Một nền đất ở trị giá từ vài chục triệu đến hàng trăm triệu, hàng tỷ đồng nhưng được rao bán đầy rẫy trên Đại lộ Bình Dương, Quốc lộ 1A, Xa lộ Hà Nội, hay nhiều quận huyện của TPHCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An…
Thậm chí người bán còn đứng ven đường 2 tay giơ cao tấm biển quảng cáo nền đất mời chào khách qua đường mua, không khác gì rao bán hàng rong. Cũng dễ hiểu vì đất nền dễ quy hoạch, dễ bán, dễ kiếm lời đã làm loạn cả thị trường nhà đất.
Sự lộn xộn, hỗn loạn của thị trường đất nền thời gian qua là hậu quả của những chính sách, quy định chưa sát thực tế và việc xử lý thiếu quyết liệt của các địa phương. Luật Đất đai 2003 cấm các dự án phân lô bán nền, buộc chủ đầu tư phải xây nhà xong mới được bán. Thế nhưng các quy định sau đó lại mở rộng dần những khu vực được phép phân lô bán nền. Cụ thể, năm 2007 Nghị định 84 cho phép phân lô bán nền tại các khu vực nông thôn. Rồi đến Nghị định 43 (hướng dẫn Luật Đất đai 2013) lại mở hơn, cho phân lô bán nền cả trung tâm đô thị lớn, đã “mở đường” cho việc phân lô bán nền tràn lan hiện nay.
Nguyên tắc của thị trường bất động sản là thu lợi nhuận bằng việc đầu tư trên đất, không phải đi buôn đất. Trong khi đó, việc phân lô bán nền lại khuyến khích nhà đầu tư (thực ra là đầu cơ) bỏ tiền mua, chờ đất lên giá để bán mà không đầu tư, xây dựng gì. Dù nghị định này yêu cầu việc phân lô bán nền phải trên cơ sở có dự án, quy hoạch 1/500, có hạ tầng được cơ quan chuyên môn thẩm định, nhưng thực chất cái người ta đang rao bán tràn lan hiện nay là “ba không”: không có dự án, không đúng mục đích sử dụng đất và không có quy hoạch, đã làm hỗn loạn thị trường.
Sự dễ dãi còn xuất phát từ Nghị định 84 giao UBND các tỉnh, TP trực thuộc trung ương được quy định diện tích tối thiểu để tách thửa, mà cụ thể năm 2009 TPHCM ban hành quy định việc tách thửa có hình thành đường giao thông. Theo đó, giao trách nhiệm UBND các quận, huyện duyệt tổng mặt bằng với hạ tầng kỹ thuật của khu đất có diện tích từ 2.000m2 trở xuống. Có thể xem đây là “giấy khai sinh” cho hàng loạt khu phân lô bán nền có hình thành đường giao thông, hệ thống điện, cấp thoát nước có diện tích nhỏ hơn 2.000m2. Trong khi đó, những khu đất nông nghiệp lớn hơn 2.000m2 đáng ra phải hình thành dự án theo quy định có diện tích cho cây xanh, trường học, chợ, lại được “đầu nậu” chia ra thành nhiều khu nhỏ dưới 2.000m2 để được phân lô bán nền, không phải tốn mét vuông đất nào cho các công trình công cộng. Đặc biệt, với thủ thuật đứng tên cá nhân làm các thủ tục, số tiền sử dụng đất đóng cho Nhà nước thấp hơn, nên giá bán cũng rẻ hơn so với giá đất của những dự án được lập bài bản.
Thị trường đất nền phân lô hộ lẻ hình thành với lợi nhuận khủng thuộc về các đầu nậu và người mua đầu cơ, Nhà nước hầu như chẳng thu được gì. Thế mới thấy làm giàu từ bất động sản thời gian qua đã nổi lên khi nhà nhà, người người cùng lao vào đầu tư, bởi nó đã biến tướng nguy hiểm khi giao dịch. Tập đoàn địa ốc Alibaba là điển hình vụ án dần lộ ra góc khuất trong quản lý đất đai và hệ lụy của nạn mua nhà đất không phải để ở mà đơn thuần để đầu tư. Từ đó hình thành kiểu mua đất nhưng không cần nhận đất, chỉ nhận tiền lời mới có chuyện mua đất nào cũng được, kể cả trong dự án ma, miễn là được nhận lại vốn và lãi.
Với việc phân lô bán nền, đầu tư vào đất nền quá dễ kiếm tiền. Doanh nghiệp đầu tư ít tiền làm hạ tầng rồi bán lại giá cao gấp 3, 4 lần giá mua, vốn ít lãi cao. Thiệt hại lớn ở đây không phải về tiền bạc mà về phát triển khu dân cư, quản lý quy hoạch. Theo đó, các khu quy hoạch dân cư sẽ trở thành đất nền để trống, sử dụng đất không hiệu quả, chính quyền thất bại trong quản lý khu dân cư và thị trường bất động sản. Một lượng tiền lớn đưa vào đất nằm yên một chỗ, không thành vốn sản xuất. Trong khi đó, người dân thu nhập từ trung bình đến thấp ở đô thị không có cơ hội tạo lập được nhà ở. Luật pháp về đất đai, đặc biệt là chủ trương cho phép tách thửa, đang bị lạm dụng để phân lô bán nền làm giàu cho giới cò đất, quy hoạch đất đai bị phá nát, thị trường bị rối loạn.
