Trong thực tế, nhu cầu mua nhà để ở rất lớn nhưng đầu cơ cũng không ít và đó là quy luật của thị trường. ĐTTC đã có cuộc trao đổi với ông PHẠM LÂM, Tổng giám đốc DKRA Vietnam, người có nhiều kinh nghiệm trong việc nghiên cứu thị trường BĐS.
PHÓNG VIÊN: – Hiện nay có ý kiến cho rằng nguồn cung căn hộ có xu hướng khan hiếm do quy định về đầu tư ngày càng khó, quỹ đất khan hiếm… nhưng cũng có ý kiến cho rằng đã có dấu hiệu bội thực. Quan điểm của ông như thế nào?
Ông PHẠM LÂM: – Thị trường căn hộ hiện nay đang rất tốt cả về nguồn cung và lượng tiêu thụ. Tôi không cho rằng nguồn cung căn hộ đang khan hiếm, mà ngược lại rất ổn định và dồi dào, đủ đáp ứng nhu cầu thị trường.
Theo tổng hợp của chúng tôi dự kiến năm 2018 thị trường sẽ có khoảng 40.000-45.000 căn đủ điều kiện theo quy định pháp lý để đưa ra thị trường. Tất cả đều dựa trên quan hệ cung cầu, thị trường sẽ tự điều chỉnh chứ không bội thực. Tuy nhiên, mỗi một phân khúc có một đặc thù, qua đó có những đối tượng khách hàng khác nhau, tùy từng thời điểm và các điều kiện mối quan hệ đó khớp được với nhau.
| Kể từ khi thị trường BĐS phục hồi và phát triển mạnh mẽ từ 2015 đến nay, có thể thấy sự nhanh nhạy linh hoạt của các CĐT trong việc đưa ra các chính sách bán hàng, như tập trung vào vấn đề tài chính hỗ trợ khách mua, đã tác động rõ rệt vào sức mua cũng như tạo nên những diễn biến tích cực cho thị trường. Cũng chính vì vậy có thể thấy nguồn tín dụng vào thị trường BĐS (cả người mua để ở và mua để đầu tư) đang chiếm tỷ lệ lớn và có những rủi ro thách thức. |
Về thị trường căn hộ nói chung, như trong báo cáo quý I-2018 mà DKRA vừa mới công bố, nguồn cung căn hộ mới khoảng 10.431 căn và tỷ lệ tiêu thụ đến 85,7% (8.946 căn). Với mỗi phân khúc căn hộ thì hạng B (trung cấp) và C (vừa túi tiền) đang chiếm tỷ trọng phần lớn với 72%, còn lại 28% căn hộ hạng A (cao cấp).
Đây là tỷ lệ hợp lý, đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường, đặc biệt là khi thu nhập bình quân đầu người đang tăng cao cũng như tỷ lệ tầng lớp trung lưu và người giàu của Việt Nam đang ngày càng tăng mạnh.
– Một trong những nội dung mà nhiều người hay tranh luận khi nói về thị trường BĐS là “nhu cầu thực” và “đầu cơ, đầu tư”. Vậy theo ông hiện nay thị trường đang đi theo xu hướng nào?
– Nhu cầu thực là nhu cầu mua nhà để ở/sử dụng hay nhu cầu đầu cơ/đầu tư cũng là nhu cầu của nền kinh tế, của thị trường. Chúng ta không thể vì một nhu cầu để ở mà bỏ qua nhu cầu của nhà đầu tư. Mục đích cuối cùng vẫn là dành cho người sử dụng cuối cùng, vấn đề là làm sao có sự hài hòa và tùy theo điều kiện của mỗi người, mỗi CĐT và mỗi thời điểm.
Tuy nhiên, cũng phải nhìn nhận một vấn đề là hiện nay tỷ lệ người mua BĐS để đầu cơ/đầu tư đang tăng khá lớn trong giai đoạn 2016-2017 đối với một số khu vực và loại hình. Thí dụ, trong quá trình bán hàng chúng tôi thấy có những dự án ở quận 2 người mua để đầu tư chiếm tỷ lệ đến 50-60%.
Điều đó có nghĩa những người đầu tư nhìn thấy tiềm năng lợi nhuận và họ đã đi trước. Nhưng có những khu vực như khu Tây với các quận 8, Bình Tân, Tân Phú người mua để ở chiếm đa số, người đầu tư ở khu vực này không nhiều. Hoặc như mới đây cơn sốt đất nền vùng ven và các tỉnh giáp ranh như Đồng Nai, Long An, Bình Dương (xa hơn bao gồm cả Vũng Tàu, Nha Trang), người mua đa số là đầu tư, chiếm đến 70-80%.
Hệ lụy của tất cả lao vào đầu tư đất nền và mua đi bán lại nhiều lần sẽ gây ra những cơn sốt, đẩy giá đất lên cao và đến một lúc có nguy cơ trở thành bong bóng. Mua đi bán lại lòng vòng nhiều lần sẽ làm cho thị trường mất cân đối, tiến trình đô thị hóa bị chậm trễ, kéo dài, điển hình như rất nhiều dự án tại TPHCM sau gần 20 năm đến nay vẫn chỉ là những lô đất bỏ trống với lác đác vài căn nhà.
Nhưng nói gì đi nữa, phân khúc căn hộ là chủ đạo của thị trường BĐS nhà ở. Trong những năm sau nếu nguồn cung dồi dào, sức nóng của việc đầu cơ/đầu tư cá nhân cho phân khúc căn hộ sẽ giảm nhiệt. Qua đó việc sở hữu nhà ở đối với người bình dân sẽ thuận tiện hơn, nhiều lựa chọn hơn. Đó chính là ưu điểm đối với người mua, đối với xã hội. Khi đó các CĐT sẽ phải cạnh tranh quyết liệt hơn, mang nhiều giải pháp hơn cho người mua.
– Một trong những nguyên nhân chính cho người có nhu cầu thực là bài toán tài chính. Thời gian qua các CĐT đã có nhiều nỗ lực để tìm kiếm, hỗ trợ nguồn tài chính cho người mua nhà, tuy nhiên hiện nay vẫn còn khó khăn. Dưới góc độ một nhà đầu tư cũng là một chuyên gia nghiên cứu thị trường, ông có đề xuất những giải pháp nào khả thi cho vấn đề này?
– Người Việt Nam nói chung cũng như người châu Á nói riêng đều rất coi trọng việc “An cư lạc nghiệp”. Và đúng là hiện nay ở Việt Nam chưa có một chương trình lâu bền dành cho người dân mua nhà với nhu cầu thực sự để ở, đặc biệt là mua nhà lần đầu (1st home buyer) như một số nước lân cận.
Thí dụ Singapore có chương trình HDB, với những điều kiện và ưu đãi rõ ràng dành cho người mua nhà lần đầu. Còn tại Việt Nam khi thị trường BĐS khó khăn trong giai đoạn từ 2009-2014, đã có chương trình 30.000 tỷ đồng với mục đích để giải cứu BĐS dù ban đầu đưa vào còn chậm trễ, nhưng từ cuối 2013 và đặc biệt là 2014-2015 đã phát huy tác dụng.
Tuy nhiên đến 2016 chương trình kết thúc và đến nay chưa có một chương trình nào thay thế. Thực tế chương trình này chỉ mang tính chất tình thế và không giải quyết được lâu dài.
Để làm cho thị trường BĐS được lành mạnh, phát triển bền chắc hơn, tôi nghĩ sau khi kết thúc chương trình 30.000 tỷ đồng, Nhà nước cần phải có một chương trình tài chính dài hạn và lâu bền đối với người mua nhà lần đầu. Dĩ nhiên là chương trình phải rõ ràng, minh bạch và có sự giám sát chặt chẽ.
Khi chương trình này được áp dụng sẽ có những thuận lợi: Thứ nhất, người dân tiếp cận với việc mua nhà ở lần đầu được thuận tiện hơn và đáp ứng được nhu cầu an cư lạc nghiệp.
Thứ hai, giải quyết được tình trạng hạn chế tín dụng tập trung quá nhiều vào BĐS thương mại, gây nên những rủi ro mất cân đối cho vay và tính thanh khoản khi thị trường biến động như năm 2009.
Thứ ba, giải quyết được tình trạng nhà ở ban đầu cũng như làm hạn chế hoặc giảm đi được tỷ lệ mua nhà để đầu cơ hiện đang rất cao, qua đó làm cho thị trường BĐS nhà ở phát triển tích cực, lành mạnh hơn.
– Xin cảm ơn ông.
