hơn.
Nguồn: Nhà Quản trị
Link gốc: https://theleader.vn/luat-chay-theo-thi-truong-bat-dong-san-be-tac-1594136577384.htm
