Khi thị trường BĐS TP.HCM đang bị siết lại, không có dự án mới được đưa ra thị trường, trong khi nhu cầu quá lớn. Tận dụng điều này, nhiều doanh nghiệp đã đẩy mức giá bán chung cư ở Bình Dương lên cao ngất ngưỡng, điều này khiến thị trường địa ốc bị méo mó, về lâu dài sẽ rất nguy hiểm, thậm chí “vỡ trận”, kéo theo nhiều hệ lụy.
Giá chung cư tăng chóng mặt
Thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM đang trong thời gian khan hiếm nguồn cung. Lợi dụng điều này, chủ đầu tư nhiều dự án chung cư tại Bình Dương đã tranh thủ đẩy giá bán. Điển hình như dự án Bình Dương Grand View (hay Astral City) do Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt làm chủ đầu tư đang được rao bán trên thị trường với giá từ 38-45 triệu đồng/m2.
Bình Dương Grand View được chủ đầu tư giới thiệu là dòng sản phẩm căn hộ cao cấp hiện đại tại Quốc Lộ 13 của Bình Dương, nằm gần kề Aeon Mall Bình Dương và sân Golf Sông Bé với tổng diện tích dự án lên đến 3,73 hecta. Để thu hút khách hàng, chủ đầu tư cùng nhiều đơn vị phân phối dự án giới thiệu đây là một trong số ít công trình mang đến sự yên bình cùng hàng loạt tiện ích nội khu cao cấp mà khách hàng không dễ tìm thấy giữa trung tâm thành phố Thuận An sầm uất. Thực chất những tiện ích của Bình Dương Grand View thì hầu như dự án nào cũng có như: Công viên cây xanh, hồ bơi, phòng tập gym, yoga, khu vui chơi của trẻ em…
Theo nhận định của nhiều môi giới BĐS tại khu vực này, mức giá căn hộ của dự án đang khá cao so với nhiều vị trí trong khu vực. Cụ thể, nếu xét về vị trí, ở gần TP.HCM có dự án Eco Xuân Lái Thiêu với nhiều tiện ích nội ngoại khu đồng bộ, hiện đại hiện chỉ rao bán với mức giá từ 26-30 triệu đồng/m2, trong khi đó dự án Bình Dương Grand View cao hơn rất nhiều.
Một dự án khác cũng đang được quảng cáo là nằm ở vị trí đắc địa, cách TP.HCM chỉ 20 phút đi xe là The Emerald Golf View (đại Lộ Bình Dương, phường Thuận Giao, TP. Thuận An) do Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Lê Phong làm chủ đầu tư. Dự án hiện đang được chào bán từ 37 triệu/m2 (chưa VAT) trở lên. The Emerald Golf View được xây dựng với quy mô 8.627,7m2, gồm 2 Block chung cư cao 40 tầng, số lượng căn hộ lên tới 1.091 căn, mật độ xây dựng tới 60%. Đây là mật độ xây dựng khá lớn so với một số dự án cao cấp khác – mật độ xây dựng chỉ khoảng 30-40%.
Ngoài ra, hàng loạt dự án căn hộ khác ở TP. Thuận An và TP. Dĩ An cũng đang rao bán với giá cao ngất ngưởng như Green Square Dĩ An City của “tay chơi” mới nổi TBS Land (Công ty con Tập đoàn Thái Bình Shoes) làm chủ đầu tư. Green Square Dĩ An City có 4 block cao 30-40 tầng, cung cấp 1.300-1.400 căn hộ cũng rầm rộ quảng cáo với giá 40 triệu đồng/m2…
Thực tế, dù các chủ đầu tư lợi dụng vị trí nằm sát TP.HCM để đẩy mức giá lên cao cho sản phẩm của dự án mình, nhưng nhiều nhà đầu tư nhận định đây là mức giá quá cao vì vị trí nằm sâu vào bên trong trung tâm tỉnh, cách trung tâm TP.HCM khoảng hơn 20km và lưu thông khá khó khăn bởi tình trạng kẹt xe kéo dài nhiều năm qua. Anh Hoàng Trọng Đạt – nhà đầu tư BĐS thứ cấp tại quận Thủ Đức TP.HCM cho biết nếu so về mức giá thì cao hơn với thực tế khá nhiều.
Đưa ra so sánh cụ thể, anh Đạt cho biết tại TP. Dĩ An, nằm sát TP.HCM và cùng trên trục đường Phạm Văn Đồng bên kia là quận Thủ Đức, các dự án chung cư được thiết kế tương đồng, như của Phú Đông Group chỉ có giá dưới 30 triệu/m2, hay Đất Xanh Group bán giá 34 triệu/m2. Thế nhưng ở vị trí xa hơn, mật độ xây dựng cao, đồng nghĩa với việc tiện ích ít nhưng giá lại cao hơn là bất hợp lý.
Giá quá cao khiến thị trường địa ốc “vỡ trận”?
Có một thực tế trong mấy năm gần đây, mức giá căn hộ ở Bình Dương tăng rất mạnh. Hồi năm 2016 – 2017, mức giá trung bình khoảng 22 – 25 triệu đồng/m2 thì từ cuối 2019 đến nay, mức giá đã lên đến 30 – 33 triệu đồng/m2. Việc các doanh nghiệp địa ốc lợi dụng yếu tố hai thị xã là Thuận An và Dĩ An vừa lên thành phố để thiết lập mặt bằng giá mới từ 33 – 45 triệu đồng/m2 không phù hợp và chưa có căn cứ.
Theo ông Ngô Quang Phúc – Tổng giám đốc Phú Đông Group, giá bán là biểu hiện của giá trị, nhưng khi định giá bán không tương xứng với giá trị đưa cao quá thì sẽ tạo sự méo mó về mặt thông tin như vậy không tốt cho thị trường.
Trước kia bán 25 triệu đồng/m2 giờ bán 30 triệu đồng thì tạm chấp nhận được nhưng giờ đẩy lên hơn 40 triệu đồng/m2 thì phải xem lại giá đó có phù hợp cung cầu không? Nếu doanh nghiệp kỳ vọng lợi nhuận quá cao trong khi đưa ra sản phẩm tương tự, làm cho thị trường bất nhất về mặt thông tin tính khả thi trong quan hệ cung cầu nên không phản ánh đúng sự thật của giá trị. Nếu giá bị đẩy lên quá cao mà không kiểm soát được thì sẽ rất nguy hiểm, thị trường có thể “vỡ trận”, kéo theo rất nhiều hệ lụy.
Dù nằm ở khu vực vùng ven, thậm chí là thị trường tỉnh, thế nhưng giá chung cư được chào bán lại cao hơn nhiều so với giá trị thực tế tại khu vực.
Ông Mai Anh Dũng – Giám đốc một sàn giao dịch BĐS tại quận Tân Phú (TP.HCM) cho biết, hiện nhiều doanh nghiệp địa ốc đang dùng đòn bẩy tăng giá để bán dự án và tạo cơn sóng ảo giá. Theo đó, các dự án được chào bán ra luôn được các chủ đầu tư chia làm nhiều đợt mở bán, đợt đầu mức giá bán sẽ phù hợp để hút nhà đầu tư mua hàng. Sau đó đợt tiếp theo chủ đầu tư sẽ tăng lên từ 3 đến 5% cho khách đầu tư mua hàng đầu tiên có lợi nhuận và tạo ra đợt sóng tăng giá ảo thúc các nhà đầu tư và khách hàng mua vì nghĩ rằng dự án đang lợi lớn.
“Tới đợt mở bán cuối cùng thì mức giá sẽ tăng lên rất cao. Đây là cách mà doanh nghiệp địa ốc đều làm để tạo sóng tăng giá ảo và có biên độ lợi nhuận cho nhà đầu tư. Có lợi nhuận thì nhà đầu tư mới mua sản phẩm đầu tư, còn khách hàng ở thực thường sẽ mua sau cùng và là người gánh mức giá nhà cao nhất. Trước thực trạng, nhu cầu mua nhà dành cho người thu nhập thấp đã khó càng thêm khó”, ông Dũng nói.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) – ông Lê Hoàng Châu cho biết, để trả lời câu hỏi “Mức giá nào là phù hợp” thì còn phải xét theo nhu cầu của mỗi người và tùy vào mức độ đầu tư của dự án. Thực tế, các dự án sau này có khoản chi phí đầu vào cao hơn và cũng được đầu tư tốt hơn so với trước kia từ tiện ích, cảnh quan, quy hoạch, thiết kế đến chất lượng nội thất hoàn thiện.
