Được biết, dự án Saigon Pearl được UBND TP.HCM giao cho Công ty TNHH Vietnam Land SSG theo Quyết định 4879/QĐ-UBND ngày 12/9/2017 công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư dự án Khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ – văn phòng thuộc dự án Khu dân cư phức hợp sông Sài Gòn – giai đoạn 3 tại số 92 đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, quận Bình Thạnh, TP.HCM trên diện tích 4.161 m2.
Tuy nhiên, ngay từ khi chưa được UBND Thành phố có quyết định công nhận chủ đầu tư, Land SSG đã tổ chức giao dịch, nhận giữ chỗ với các khách hàng.
Trao đổi với phóng viên Đầu tư Bất động sản, ông Đ.Q.Đ – một khách mua nhà tại dự án này cho biết, tháng 11/2016, ông đã ký kết “Thỏa thuận đăng ký giữ chỗ” với Công ty TNHH Vietnam Land SSG để đặt cọc mua căn hộ tại tầng 7, Tòa nhà Opal thuộc dự án Saigon Pearl.
Ông Đ phải đặt cọc giữ chỗ với số tiền 200 triệu đồng để chờ Land SSG thông báo ký kết Hợp đồng đặt cọc với điều khoản: “Tiền giữ chỗ” sẽ bị mất và thuộc về bên bán nhà mà không cần có bất cứ thông báo nào (bằng lời nói hoặc bằng văn bản) từ Công ty Land SSG nếu ông Đ không thanh toán đợt thứ nhất của “Tiền đặt cọc” và không ký kết “Hợp đồng đặt cọc” hay “Hợp đồng mua bán căn hộ” cho dù vì bất cứ lý do gì.
Theo thỏa thuận đó, ngày 5/1/2017, ông Đ và Công ty Land SSG đã ký “Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ” với giá bán căn hộ là 3,445 tỷ đồng. Tiền cọc được xác định là khoản tiền do khách hàng chuyển cho Công ty Land SSG để đảm bảo việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ các bên được quy định tại điều 3 của “Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ” và phụ lục 2 của hợp đồng.
Trao đổi với phóng viên, ông Đ bức xúc nói, tôi không am hiểu nhiều pháp luật nên trước đây lỡ ký vào các văn bản giao dịch với Công ty Land SSG. Khi thấy nhiều vấn đề từ phía Công ty Land SSG nên nhờ luật sư xem xét thì phát hiện thêm nhiều điều bất bình thường, do đó tôi không thể tiếp tục việc mua căn hộ với chủ đầu tư.
Khi khách hàng đề nghị hủy “Hợp đồng đặt cọc”, Công ty Land SSG gửi văn bản vào ngày 23/3/2018 với tuyên bố áp dụng Điều 7.2 (b) Hợp đồng đặt cọc quy định: “tất cả số tiền Bên B đã thanh toán cho Bên A liên quan đến Căn hộ sẽ thuộc về Bên A và Bên A có quyền bán Căn hộ cho bất kỳ bên thứ ba nào mà không bị xem là vi phạm Hợp Đồng Đặt Cọc này”.
Có một điểm lạ lùng là, trong bản “Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ” mà ông Đ đã ký kết với Công ty Land SSG, tại điều 3 và cả phụ lục 2 chỉ có phần tiêu đề có đề cập đến tiền đặt cọc còn nội dung không hề đề cập đến số tiền đặt cọc cụ thể, ngoại trừ dòng chữ “Bên B sẽ thanh toán Tiền Đặt Cọc bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản vào tài khoản…”.
Bên cạnh đó, tại phụ lục 2 của hợp đồng đặt cọc này, chủ đầu tư áp dụng tăng đơn giá bán căn hộ từ 42.157.033 đồng/m2 lên 42.778.790 đồng/m2, theo đó, căn hộ mà ông Đ mua có tổng giá bán là 3.445.831.573 đồng (không bao gồm 2% phí bảo trì). Số tiền trên được chia thành 10 đợt thanh toán (mỗi đợt 344.583.157 đồng), đợt cuối là ngày 15/12/2019.
Như vậy, về mặt bản chất, khách hàng cho rằng họ sẽ phải thanh toán toàn bộ số tiền mua căn hộ qua hợp đồng đặt cọc này. Từ đó, dù chưa ký hợp đồng mua bán căn hộ nhưng tính đến tháng 1/2018, ông Đ đã phải thanh toán đến đợt 4 với số tiền 1,38 tỷ đồng.
Ông Đ cho biết, theo Hợp đồng mua bán mà ông nhận được sau này, có một số điều khoản mà ông không nhất trí. Chẳng hạn như quy định: diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư bao gồm diện tích tầng hầm, tầng trệt, tầng thượng, thang bộ và thang máy phục vụ phần sở hữu riêng của bên bán cho đến diện tích bán của căn hộ ông Đ đặt mua…
Đồng thời, Land SSG cũng không cho ông xem mẫu hợp đồng mà Công ty đăng ký tại Sở Công thương TP.HCM. Mặt khác, theo khách hàng này, hợp đồng đặt cọc quy định nhiều điều khoản rất khắt khe về tiến độ thanh toán của khách hàng.
Tuy nhiên, tại điều 2 của Hợp đồng mua bán chỉ quy định cho phép khách hàng được tính lãi với thời gian chậm bàn giao căn hộ chứ không quy định, nếu chủ đầu tư bàn giao trễ căn hộ thì khách hàng sẽ được yêu cầu Ngân hàng đã bảo lãnh phải trả cho khách hàng toàn bộ tiền đã thanh toán.
Trong khi Hợp đồng mua bán căn hộ của Công ty Land SSG có căn cứ vào Hợp bảo lãnh số 86/2017-HĐCBL/NHCT904-VNLANDSSG ngày 14/8/2017 với một ngân hàng trên địa bàn.
Điều này, theo ông Đ là không công bằng với khách hàng nên ông không đồng ý ký vào bản hợp đồng mua bán.
Từ sự không thống nhất này, ngày 23/3/2018, Công ty Land SSG ra văn bản gửi ông Đ nêu rõ sẽ áp dụng điều 7.2. (b) “Hợp đồng đặt cọc”: “tất cả số tiền Bên B đã thanh toán cho Bên A liên quan đến Căn Hộ sẽ thuộc về Bên A và Bên A có quyền bán Căn Hộ cho bất kỳ bên thứ ba nào mà không bị xem là vi phạm Hợp Đồng Đặt Cọc này”.
Trao đổi với phóng viên Đầu tư Bất động sản, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết, nội dung “Hợp đồng đặt cọc” của Công ty Land SSG, có sự không minh bạch khi chuyển việc “đặt cọc” thành tiến độ thanh toán như hợp đồng mua bán.
“Thông thường, trong các hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất sẽ quy định rõ số tiền khách hàng phải đặt cọc là bao nhiêu. Số tiền này có ý nghĩa như một sự đảm bảo giao dịch sau này khi một trong các bên không tuân thủ hợp đồng mà không chứng minh được bên kia có sai phạm. Bên cạnh đó, tiền mua nhà bị áp dụng chế tài tịch thu như tiền đặt cọc là trái với quy định của Bộ luật Dân sự”, luật sư Phượng cho biết.
Ông Phượng cho biết thêm, về việc ký hợp đồng mua bán căn hộ, hợp đồng do hai bên cùng xem xét thống nhất, nếu khách hàng không đồng ý thì có quyền không ký. Việc ép khách hàng dù đồng ý hay không đồng ý nội dung thì vẫn phải ký hợp đồng mua bán căn hộ là vi phạm nguyên tắc giao dịch.
“Với quy định nhập nhèm giữa “tiền cọc” và “tiền mua” này, chủ đầu tư sẽ luôn nắm đằng chuôi vì nếu họ có vi phạm “Hợp đồng đặt cọc” thì cũng chẳng mất gì mà chỉ phải trả lại tiền mua. Thực chất, văn bản giao dịch này gọi là “Hợp đồng đặt cọc” nhưng có nội dung là một văn bản giao dịch mua bán để nhằm huy động vốn trước khi dự án đủ điều kiện đưa ra giao dịch”, ông Phượng giải thích thêm.
Để rộng đường dư luận, phóng viên Đầu tư Bất động sản đã liên hệ với ông Đinh Ngọc Ninh, Tổng giám đốc SSG Land về vụ việc trên. Tuy nhiên, ông Ninh cho biết mình chưa biết gì và từ chối trả lời về các vấn đề liên quan.
Theo Gia Huy
Báo Đầu tư Bất động sản
