Ông Nguyễn Duy Thành cho rằng, bài học đau đớn và thương tâm nói trên là một lời cảnh tỉnh đối với các chủ đầu tư, nhất là những chủ đầu tư làm ăn chỉ biết lợi nhuận cho mình và với Ban quản trị chung cư chỉ biết lựa chọn đơn vị quản lý giá rẻ.
Nguyên nhân vụ cháy ở chung cư Carina Plaza theo tôi mang tính quá trình. Công tác thiết kế, đảm bảo về phòng chống cháy nổ và khả năng ứng dụng thực tế chưa phù hợp với thực tiễn đặt ra. Bản thân công ty của chúng tôi cũng đã từng có cơ hội đánh giá và có kế hoạch tham gia tiếp nhận quản lý chung cư Carina Plaza nhưng do một số vấn đề trở ngại nên cuối cùng không tiếp nhận quản lý nữa.
Ở chung cư Canira Plaza, theo tôi, nguyên nhân đầu tiên dẫn đến hỏa hoạn là do chủ đầu tư trang bị những thiết bị phòng cháy chữa cháy (PCCC) chưa hợp lý. Thứ hai, chủ đầu tư là Công ty Đầu tư 577 lại lựa chọn đơn vị quản lý vận hành là Công ty TNHH Hùng Thanh, tức “sân sau” của mình, nhưng đơn vị này lại không có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư. Do không có nghiệp vụ chuyên nghiệp, nên họ thực hiện phương pháp quản lý chạy theo sự vụ là chính.
Thông qua việc khảo sát chung cư Carina Plaza trước đây, ông thấy về mặt kỹ thuật, chung cư này gặp những nhược điểm nào?
Khuyết điểm thứ nhất chính là hiện tượng báo cháy giả thường xuyên xảy ra, nên Ban quản lý chung cư chọn giải pháp ngắt luôn thiết bị báo cháy. Hệ thống bơm chữa cháy, quạt thông gió không để chế độ “auto” tự động vận hành khi có sự cố cháy xảy ra, các họng chữa cháy luôn trong tình trạng không có nước. Kế đến, các hành lang lấy gió, lấy ánh sáng bị thiếu, cho nên cư dân thường mở tung các cửa cầu thang thoát hiểm thông lên các tầng trên rồi chèn chắn lại, nên khi vụ cháy xảy ra, khói xộc lên rất mạnh. Lối vào chung cư xuống cấp và nhỏ hẹp gây khó khăn cho xe chữa cháy tiếp cận ứng cứu. Những nhược điểm này bị ngay từ khi thiết kế và xây dựng, cho nên khi đưa vào sử dụng không được hoàn chỉnh theo điều kiện thực tế.
Vụ cháy này xuất phát từ tầng hầm, nên khi khói từ tầng hầm xộc lên các tầng trên cũng như các lối thoát hiểm khiến người dân không thể tháo chạy ra ngoài được. Khi rơi vào những trường hợp như thế này, người dân nên phải xử lý theo cách nào cho an toàn và phù hợp?
Khi rơi vào tình cảnh này, trước hết Ban quản lý chung cư phải dùng loa tay động viên, trấn an và hướng dẫn người dân dùng khăn ướt chèn các khe cửa lại, mở nước trong nhà tắm dội lên người cho mát và tạo thêm oxy trong căn hộ, đồng thời trên người luôn có khăn ướt để bịt mũi. Vụ cháy ở chung cư Carina Plaza cho thấy, những người bị thiệt mang do ngạt khói và dẫm đạp lên nhau lại nhiều hơn là những người chết do bị cháy.
Đến thời điểm hiện nay, ở Việt Nam ít có trường hợp nào cháy từ tầng hầm cháy lên các căn hộ tầng cao gây chết người, mà chủ yếu chết người do kẹt trong thang máy do không ngắt điện thang máy kịp thời khi xảy ra vụ cháy và các lối thoát hiểm. Quạt thông gió, hút khói trong thang thoát hiểm đã không hoạt động dẫn đến khả năng gây ngạt khói cao hơn. Thường khi dòng người chạy xuống theo lối thoát hiểm, sẽ tạo ra hiệu ứng domino, những người xuống trước khi gặp khói và bị ngạt không còn cơ hội quay lên trên do đám đông ở trên dồn xuống nhiều, nên thảm họa càng thêm thảm họa.
Theo ông, bất cập lớn nhất hiện nay trong việc quản lý nhà chung cư là gì?
Tôi thấy điểm bất cập lớn nhất nằm ở khía cạnh khách quan và rất khó thay đổi trong nhận thức của người dân Việt Nam, đó là các quy định của pháp luật có liên quan đến chung cư. Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và gần đây nhất là Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng… đều có quy định nhà chung cư phải đấu thầu để lựa chọn đơn vị quản lý vận hành.
Tuy nhiên, rất ít chung cư có Ban quản trị và chủ đầu tư ý thức được đơn vị nào có uy tín, năng lực và chuyên nghiệp mà đại đa số chỉ lựa chọn đơn vị nào có giá dự thầu thấp là được. Từ tổng giá trị dự thầu thấp nhất, sẽ xảy ra trường hợp người mua nhầm chứ người bán không nhầm. Tức đơn vị quản lý họ tiết giảm các chi phí vận hành, chi phí nhân sự tối đa và cuối cùng chỉ chú trọng vào công tác vận hành nhiều hơn là công tác quản lý và quản trị rủi ro nên hậu quả sẽ khôn lường.
Đúng vậy. Nếu xét ở một phương diện nào đó, việc quy định như vậy cũng đã tạo ra một kẻ hỡ lớn cho các chủ đầu tư. Tức là, để tiết kiệm chi phí, những thiết bị PCCC tốt và đạt tiêu chuẩn như của Đức, của Hàn Quốc rất ít được các chủ đầu tư lựa chọn, mà thường nghiêng về những thiết bị có chất lượng sản phẩm hạn chế và có giá rất mềm, thời gian sử dụng ngắn. Tại Carina đã có cư dân tử vong do sử dụng vòi chữa cháy làm dây đu xuống thoát nạn, nhưng dây có chất lượng không tốt bị mục và đứt dây khiến người này tử vong. Đây là điều rất đau lòng đã được cảnh báo nhiều về chất lượng dây chữa cháy trong các nhà chung cư.
Sau khi Hội nghị nhà chung cư lần đầu xong, chủ đầu tư chọn giải pháp bàn giao lại cho cư dân và cư dân thông qua việc bầu ra Ban quản trị nhà chung cư sẽ sử dụng số tiền bảo trì 2% để khắc phục sửa chữa và thay thế các thiết bị đó khi bị hư hỏng. Đây rõ ràng là một vòng luẫn quẫn và dường như chưa tìm ra lời giải trọn vẹn.
Cũng cần nói thêm, theo quy định tại Điều 105 của Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014, các thành viên Ban quản trị chung cư trên cả nước sẽ phải tham dự khóa học để được cấp giấy chứng nhận bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ Quản lý vận hành nhà chung cư. Thông tư số 10/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng yêu cầu những người trong Ban quản trị nhà chung cư phải có chứng chỉ về luật liên quan đến quản lý và vận hành nhà chung cư. Nhưng đến thời điểm này trên toàn quốc hầu như chưa có một đơn vị nào đi giám sát kiểm tra tư cách của Ban quản trị nhà chung cư xem đã có chứng chỉ này hay chưa.
Tình trạng các chung cư ở TP.HCM bị nhược điểm về mặt kỹ thuật có nguy cơ dẫn đến hỏa hoạn như chung cư Carina Plaza theo ông có cao không?
Tôi cho rằng, nếu tính theo tỷ lệ phần trăm, con số đó phải trên 50%. May mắn là chung cư Carina Plaza không có lập các chuồng cu, chuồng cọp, rào chắn, rào cản như các chưng cư khác, nhất là các chung cư cũ. Dù những chung cư như vậy tồn tại từ nhiều năm nhiều đời, nhưng dường như vẫn chưa có biện pháp tháo dỡ, chấn chỉnh, nhắc nhỡ, hay tuyên truyền.
Đối với các chung cư, cần phải có lực lượng tuần tra, kiểm tra 24/24h và có hệ thống camera giám sát những bất ổn của chung cư. Về đầu tư hạ tầng và xây dựng, hiện nay trên thị trường xuất hiện những công ty có chức năng tư vấn nâng cao giải pháp hoạt động của chung cư, trong đó có Công ty Global Home của chúng tôi.
Để đảm bảo vấn đề an toàn PCCC, đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp phải mua bảo hiểm “trách nhiệm pháp lý nghề nghiệp”, phải đưa ra những giải pháp và cảnh báo rủi ro cụ thể, đồng thời phải cam kết trách nhiệm rõ ràng. Cần xây dựng các tiêu chí về lựa chọn các đơn vị quản lý vận hành sao cho phù hợp, đừng tham rẻ mà chọn lấy những đơn vị không có năng lực, chuyên môn, lẫn kinh nghiệm.
