Nỗ lực xoay vốn, áp lực vơi dần
Từ con số hơn 213.000 tỷ đồng nợ phải trả, chiếm gần 83% tổng nguồn vốn trong năm 2022, nỗ lực tái cấu trúc toàn diện giúp nợ phải trả của Novaland (mã NVL) tới cuối tháng 6/2025 giảm còn hơn 186.600 tỷ đồng. Trong đó, tổng dư nợ vay là hơn 61.000 tỷ đồng, với tổng nợ vay đáo hạn trong 12 tháng tới khoảng 32.000 tỷ đồng, giảm 5% so với cuối năm 2022 (trước thời điểm tái cấu trúc).
Mặc dù con số dư nợ vay không thay đổi quá nhiều so với cuối năm 2022, song trong 3 năm qua, Novaland đã đàm phán, gia hạn thành công nhiều khoản nợ vay trong nước và nước ngoài, đồng thời cơ cấu lại các khoản nợ trái phiếu. Ngay từ đầu quá trình tái cấu trúc, việc xây dựng phương án và lộ trình thanh toán cụ thể từng nhóm nghĩa vụ giúp Novaland nâng cao tín nhiệm và được các ngân hàng/tổ chức tín dụng đồng ý cấp gần 12.450 tỷ đồng hạn mức tín dụng – nguồn vốn quan trọng giúp doanh nghiệp đảm bảo hoạt động liên tục và triển khai các dự án đúng tiến độ.
Tại Đại hội đồng cổ đông đầu tháng 8/2025, Novaland đã thông qua phương án phát hành riêng lẻ tổng cộng 320 triệu cổ phiếu với các mức giá 15.747 đồng/cổ phiếu và 40.000 đồng/cổ phiếu để hoán đổi nợ. Sau kế hoạch phát hành, ngoài việc tỷ lệ sở hữu của nhóm cổ đông lớn gia tăng, doanh nghiệp sẽ được giải phóng một phần tài sản đảm bảo là quỹ đất đã đem thế chấp ở 13 lô trái phiếu trước đây, qua đó gia tăng khả năng huy động vốn từ tài sản – đặc biệt trong bối cảnh quyền sử dụng đất của các dự án Lakeview và NovaWorld Phan Thiết dự kiến được phê duyệt trong quý III/2025.
Cũng sử dụng phương án hoán đổi nợ, Công ty cổ phần Tư vấn – Thương mại – Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (Hoàng Quân, mã HQC) đã thông qua chủ trương phát hành cổ phiếu để hoán đổi khoản nợ 212 tỷ đồng thành 21,2 triệu cổ phiếu cho Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (Hải Phát, mã HPX) với tỷ lệ hoán đổi 10.000 đồng tương ứng 1 cổ phiếu. Đây là khoản phải thu của Hải Phát Invest liên quan đến khoản đầu tư vào dự án 198 ha tại Bình Thuận (nay thuộc tỉnh Lâm Đồng) cùng Hoàng Quân, song dự án sau đó không được triển khai.
Các doanh nghiệp nhanh chóng tái cấu trúc, chuẩn bị nguồn lực để đón chu kỳ phát triển mới của thị trường.
Với mức giá thị trường dao động quanh 4.000 – 5.000 đồng/cổ phiếu, tổng giá trị khoản hoán đổi này thấp hơn hai phần ba giá trị khoản vay, tương ứng lỗ theo thị giá thời điểm hiện tại. Ban lãnh đạo Hải Phát nhấn mạnh, đây là phương án phù hợp trong bối cảnh hiện nay, mang lại lợi ích cho cả hai bên: giúp Hoàng Quân giảm đáng kể áp lực nợ vay và tạo cơ hội để Hải Phát thu hồi công nợ, cũng như sở hữu cổ phần tại một doanh nghiệp có tiềm năng với thế mạnh phát triển các dự án nhà ở xã hội.
Đại diện Hải Phát cho biết thêm, ngoài việc hoán đổi cổ phiếu, Hoàng Quân cam kết bổ sung một số điều khoản nhằm đảm bảo rằng, nếu Hải Phát thoái vốn đối với số cổ phần hoán đổi khi đủ điều kiện mà phát sinh thiếu hụt, Hoàng Quân sẽ bổ sung phần chênh lệch bằng cổ phiếu HQC của bên thứ ba, tiền mặt hoặc các bất động sản khác, đảm bảo Hải Phát thu hồi đủ 212 tỷ đồng.
Không chỉ hoán đổi nợ cho Hải Phát, Hoàng Quân cũng hoán đổi 26,6 triệu cổ phiếu để chuyển đổi 266 tỷ đồng nợ với hai chủ nợ khác là ông Trương Anh Tuấn – Chủ tịch Hội đồng quản trị Hoàng Quân và bà Nguyễn Thị Diệu Phương – vợ ông Tuấn.
Việc hoán đổi 500 tỷ đồng nợ vay sang cổ phiếu được xem là “cách mua thời gian” nhằm đẩy nhanh các dự án nhà ở xã hội sau khi được tháo gỡ nút thắt pháp lý. Hai dự án được xem là mắt xích quan trọng trong chuỗi nhà ở xã hội đã có nhiều chuyển động tích cực. Trong đó, dự án nhà ở xã hội HQC Nha Trang đã được Sở Nông nghiệp và Môi trường chấp thuận, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho người mua (gồm 4 block với 1.002 căn và tổng vốn đầu tư khoảng 700 tỷ đồng, bàn giao từ năm 2020). Tại dự án nhà ở xã hội HQC Tân Hương, Sở Xây dựng đã công nhận 171 căn gồm 2 block đủ điều kiện mở bán/cho thuê.
Không sử dụng phương thức hoán đổi nợ, Công ty cổ phần Phát Đạt (mã PDR) tiến hành tái cấu trúc thông qua việc thanh lý tài sản bằng cách thoái vốn khỏi Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngô Mây – chủ đầu tư dự án Q1 Tower. Đây là một phần chiến lược rút lui khỏi các dự án tại khu vực miền Trung.
Thương vụ thoái vốn tổng giá trị 435 tỷ đồng giúp Phát Đạt thu về 139,2 tỷ đồng doanh thu tài chính. Đồng thời, tỷ lệ sở hữu của Phát Đạt tại dự án giảm xuống còn 0% và không còn được ghi nhận trong hàng tồn kho. Ban lãnh đạo Công ty khẳng định, việc rút khỏi các dự án miền Trung giúp tăng thanh khoản, giảm áp lực tài chính và tái phân bổ vốn vào các dự án trọng điểm tại thị trường TP.HCM và vùng phụ cận.
Tương tự, cuối tháng 6/2025, UBND tỉnh Hà Nam (nay thuộc tỉnh Ninh Bình) cho phép Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC, mã DIG) chuyển nhượng toàn bộ dự án Lam Hạ Center Point tại phường Lam Hạ, TP. Phủ Lý.
Dự án được triển khai từ năm 2019, quy mô 12 ha với tổng vốn đầu tư hơn 2.115 tỷ đồng, gồm nhà phố thương mại 5 tầng, biệt thự, nhà liên kế và đất dành cho nhà ở xã hội. Trước khi chuyển nhượng, dự án đã được cấp phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật vào cuối tháng 10/2024. DIC dự kiến ghi nhận hơn 1.114 tỷ đồng từ thương vụ này. Tổng giám đốc Nguyễn Quang Tín cho biết, dòng tiền thu về từ chuyển nhượng sẽ hỗ trợ đáng kể cho hoạt động đầu tư của Công ty trong năm nay.
Không lâu trước đó, Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Sunshine (mã KSF) thông qua chủ trương cùng 3 công ty khác nhận chuyển nhượng 100% cổ phần Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu Thanh Xuân nhằm triển khai hơn 54,99 ha thuộc dự án Alluvia City tại Hưng Yên do Công ty cổ phần Xuân Cầu Holdings làm chủ đầu tư. Alluvia City có quy mô gần 200 ha, tổng vốn đầu tư trên 31.000 tỷ đồng, nằm tại khu vực hạ tầng phát triển mạnh, gần các đại đô thị Ecopark, Vinhomes Ocean Park và đã được khởi công từ đầu tháng 3/2025.
Những kỳ vọng mới khi doanh nghiệp cố trả nợ
Theo các chuyên gia, thông qua hoán đổi nợ và bán dự án, doanh nghiệp địa ốc có thể giảm bớt gánh nặng tài chính, qua đó “làm đẹp” báo cáo trước cổ đông, nhà đầu tư và tổ chức tín dụng. Việc tăng vốn không chỉ là hoạt động tài chính thuần túy, mà còn phản ánh chiến lược phát triển và bối cảnh hiện tại của thị trường.
Giới phân tích đánh giá, hành lang pháp lý đang hoàn thiện – với 3 sắc luật liên quan đến bất động sản được xây dựng, đặc biệt là sửa đổi Luật Đất đai – kỳ vọng sẽ tháo gỡ những nút thắt về giá đất và cơ chế đền bù thỏa thuận cho doanh nghiệp.
Chuyên gia từ Công ty Chứng khoán DSC nhận định, bối cảnh thị trường tích cực hơn đang thúc đẩy các doanh nghiệp bất động sản triển khai kế hoạch tăng vốn thông qua phát hành cổ phiếu nhằm tái cấu trúc tài chính và bổ sung nguồn lực triển khai dự án, đặc biệt khi huy động vốn qua trái phiếu vẫn gặp khó. Chưa kể, tăng vốn bằng phát hành cổ phiếu có nhiều ưu điểm hơn so với các kênh gọi vốn khác (trái phiếu, vay ngân hàng, huy động từ khách hàng, đối tác…).
Ghi nhận của Bộ Xây dựng cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2025, có 84 dự án được cấp phép xây dựng – tăng 121% so với cùng kỳ năm trước, tương đương 32.407 căn hộ/lô đất (tăng 62%). Thanh khoản thị trường cũng tích cực hơn khi quý II ghi nhận 157.021 giao dịch thành công, tăng 16,6% so với quý I.
Trong khi đó, theo Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 31/5/2025, tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,64 triệu tỷ đồng (tăng 36% so với cùng kỳ) – mức cao nhất kể từ năm 2023. Điều này cho thấy, cả doanh nghiệp và ngân hàng đều đang phục hồi niềm tin đối với thị trường. Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% năm 2025 (khoảng 2,5 triệu tỷ đồng), tín dụng bất động sản được kỳ vọng tiếp tục tăng, nhất là khi mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức thấp, kèm theo các gói vay ưu đãi cho người mua nhà – đặc biệt là người trẻ.
Theo bà Trịnh Thị Kim Liên – Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services – FERI, lãi suất tiền gửi thấp giúp các chủ đầu tư thuận lợi hơn trong triển khai dự án và kích thích nhu cầu mua bất động sản từ nhà đầu tư cá nhân. Đây cũng là lý do các doanh nghiệp cần nhanh chóng tái cấu trúc, chuẩn bị nguồn lực để đón chu kỳ phát triển mới của thị trường. Khi đã chuẩn bị sẵn sàng, doanh nghiệp có thể bứt tốc trong triển khai dự án, tung sản phẩm ra thị trường và ghi nhận doanh số tăng mạnh, từ đó cải thiện lợi nhuận đáng kể từ các dự án được bàn giao.
Nguồn dẫn: Việt Dương/ Tin Nhanh Chứng Khoán Online
Link bài gốc: https://www.tinnhanhchungkhoan.vn/cuoc-choi-moi-cua-doanh-nghiep-dia-oc-post375416.html
