Cơ chế bán nhà đang thế chấp và vai trò của ngân hàng
Theo đề xuất của HoREA, chủ đầu tư đã thế chấp dự án tại tổ chức tín dụng vẫn có thể huy động vốn hoặc bán sản phẩm nếu đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe. Cụ thể, trong thông báo đủ điều kiện bán hàng, chủ đầu tư phải công khai rõ tình trạng pháp lý là dự án đã giải chấp hay chưa.
Trường hợp tài sản chưa được giải chấp, giao dịch chỉ được phép thực hiện khi có sự đồng ý bằng văn bản từ ba bên: người mua, bên nhận thế chấp (ngân hàng) và chủ đầu tư. Nội dung này bắt buộc phải thể hiện minh bạch trong hợp đồng ký kết với khách hàng để tránh các rủi ro tranh chấp sau này.
Đặc biệt, HoREA nhấn mạnh vai trò giám sát của ngân hàng. Theo đó, tổ chức tín dụng có quyền kiểm soát toàn bộ dòng tiền thu được từ khách hàng. Nguồn tiền này phải được ưu tiên sử dụng đúng mục đích để trả nợ vay và thực hiện thủ tục giải chấp theo quy định, đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà.Giải quyết điểm nghẽn về dòng vốn cho doanh nghiệp
Lý giải về kiến nghị này, HoREA cho rằng phần lớn các dự án bất động sản hiện nay đều được thế chấp để vay vốn xây dựng. Tại thời điểm đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư thường chưa có nguồn thu khác để thực hiện giải chấp ngay lập tức. Việc buộc phải giải chấp trước khi bán có thể gây ra tình trạng “tắc nghẽn” dòng vốn, làm chậm tiến độ triển khai dự án.
Đề xuất này cũng nhằm đồng bộ hóa với Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự, vốn đã cho phép bán tài sản đang thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý. Ngoài ra, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cũng đã quy định nghĩa vụ công khai thông tin dự án, bao gồm tình trạng thế chấp, giúp người mua có cơ sở tự quyết định giao dịch.
Mở rộng phạm vi cho loại hình Condotel và Officetel
Bên cạnh nhà ở truyền thống, HoREA cũng kiến nghị áp dụng quy định này cho các loại hình công trình xây dựng hình thành trong tương lai khác như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch hay văn phòng lưu trú (officetel). Việc thiếu hành lang pháp lý rõ ràng cho các loại hình này khi đang thế chấp thường dẫn đến nhiều tranh chấp phức tạp trên thị trường thời gian qua.
Nhìn chung, việc bổ sung quy định về quyền bán tài sản đang thế chấp được kỳ vọng sẽ hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp, khách hàng và ngân hàng, đồng thời tăng tính thanh khoản và minh bạch cho thị trường bất động sản.
