Bên cạnh mặt tích cực như tăng cường hiệu lực công tác quản lý nhà nước, tăng nguồn thu ngân sách, góp phần làm cho thị trường bất động sản minh bạch và lành mạnh, một số chuyên gia cho rằng đề xuất thu thuế tài sản mà Bộ Tài chính vừa đưa ra sẽ tạo hiện tượng “thuế chồng thuế”.
Không những vậy, theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), đề xuất này sẽ tác động đến mặt bằng giá cả nói chung mà trực tiếp là giá cả trên thị trường bất động sản; Sẽ tác động làm giảm phần nào hoạt động đầu tư, kinh doanh của các nhà đầu tư thứ cấp dẫn tới khả năng sụt giảm giao dịch trên thị trường bất động sản.
Đề xuất đánh thuế nêu trên của Bộ Tài chính hiện đang gây xôn xao dư luận xã hội với nhiều ý kiến, quan điểm trái chiều. Trao đổi với chúng tôi qua điện thoại, một chuyên gia kinh tế tại TP.HCM cho biết thêm việc đánh thuế nhà sẽ làm mất lòng người dân, bởi vì với người giàu, nộp thêm một phần thuế không phải là vấn đề nhưng với tầng lớp trung lưu và thu nhập thấp, đó sẽ là một gánh nặng.
Đặc biệt, chuyện không thể tránh được là việc đánh thuế sẽ khiến giá nhà bị đội lên và sẽ có nhiều trường hợp lách luật trốn thuế. Người dân đã phải chịu thuế khi mua nhà thì khi bán, tất yếu họ sẽ cộng giá trị thuế vào giá trị căn nhà. Việc giá nhà bị đội lên sẽ dẫn đến hệ quả là đầu tư bất động sản cũng bị ảnh hưởng.
Chẳng hạn, theo vị chuyên gia này, một khi 2 cá nhân tiến hành giao dịch một căn nhà có giá trị cao, nhưng ban đầu họ thống nhất ra công chứng mua bán ở một mức giá rất thấp. Ví dụ căn nhà được bán với giá 10 tỷ đồng, nhưng 2 bên kí hợp đồng thỏa thuận chỉ khoảng 3-4 tỷ đồng. Như thế, người mua bớt được thuế tài sản, còn người bán bớt được thuế thu nhập.
Ông Phan Công Chánh, chuyên gia phân tích thị trường BĐS cá nhân, cho rằng chúng ta hay các nước trên thế giới đều khuyến khích người dân sở hữu căn nhà thứ nhất nhằm tạo cuộc sống ấm no. Nhưng với những đề xuất của Bộ Tài chính lại bộc lộ rất nhiều bất cập, bởi vì trước đây tính đánh thuế những người sở hữu căn nhà thứ 2 thì nay hầu như nhà nhà đều phải đóng thuế.
“Vậy viêc đặt ra chỉ tiêu thu thêm 1.4 tỷ đô từ bất động sản thì có hỗ trợ gì không cho thị trường như bảo vệ người mua nhà, giám sát, quản lý thị trường không hay chỉ nhắm vào mục tiêu tăng thu ngân sách?”, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty Việt An Hòa, đặt vấn đề. .
Trao đổi vớ chúng tôi về vấn đế này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho rằng khi mua nhà, người dân đã chịu thuế trước bạ và rất nhiều loại phí rồi. Giờ thêm một loại thuế, gọi là thuế tài sản, thu hằng năm cho ngôi nhà đầu tiên là cực kỳ bất hợp lý.
“Ngôi nhà đầu tiên là khát vọng, là ước mơ của bất kỳ người dân Việt Nam nào. Để mua được nhà, hầu hết những người Việt trẻ nào cũng phải tích cóp hàng chục năm, có sự hỗ trợ của gia đình nội ngoại, rồi vay mượn khắp nơi mới mua được. Trong thời điểm hiện tại, theo tôi chúng ta chưa thể vội vàng áp dụng việc thu thuế này, bởi chưa phù hợp và quan trọng hơn là sẽ tác động lớn đến thị trường địa ốc, giấc mơ mua nhà của người dân, nhất là giới trẻ sẽ xa vời”, ông Châu cho biết.
Cùng quan điểm trên, ở góc độ là một nhà đầu tư, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng việc đánh thuế tài sản có thực hiện cũng là điều dễ hiểu vì nhiều nước trên thế giới cũng đã và đang làm nhiều năm qua.
Tuy nhiên, theo ông Phúc có 3 vấn đề lớn cần phải xem xét thật thấu đáo với loại thuế này. Thứ nhất, người sở hữu một căn nhà có giá trị từ 700 triệu đồng là không hợp lý. Tại các thành phố lớn cả nước hiện nay nhà giá rẻ rất khan hiếm, không phải người trẻ nào cũng có điều kiện để mua nhà.
Thứ 2, Bộ Tài chính đề xuất mức đánh thuế từ 0,3-0,4% là quá cao, cần xem xét điều chỉnh mức thuế 0,2% là hợp lý nhất và phải có một lộ trình triển khai phù hợp tránh tạo “cú sốc” cho người mua nhà. “Mua được cái nhà mà vừa phải trả nợ ngân hàng, vừa phải đóng thuế cho nhà nước thì chắc không ai dám mua, sẽ chuyển sang đi thuê nhà ở”, vị này cho biết.
Thứ ba, việc xác định giá trị nhà (căn hộ) cũng rất khó để tiến hành đánh thuế, nhất là nhà đã sử dụng lâu năm. “Thay vì đưa ra đề xuất này, chúng ta cân phải tính toán đến việc đầu tư tốt hơn nữa cơ sở hạ tầng, tiện ích phục vụ đời sống người dân cao hơn. Thuế BĐS là thuế quay lại phục vụ cộng đồng cho cư dân địa phương như giáo dục, an minh, và nhiều việc khác chứ không phải đem nộp thẳng vào ngân sách nhà nước. Có như vậy mọi người mới cảm thấy việc đóng thuế là hợp lý, chứ cứ bắt người dân đóng tiền hàng năm mà điều kiện sống không được cải thiện thì rất khó có sự đồng thuận cao”, ông Phúc nói thêm.
Cũng theo ông Châu, việc ban hành Luật thuế tài sản chỉ thực sự hợp lý khi đồng thời sửa đổi chính sách và cơ chế thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện nay đang rất bất cập.
Theo đó, tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành nhà ở, khoảng trên dưới 10% đối với nhà chung cư; khoảng trên dưới 30% đối với nhà phố; khoảng trên dưới 50% đối với nhà biệt thự. Do vậy, nếu ban hành Luật thuế tài sản mà không sửa đổi chính sách và cơ chế thu tiền sử dụng đất thì sẽ không hợp lý.
HoREA tán thành việc xác định giá 01m2đất tính thuế là giá 01m2 đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, vì đảm bảo được tính minh bạch. Hiệp hội cũng tán thành cách tính có phân biệt giá nhà mới xây dựng và giá nhà đã qua sử dụng như dự án Luật Thuế tài sản đã đề xuất.
Tuy nhiên, ông Châu cho rằng việc đề xuất áp dụng mức thuế suất 0,4% đối với đất ở, đất xây dựng nhà chung cư, nhà ở có giá trị trên 1 tỷ đồng (theo đề xuất của Hiệp hội) có thể chấp nhận được khi so sánh với thuế suất của nhiều nước. Hiệp hội tán thành việc áp dụng mức thuế suất 1% (cao hơn) “đối với đất sử dụng không đúng mục đích; đất và nhà thuộc đối tượng chịu thuế không đưa vào sử dụng”; và áp dụng mức thuế suất 2% “đối với đất và nhà thuộc đối tượng chịu thuế lấn, chiếm”, để khuyến khích đưa nhà, đất vào sử dụng, tránh lãng phí, chống bao chiếm, đầu cơ nhà, đất hoặc để răn đe các trường hợp vi phạm pháp luật về nhà, đất, như dự thảo Luật là cần thiết;
Hiệp hội đề nghị áp dụng thuế suất 0% đối với nhà ở có giá trị từ 1 tỷ đồng trở xuống để hỗ trợ thiết thực cho những người có thu nhập trung bình thấp và người có thu nhập thấp trong xã hội. Hiệp hội nhận thấy Dự án Luật Thuế tài sản của Bộ Tài chính chỉ đề xuất áp dụng thuế suất 0% đối với nhà ở có giá trị từ 700 triệu đồng trở xuống thì chưa thật thỏa đáng
Song song đó, Hiệp hội tán thành việc bãi bỏ Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp khi ban hành Luật Thuế tài sản như dự thảo đã đề xuất. Hiệp hội kiến nghị miễn hoặc tối thiểu giảm 50% số thuế nhà đất phải nộp đối với các vườn ươm khởi nghiệp, doanh nghiệp khởi nghiệp theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để khuyến khích khởi nghiệp, lập nghiệp và đổi mới sáng tạo.
Về thời điểm ban hành Luật Thuế tài sản, HoREA kiến nghị xem xét, ban hành Luật Thuế tài sản sau thời điểm năm 2020 thì phù hợp hơn.
Với nhà ở, theo đề xuất, Bộ Tài chính xây dựng 2 phương án đánh thuế: một là đối với nhà ở có giá trị từ 700 triệu đồng trở lên; hai là nhà ở có giá trị 1 tỷ đồng trở lên.
Ngưỡng không chịu thuế là nhà có giá trị 700 triệu đồng trở xuống hoặc 1 tỷ đồng trở xuống. Điều này có nghĩa, phần bị đánh thuế tài sản là phần có giá trị trên 700 triệu đồng hoặc trên 1 tỷ đồng.
Chẳng hạn, với ngưỡng không chịu thuế là 700 triệu đồng thì một căn nhà có giá trị 800 triệu đồng sẽ bị đánh thuế với phần giá trị 100 triệu đồng, tức 0,3-0,4% của 100 triệu đồng.
