Tại Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, nhiều vấn đề liên quan đến tài chính đất đai, giá đất, quỹ đất phát triển nhà ở thương mại… được đề xuất điều chỉnh lại, nhằm tháo gỡ những vướng mắc, bất cập phát sinh và đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội trong bối cảnh mới.
Đề xuất bỏ “nguyên tắc thị trường” khi định giá đất
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đánh giá, sau một năm triển khai, Luật Đất đai 2024 đã bước đầu đi vào cuộc sống, nhiều thủ tục hành chính được cải cách, nội dung quản lý nhà nước được cập nhật theo yêu cầu phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, vẫn còn tồn tại một số vướng mắc, đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi để thể chế hóa các quan điểm, định hướng của Đảng; đồng thời tháo gỡ khó khăn phát sinh từ thực tiễn, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội trong giai đoạn hiện nay.
Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai dự kiến sẽ được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 10 (tháng 10/2025).
Theo đó, Bộ đã xây dựng dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai và đang tổ chức lấy ý kiến góp ý rộng rãi. Một trong những nội dung đáng chú ý của Dự thảo là đề xuất bỏ nguyên tắc thị trường trong các phương pháp định giá đất. Thay vào đó, nguyên tắc định giá đất phải bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước. Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp sẽ là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất.
Bình luận về điểm mới này, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – cho rằng, hiện nay thị trường vẫn tồn tại các chiêu trò thao túng giá đất. Việc các địa phương dựa vào các giao dịch này để xây dựng bảng giá đất đã vô hình trung hợp lý hóa “bong bóng” giá, dẫn đến hệ lụy như chi phí thuê đất tăng cao, người dân khó tiếp cận nhà ở. Vì vậy, việc bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá đất sẽ giúp thị trường hạ nhiệt, là tín hiệu tích cực với doanh nghiệp làm dự án và người mua nhà.
Chia sẻ thêm góc nhìn, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh – chuyên gia pháp lý bất động sản – cho rằng, thay đổi này nhằm giúp Nhà nước thực hiện quyền kiểm soát giá đất, đồng thời là giải pháp “khoan thư sức dân” trong bối cảnh chi phí sử dụng đất quá cao, ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động sản xuất – kinh doanh.
Tuy nhiên, theo ông Đỉnh, phương án sửa đổi này đang đứng trước hai câu hỏi lớn cần được làm rõ:
Thứ nhất, làm thế nào để giải quyết mâu thuẫn giữa nhu cầu kiểm soát giá đất và yêu cầu phân bổ nguồn lực đất đai thông qua cơ chế cạnh tranh, minh bạch? Nếu giá đất sơ cấp do Nhà nước quyết định dựa trên bảng giá đất, giá sẽ mang tính “phi thị trường” và được ấn định hành chính, làm suy yếu các công cụ thị trường như đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Khi đấu giá, đấu thầu bị hạn chế, nguy cơ giao đất chỉ định, phát sinh lợi ích nhóm và nhũng nhiễu sẽ xuất hiện. Vấn đề đặt ra là cần thiết kế cơ chế vừa kiểm soát giá đất, vừa đảm bảo giao đất đúng đối tượng, đúng nhu cầu, không làm mất tính minh bạch.
Thứ hai, nếu giá đất sơ cấp giảm, liệu giá nhà và bất động sản trên thị trường có thực sự giảm? Trong nền kinh tế thị trường, giá cả phụ thuộc vào cung – cầu. Khi nguồn cung không đáp ứng đủ cầu, người nắm giữ tài sản vẫn có thể đẩy giá bán để tối đa hóa lợi nhuận, bất chấp chi phí đầu vào giảm. Do đó, muốn kiểm soát giá nhà, cần cải thiện khâu thực thi, tháo gỡ vướng mắc để dự án triển khai thông suốt, cân bằng cung – cầu. Nếu không, biện pháp “bình ổn” giá đất chỉ mang tính hình thức, thậm chí còn tạo điều kiện để một nhóm nhà đầu tư có ưu thế thao túng thị trường.
“Để luật sửa đổi khi ban hành có thể đi vào thực tiễn, tránh phát sinh các vướng mắc, ‘điểm nghẽn’ mới, cần tính đến các giải pháp kiểm soát quyền lực, tránh nguy cơ lạm quyền hay nhũng nhiễu trong thực thi công vụ, đặc biệt là phải giải quyết tốt quyền lợi cho người có đất bị thu hồi để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội” – ông Đỉnh nhấn mạnh.
Nhiều quy định “gỡ vướng” cho các dự án
Một điểm mới trong Dự thảo Luật thu hút sự quan tâm lớn của các doanh nghiệp bất động sản là đề xuất bãi bỏ khoản nộp bổ sung tiền sử dụng đất. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh – cho biết, trước đây, quy định về việc truy thu khoản tiền bổ sung do chậm xác định nghĩa vụ tài chính đã tạo ra gánh nặng tài chính khổng lồ cho doanh nghiệp. Nhiều dự án bị chậm xác định nghĩa vụ tài chính trong 10–20 năm, thậm chí 30 năm, không phải do lỗi của chủ đầu tư. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn phải nộp một khoản bổ sung rất lớn, có khi còn cao hơn cả tiền sử dụng đất gốc.
Chi phí này không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp mà còn đẩy giá nhà đất lên cao, khiến người mua cuối cùng phải chịu thiệt. “Do đó, đề xuất bãi bỏ khoản nộp bổ sung tiền sử dụng đất là một thay đổi mang tính bước ngoặt, mở ra kỳ vọng ‘cởi trói’ cho hàng loạt dự án bất động sản bị vướng nghĩa vụ tài chính trong nhiều năm” – ông Châu nhấn mạnh.
Một đề xuất khác cũng được doanh nghiệp hoan nghênh là cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để làm nhà ở thương mại mà không cần phải có đất ở, chỉ cần phù hợp với quy hoạch và đáp ứng điều kiện đầu tư. Theo các doanh nghiệp, quỹ đất ban đầu của các dự án rất đa dạng: đất nông nghiệp, đất sản xuất, đất phi nông nghiệp… Tuy nhiên, theo luật hiện hành, muốn xây nhà thương mại phải có 100% đất ở hoặc một phần đất ở. Vì vậy, dù tiếp cận được quỹ đất, nhiều doanh nghiệp vẫn phải “bỏ cuộc” trước quy định này.
Điều này khiến hàng trăm dự án trên cả nước rơi vào tình trạng ách tắc chỉ vì thiếu tỷ lệ đất ở. Đề xuất mới được kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, tạo động lực để doanh nghiệp đẩy mạnh đầu tư phát triển nguồn cung nhà ở thương mại, đáp ứng nhu cầu thị trường.
Có thể thấy, các chuyên gia và doanh nghiệp đều đánh giá cao những đề xuất sửa đổi Luật Đất đai, đồng thời kỳ vọng cơ quan soạn thảo sẽ tiếp tục lắng nghe, tiếp thu ý kiến góp ý trong quá trình hoàn thiện Dự thảo Luật, để xây dựng một bộ luật chất lượng, có tính khả thi cao, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội trong bối cảnh mới./.
Nguồn dẫn: Tuấn Minh/ Báo Kiểm Toán Online
Link bài gốc: http://baokiemtoan.vn/go-vuong-cac-quy-dinh-ve-dat-dai-42313.html
