Hàng trăm nghìn tỉ nằm ‘phơi sương’, nhiều doanh nghiệp địa ốc đứng trước nguy cơ phá sản

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã đưa ra hàng loạt số liệu dẫn chứng về tình hình khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay.  Theo dự kiến, nội dung này sẽ được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA trình bày tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc do Thủ tướng Chính phủ chủ trì. Theo ông Châu, hiện TP HCM có khoảng 15.000 doanh nghiệp bất động sản, chiếm 3,6% tổng số doanh nghiệp trên toàn địa bàn nhưng đóng góp đến hơn 80% vốn đăng kí đầu tư vào khu vực kinh tế tư nhân.

Với vị thế quan trọng trong nền kinh tế, song, cái khó của thị trường bất động sản thành phố hai năm gần đây ngày càng khắt nghiệt. Tỉ trọng đóng góp GRDP (tổng sản phẩm trên địa bàn) giai đoạn 2015-2019 thấp nhất trong 9 ngành dịch vụ chủ yếu của thành phố.

Đỉnh điểm vào năm 2019, nguồn cung bất động sản giảm mạnh so với năm liền kề. Toàn thành phố chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được công nhận chủ đầu tư, (giảm 24 dự án), 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư (giảm 64 dự án), 7 dự án được chấp thuận đầu tư mới và 47 dự án được xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn (giảm 30 dự án).

Hàng loạt doanh nghiệp đối mặt dòng tiền âm, tồn kho cao, mất thanh khoản

Trước tình hình khó khăn chung của thị trường, Chủ tịch HoREA cho biết phần lớn lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản đều sụt giảm, thậm chí một số doanh nghiệp rơi vào tình trạng mất thanh khoản vì bị chôn vốn.

Thực tế đối với doanh nghiệp bất động sản niêm yết, có khá nhiều doanh nghiệp ghi nhận lãi trong năm 2019 nhưng không đến từ hoạt động kinh doanh chính mà đến từ các hoạt động khác như thanh lí khoản đầu tư, chuyển nhượng cổ phần, dự án cho các bên liên quan khác…

Bên cạnh đó, không ít doanh nghiệp dù báo lãi hàng nghìn tỉ đồng nhưng dòng tiền trong năm rơi vào trạng thái âm như Đất Xanh, LDG Group, Quốc Cường Gia Lai… Thậm chí, một doanh nghiệp sở hữu quĩ đất lớn nhất nhì TP HCM đứng trước tình trạng mất thanh khoản đã phải gửi đơn đến Bộ Xây dựng xin được tiếp tục triển khai dự án. Thực trạng này không phải câu chuyện riêng của doanh nghiệp nào mà là mối lo chung của toàn thị trường. Cuối tháng 2 vừa qua, có 19 doanh nghiệp địa ốc đã gửi văn bản đến UBND TP HCM trình bày những khó khăn trong quá trình thực hiện dự án và chủ động đề xuất phương án tháo gỡ.

Tại buổi gặp gỡ với lãnh đạo TP HCM sáng ngày 22/2, bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT CTCP Quốc Cường Gia Lai cho biết, chỉ vì thủ tục thực hiện dự án quá lâu khiến các đối tác ngoại muốn rút khỏi dự án.

Trong khi đó, đây là một trong hai dự án sống còn của doanh nghiệp, ước tính mang về doanh thu 50.000-70.000 tỉ đồng. Đặc biệt, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đã chỉ ra một điều đáng quan ngại hiện nay là giá trị hàng tồn kho. Tính đến cuối năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tồn kho 223.474 tỉ đồng, tăng mạnh 38% so với đầu năm. Bởi lẽ theo Chủ tịch HoREA, hàng tồn kho theo kế hoạch sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và trong quá trình phân phối lưu thông sản phẩm là điều bình thường, thậm chí có thể là một lợi thế của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, hàng tồn kho bất động sản sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và cho nền kinh tế nếu đó là bán thành phẩm (như do vướng mắc về pháp lí nên dự án bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay…), hoặc là thành phẩm nhưng không bán được hoặc chưa bán được, không có tính thanh khoản, có thể dẫn đến nguy cơ phá sản.

Dữ liệu từ Cục Đăng ký quản lý kinh doanh (Bộ Kế hoạch Đầu tư) cũng cho thấy, trong năm 2019 có 598 doanh nghiệp bất động sản đăng kí tạm dừng hoạt động và 686 doanh nghiệp bất động sản giải thể, lần lượt tăng 37% và 39% so với năm 2018.

“Kẹt” bởi thủ tục và pháp lí

Cũng tại buổi gặp gỡ sáng ngày 22/2, Chủ tịch UBND TP HCM Nguyễn Thành Phong đã chỉ ra: “Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình hình khó khăn nêu trên là do các qui định về đầu tư, nhà ở, đất đai, qui hoạch đô thị chưa thống nhất trong quá trình chuyển tiếp và ban hành.

Bên cạnh đó, nhiều dự án đang trong quá trình thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lí. Trong giai đoạn cuối năm 2019 đầu năm 2020, thành phố có 124 dự án án binh bất động vì liên quan đến thanh tra kiểm tra. Những điều này nếu không được giải quyết kịp thời sẽ tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường, gây khó khăn cho các doanh nghiệp và làm giảm nguồn thu ngân sách”.

Thông tin từ Chủ tịch UBND TP HCM, “thành phố đã bước làm việc để giải quyết vấn đề liên quan đến độ vênh của các điều khoản luật và sắp tới sẽ đăng kí với đoàn đại biểu quốc hội để có một báo cáo xung quanh các điều luật này.”

“Kể từ tháng 3/2019, thành phố đã có 124 dự án được vận hành trở lại. Tuy nhiên, thực tế còn nhiều dự án trong số này vẫn chưa thực sự hoạt động bình thường”, ông Lê Hoàng Châu nói.

Tiềm ẩn rủi ro trong việc huy động vốn

Ngoài những khó khăn liên quan đến vấn đề pháp lí khiến các doanh nghiệp bất động sản đuối sức, ông Lê Hoàng Châu còn chỉ ra một vấn đề tiềm ẩn rủi ro cho nền kinh tế: Thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Theo Chủ tịch HoREA, “thị trường trái phiếu doanh nghiệp còn một số bất cập, tiềm ẩn rủi ro cho nền kinh tế và cho nhà đầu tư trái phiếu. Thế nhưng không nên siết thị trường trái phiếu tại thời điểm này, nhất là trong điều kiện dịch virus COVID-19 đang ảnh hưởng đến nền kinh tế, mà thay vào đó chỉ nên tập trung xây dựng các qui định pháp luật nhằm tăng cường tính minh bạch”. Từ sau thông tin siết tín dụng vào bất động sản, các doanh nghiệp đã tìm đến kênh huy động vốn mới là trái phiếu.

Theo dữ liệu từ HNX, trong năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản chiếm trên 19% tổng giá trị trái phiếu phát hành toàn thị trường, tương đương 57.111 tỉ đồng. Bước sang tháng 1/2020, tỉ trọng này đã lên hơn 75%, ứng với 8.303 tỉ đồng.