Trong khi phân khúc căn hộ, nhà ở tiếp tục diễn biến theo chiều hướng giảm sút về nguồn cung, đất nền lại có nhiều giao dịch tốt.
Theo dự báo, đất nền vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn và là phân khúc giữ vai trò chủ đạo trong hoạt động giao dịch bất động sản giai đoạn cuối năm 2020 cũng như trung hạn 2021 – 2022. Tuy nhiên, các chuyên gia khuyến cáo cần phải cần trọng khi đầu tư.
Chuyển dịch đầu tư
Khảo sát thực tế về hoạt động giao dịch bất động sản tại một số khu vực trên địa bàn TP Hà Nội thường xuyên xảy ra “sốt đất” trong thời gian qua, như Thạch Hòa, Phú Cát (huyện Thạch Thất), thị trấn Đông Anh (huyện Đông Anh)… cho thấy, phân khúc đất nền trong khu dân cư và dự án tương đối sôi động, giá bán ghi nhận tăng so với đầu năm.
Đơn cử tại khu tái định cư Bắc Phú Cát thuộc địa bàn xã Thạch Hòa, thời điểm đầu năm chào bán ở mức 20 – 22 triệu đồng/m2, đến nay ghi nhận đã tăng lên 23 – 25 triệu đồng/m2. “Từ thời điểm giữa tháng 5 vừa qua, khi Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định số 705/QĐ-TTg về việc phê duyệt Quy hoạch chung đô thị Hòa Lạc, TP. Hà Nội đến năm 2030, tỷ lệ 1/10.000, là căn cứ để kiện toàn hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho khu vực, thì bất động sản nơi đây tiếp tục tăng giá”, đại diện UBND xã Thạch Hòa thông tin.
Số liệu thống kê từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, từ đầu năm đến nay, mặc dù chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 nhưng phân khúc đất nền vẫn nhận được nhiều sự quan tâm. Tại Hà Nội, hiện tượng xuất hiện nhiều nhà đầu tư đến tìm đất nền ở các khu vực nông thôn đã khiến giá bán được đẩy lên ngưỡng vài chục triệu đồng mỗi mét vuông. Từ đó xuất hiện nghịch lý, đất nền dự án đã được đầu tư hạ tầng hoàn chỉnh giá từ 30 – 40 triệu đồng/m2 nhưng đất nền trong khu dân cư chưa có hạ tầng tương xứng cũng được chào bán với giá 20 – 30 triệu đồng/m2.
Tại TP.HCM, do khan hiếm nguồn hàng dự án nên nhiều nhà đầu tư phải tìm đến đất nền ven đô, tạo ra sự tăng giá mạnh cho đất đai tại một số huyện như Bình Chánh, Gò Vấp, Củ Chi… dao động từ 30 – 50 triệu đồng/m2 (tăng từ 10 – 15%). Tương tự ở những khu vực khác như Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh, Quảng Nam, Khánh Hòa, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Cần Thơ, Long An… nhu cầu đất nền cũng được duy trì tốt trong thời gian gần đây.
“Hiện tượng nhà đầu tư xuất hiện tại những dự án đất nền các huyện ven đô, ngoại thành là do nguồn cung mới sản phẩm tại khu vực trung tâm đô thị khan hiếm, giảm sút mạnh. Đây được xem là sự chuyển dịch khu vực đầu tư trong quý III/2020”, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.
Cần tỉnh táo hơn
Theo số liệu tổng hợp từ trang tin batdongsan.com.vn, trong quý III/2020 đất nền vẫn là phân khúc thu hút được nhiều sự quan tâm từ nhà đầu tư. Cụ thể, tỷ lệ mức độ quan tâm tìm kiếm đất nền chiếm 23% đứng thứ hai (sau phân khúc căn hộ – 29%). Trong khi đó, nhà đất vẫn là kênh đầu tư chiếm số lượng áp đảo với 29% người quan tâm, kênh gửi tiết kiệm chiếm 24%, vàng là 17%, chứng khoán chiếm 12%.
“Qua khảo sát, có 81% khách hàng cho rằng thị trường sẽ khởi sắc vào năm 2021 hoặc 2022. Điều này cho thấy xu hướng tâm lý chờ đợi giảm giá ngày càng nhiều của nhà đầu tư. Họ đang chờ đợi thị trường giảm giá vào cuối năm và khởi sắc vào năm sau”, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường batdongsan.com.vn Nguyễn Ngọc Hiếu cho hay.
Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, do khan hiếm nguồn hàng chính thống, giá căn hộ các phân khúc đều đang ở ngưỡng trần nên nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đi tìm, khai phá những thị trường mới thuộc vùng nông thôn. Việc này khiến cho giá đất bị đẩy lên cao, làm chùn bước sự quan tâm của nhà phát triển bất động sản. Bởi lẽ, giá đất quá cao khiến chi phí đền bù, GPMB gặp nhiều khó khăn. Đã có hiện tượng DN lớn rút lui, sau khi vừa mới đăng ký tham gia nghiên cứu đầu tư.
“Giá đất nền tại những khu vực ven đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM hay Bắc Ninh, Bắc Giang… ghi nhận có sự gia tăng. Tuy nhiên, giao dịch chủ yếu là hoạt động mua đi bán lại, lượng sản phẩm mới rất hạn chế. Có hiện tượng môi giới và một số nhà đầu tư thổi giá, lướt sóng nên thị trường tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, khó lường. Vì vậy, nhà đầu tư mới khi tham gia vào thị trường cần hết sức thận trọng”, ông Nguyễn Văn Đính khuyến cáo.
Đồng quan điểm, luật sư Trần Cao Ngãi – Hội Luật gia Việt Nam cho rằng, việc chạy đua lướt sóng kiếm lời khiến cho sản phẩm bất động sản vượt quá ngưỡng giá trị thật, cùng vấn đề liên quan đến chính sách đã làm cho những điểm yếu trên thị trường lộ diện.
“Hệ thống văn bản pháp luật thì nhiều nhưng không quản lý chặt chẽ tạo điều kiện cho dự án “ma” xuất hiện. Môi giới lũng đoạn thị trường làm cho tình trạng mua bán trở nên hỗn loạn đến mức có địa phương phải cấm hoạt động giao dịch bất động sản. Vì vậy, cần sớm hoàn thiện về cơ chế, đơn giản hóa thủ tục hành chính mới giúp cho thị trường bất động sản được mở rộng, nguồn cung dồi dào hơn mới hạn chế được tình trạng tăng giá đột biến”, luật sư Trần Cao Ngãi nhìn nhận.
“Nguồn cung thị trường bất động sản về cơ bản phụ thuộc khá nhiều vào sự phê duyệt, cho phép triển khai xây dựng và hoàn thiện các dự án mới. Đang có nhiều chủ đầu tư sẵn sàng thực hiện dự án và mở bán ngay sau khi có giấy phép. Do đó, thị trường có thể đặt kỳ vọng về sự cải thiện nguồn cung trong vòng 2 năm tới”, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam Neil MacGregor
“3 tháng cuối năm luôn là thời điểm bán hàng sôi động nhất của thị trường bất động sản. Do đó, có thể sẽ xuất hiện tình trạng tăng giá nhẹ ở một số phân khúc nhưng bình diện chung sẽ khó xảy ra biến động giá lớn, khan hiếm nguồn hàng mới tại các đô thị lớn vẫn diễn ra. Nguồn hàng đưa ra thị trường chủ yếu nằm ở dự án đã triển khai trước đó. Đối với đất nền, sản phẩm giá trên dưới 1 tỷ đồng vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm nhiều nhất, khu vực miền Bắc và Hà Nội sẽ có lượng quan tâm tăng trưởng tốt hơn thị trường miền Nam, TP.HCM”, Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh
“Quan điểm của người Việt là muốn có “tấc đất cắm dùi” nên không khó hiểu khi đất nền vẫn là một sản phẩm ưa thích và nhận được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư. Mặc dù thị trường đang chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19 nhưng dự báo một số phân khúc như bất động sản công nghiệp, nhà ở giá rẻ, đất nền, chung cư cao cấp, shophouse có thể sôi động ngay sau khi kinh tế phục hồi. Còn các phân khúc khác như văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng có thể phục hồi chậm hơn”, Chuyên gia tài chính, TS. Lê Xuân Nghĩa
