Theo nhìn nhận của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM hiện tiềm ẩn rất nhiều bất ổn: giá BĐS tăng phi mã, lệch pha cung cầu giữa các phân khúc căn hộ cao cấp và bình dân, tình trạng đầu cơ.
Hai năm trở lại đây, giá BĐS ở tất cả các phân khúc tăng cao đột biến đến mức “chóng mặt”, ngoài sức tưởng tượng của nhiều người lao động.
Nếu như trước đây, thông tin về đầu tư hạ tầng, quy hoạch đẩy giá BĐS lên thì hiện tại có nhiều khu vực hạ tầng không thay đổi nhưng giá nhà đất vẫn tăng đột biến.
Dạt ra vùng ven cũng khó mua nhà
Giá BĐS càng tăng cao, giấc mơ có nhà của nhiều người dân càng khó khăn. Chị Hồng Hạnh (quê Hà Tĩnh) vào lập nghiệp tại TP.HCM gần 15 năm nay kể đầu năm 2016, thu nhập của hai vợ chồng chị gần 18 triệu đồng/tháng, có ý định mua nhà ở quận Tân Phú.
Khảo sát giá quanh khu vực lúc đó khoảng 20 – 25 triệu đồng/m2. Xoay xở chưa đủ tiền nên vợ chồng chị chưa mua. Đến nay thu nhập của vợ chồng chị tăng lên 25 triệu/tháng, nhưng giá đất cùng một khu vực đã tăng lên 50 – 70 triệu/m2.
Muốn có nhà, vợ chồng chị Hạnh chỉ còn cách ra vùng ven, cách xa chỗ làm để mua. Suy tính điều kiện đi lại, vợ chồng chị Hạnh vẫn phải chọn cách thuê trọ cho gần chỗ làm.
Giấc mơ mua nhà an cư của vợ chồng chị Hạnh đành chậm lại.
“Giờ đi tìm hiểu ở đâu cũng nghe giá BĐS tăng chóng mặt, trong khi thu nhập tăng chẳng đáng bao nhiêu. Kiểu này biết khi nào người thu nhập thấp mới có tiền mua nhà”, chị Hạnh chia sẻ.
Trường hợp của gia đình ông Văn Cường, xã Phú Xuân (H.Nhà Bè) thuộc diện giải tỏa để thực hiện dự án. Giữa năm 2017, khi nghe kế hoạch giải tỏa làm dự án, giá đất quanh khu vực chỉ khoảng 8 – 9 triệu/m2.
Ông Cường dự định nhận tiền đền bù sẽ mua đất cất nhà gần đó. Tuy nhiên, hiện nay giá đất quanh khu vực đã tăng lên 18 – 20 triệu/m2. Ông Cường thấp thỏm lo, nếu tiền đền bù thấp, gia đình ông chỉ còn cách đi ra vùng ven mua nhà hoặc thuê trọ ở.
“Giá đất tăng kiểu này, người nghèo dần dạt hết ra vùng ven, mà ra đó chưa chắc đủ tiền mua”, ông Cường chua xót.
 |
Biến động giá bán căn hộ tại TP.HCM và tỉ lệ tăng của năm 2017 so với 2012 – Số liệu: DKRA Việt Nam – Đồ họa: TẤN ĐẠT.
Theo báo cáo của Công ty cổ phần DKRA Việt Nam – một công ty khảo sát tư vấn BĐS, TP.HCM có biên độ tăng giá cao nhất trong cả nước.
Sau giai đoạn đóng băng từ năm 2010 – 2013, thị trường BĐS TP.HCM phục hồi.
Đến nay, BĐS TP.HCM đã thiết lập nên mặt bằng giá mới với giá trị BĐS cao hơn hẳn so với năm 2012.
Sau 5 năm, loại hình căn hộ giá tăng 54 – 67%. Trong khi đất nền nhiều khu vực tăng 50%. Có khu vực giá tăng 130 – 170%.
Lợi nhuận vào tay một nhóm nhỏ
Tại diễn đàn Phát huy vai trò doanh nghiệp BĐS triển khai thực hiện đề án phát triển thị trường BĐS TP.HCM do Sở Xây dựng và Hiệp hội BĐS TP.HCM tổ chức ngày 9-3, nhiều chuyên gia, doanh nghiệp đã chia sẻ những trăn trở, giải pháp để lành mạnh hóa thị trường BĐS.
Giáo sư Richard Peiser, Trường đại học Harvard (Mỹ), cho rằng thị trường BĐS của VN thiếu minh bạch dẫn đến tình trạng lợi ích tập trung vào một nhóm nhỏ các nhà phát triển BĐS.
Nhà ở đưa ra thị trường nằm chủ yếu ở các nhà đầu cơ đẩy giá nhà lên cao khiến người có nhu cầu mua nhà thực sự gặp khó khăn.
Việc minh bạch các quy định liên quan đến đất đai, thông tin quy hoạch, cùng với đó là sự phát triển của thị trường tài chính sẽ đem lại cơ hội mua nhà cho nhiều người hơn, thị trường BĐS sẽ cạnh tranh và lành mạnh hơn.
Ông Richard Peiser cho rằng VN cần xây dựng trung tâm lưu trữ thông tin sở hữu đất đai để bất kỳ người nào muốn đầu tư hay mua nhà đều có thể tiếp cận thông tin khi cần về việc ai là chủ sở hữu thực sự của tài sản, có tranh chấp hay không.
Đối với việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp, ông Richard Peiser cho rằng thị trường nhà cho thuê là cần thiết nhưng ở VN lại không có.
Tại các quốc gia như Mỹ hay Đức, tỉ lệ người thuê nhà lên đến 40-50% trong khi ở VN người dân lại muốn sở hữu nhà. Đây là vấn đề về tâm lý cũng như nguồn cung trên thị trường còn quá khiêm tốn, chủ yếu là các nhà đầu tư mua căn hộ, mua nhà rồi cho thuê lại.
“Các nhà đầu tư nên thành lập riêng các dự án với quy mô lớn để dành riêng cho mục đích thuê nhà, đây là một thị trường rất lớn trong điều kiện dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa cao tại VN”, ông Richard Peiser kiến nghị.
Theo một chuyên gia về BĐS, việc tăng giá phi mã của thị trường BĐS hiện diện hầu hết ở các thị trường trên thế giới. Đây là quy luật tự nhiên của thị trường, nhà nước không thể dùng các biện pháp trực tiếp để điều chỉnh giá thị trường mà thường dùng các biện pháp gián tiếp.
Đó là các biện pháp tác động lên nguồn cung và nguồn cầu của BĐS, làm sao cho người có nhu cầu ở thật tiếp cận được với nguồn cung chính thức từ các chủ đầu tư, từ các nhà phát triển dự án chứ không phải mua qua các nhà đầu tư thứ cấp.
Vì vậy, hằng năm chính quyền phải có cuộc khảo sát nhu cầu nhà ở quy mô rộng để nắm bắt thực tế, nhằm xây dựng chương trình nhà ở cho phù hợp. Như vậy, giá BĐS sẽ không bị tầng lớp nhà đầu tư trung gian làm giá, giảm tình trạng giá tăng phi mã, tăng nóng.
Bên cạnh đó, những biện pháp minh bạch thông tin thị trường, chỉ số giá BĐS, thông tin quy hoạch… là những bước làm lành mạnh hóa thị trường.
Giá nhà tăng… 10%/ngày
Buổi trưa, bà D. – chuyên làm nghề môi giới bất động sản tại quận Phú Nhuận – vừa dẫn khách đi mua căn nhà gần 20m2 tại quận Bình Thạnh với giá 1,9 tỉ đồng.
Vừa về đến nhà, chính vị khách vừa mua đã gọi điện cho bà D. gửi bán căn nhà trên với giá 2,2 tỉ. Hai ngày sau, căn nhà đã được bán cho một khách khác với giá 2,1 tỉ.
Bà D. cho biết việc “đẩy” giá lên 100 – 200 triệu chỉ trong một buổi hiện nay là bình thường.
Thời điểm 2016, để tìm mua căn nhà 1,5 – 2 tỉ tại khu vực Bình Thạnh, Phú Nhuận, Thủ Đức rất dễ. Nhưng hiện nay có 3 – 4 tỉ phải “đỏ mắt” mới tìm được căn nhà ở được tại các quận trung tâm.
“Giờ nhà đất ở mấy quận trung tâm chỉ có người môi giới và người có tiền nhiều mới mua nổi, chứ người ít tiền đừng mong rớ vào” – bà D. cho hay.
PGS.TS Võ Trí Hảo (giảng viên Trường đại học Kinh tế TP.HCM):
Đánh thuế để giảm giá thành
 |
Về lâu dài Nhà nước phải tính đến việc đánh thuế đối với bất động sản thứ hai trở lên và đánh thuế các giao dịch diễn ra trong thời gian ngắn để bình ổn lại giá bất động sản.
Lâu nay, do không có công cụ hạn chế, nhiều người giàu đổ tiền vào đầu cơ đất đai, đẩy giá bất động sản tăng cao đột biến.
Với công cụ thuế, nguồn lợi thu được từ bất động sản giảm buộc những người giàu mới chuyển nguồn tiền sang gửi ngân hàng hoặc đầu tư các ngành sản xuất khác.
Khi đó những người thu nhập thấp, lao động nghèo mới có cơ may mua được nhà đất. Nếu không có công cụ hạn chế số lượng sở hữu nhà đất như hiện nay, người nghèo khó có thể mua được nhà.
TS Huỳnh Thế Du (giám đốc chương trình đào tạo thạc sĩ chuyên ngành chính sách công Đại học Fulbright Việt Nam):
Cần hiệp hội bất động sản hoạt động hiệu quả
 |
Ba nhân tố then chốt nhất để tạo dựng và phát triển thị trường bất động sản cạnh tranh là nguồn đất sạch, nguồn tài chính và những quy định, thủ tục minh bạch thì VN cả ba đều vướng mắc.
Chúng ta có nhiều đất nhưng đất sẵn sàng đưa vào xây dựng, phát triển dự án không có nhiều. Cơ sở hạ tầng phát triển chậm và chưa tương xứng. Một khó khăn lớn nữa hạn chế phát triển thị trường bất động sản là thị trường tài chính còn nhiều hạn chế.
Cần có một hiệp hội bất động sản thực sự hiệu quả. Bởi vì dù các nhà phát triển bất động sản là đối thủ cạnh tranh với nhau nhưng cũng có những vấn đề cần phát triển chung.
Cần phải phối hợp với nhau để phát triển những hạng mục chung để hỗ trợ các dự án riêng lẻ cũng như tạo ra một đô thị chất lượng. Mục tiêu cuối cùng của phát triển bất động sản là tạo dựng một thành phố đáng sống.
Theo: Tiến Long – Dương Ngọc Hà – Trần Mạnh/ Tuổi trẻ
