Bùng nổ
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), từ năm 2014 đến nay, cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển một loại hình sản phẩm bất động sản du lịch mới. Đó là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự, nhà phố trong các khu du lịch nghỉ dưỡng tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Cửa Lò, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú Quốc, Lâm Đồng, Đồng Nai…
Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50 ha một khu. Từ năm 2015 đến tháng 09/2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn.
Trong đó, có 15.010 căn hộ condotel và có 10.629 căn officetel. Hiện nay, cũng đang có một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không bình thường. Ở các nước khác tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel, nên cần phải có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững.
 |
| Condotel đang phát triển bùng nổ trong những năm gần đây. |
Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong hai năm 2018, 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45 m2.
Sự phát triển bùng nổ các dự án căn hộ condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo và hiệu quả hoạt động của ngành du lịch nhiều địa phương.
“Sản phẩm căn hộ condotel cũng đã thu hút được sự quan tâm đầu tư của rất nhiều nhà đầu tư trong thời gian qua. Các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn đầu tư rất lớn của xã hội, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư. Đây là vấn đề rất đáng quan ngại mà HoREA đã nhiều lần cảnh báo”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.
Chủ tịch HoREA cho biết thêm, việc bùng nổ các dự án condotel các năm qua là do lãnh đạo nhiều địa phương đã mời gọi và tạo điều kiện về quỹ đất, thủ tục hành chính để thu hút các nhà đầu tư để đầu tư phát triển các dự án condotel phục vụ du lịch.
Để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu, các chủ đầu tư chủ yếu vay nguồn vốn tín dụng ngân hàng, tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu.
Sau đó, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng để mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai, dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Thực hiện phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh. Có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng; lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp.
Đẩy rủi ro cho người mua
Dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng. Chủ đầu tư cũng được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình kinh doanh sau này.
Trong khi đó, khách hàng mua condotel có thể chịu nhiều rủi ro và bị thua thiệt. Cụ thể, chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá phổ biến dao động từ khoảng 25-55 triệu đồng/m2, tương đương 1-3 tỷ đồng/căn tùy thuộc đẳng cấp dự án, địa điểm dự án, vị trí căn hộ, và có cam kết lợi nhuận hay không. Giá bán này cao vì tương đương với giá bán căn hộ trung cao cấp tại TP.HCM.
Trong đó, đối với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8-12% trong 8-12 năm thì trong giá bán đã được nâng lên đủ để chi trả khoản cam kết lợi nhuận này cho người mua nhà, chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh.
 |
| Nhiều dự án condotel đã bị khách hàng kéo lên đòi tiền, kiện ra Toà vì không trả lợi nhuận đúng như cam kết. |
Đối với những dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận thì khách hàng phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh. Nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi giao cho chủ đầu tư kinh doanh căn hộ condotel của mình.
“HoREA thấy đối với loại hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận nhưng chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp. Cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm”, ông Châu nói.
Hiện tại, một số chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel nhưng cho đến nay vẫn chưa thấy thực tế cuốn sổ đỏ căn hộ condotel.
Cam kết này không phù hợp với quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai, quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm.
Trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel tiếp tục tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng bội thực cung vượt cầu. Trong lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng dẫn đến một số chủ đầu tư có thể không thực hiện được cam kết lợi nhuận với khách hàng.
Phải hoàn thiện tiêu chuẩn
HoREA cho rằng, các quy định pháp luật hiện hành về cơ bản đã có thể điều chỉnh được loại hình căn hộ condotel, nhưng cần được tiếp tục sửa đổi và hoàn thiện hơn thêm, trước hết là Luật Đất đai 2013.
Thứ nhất, về quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình công trình căn hộ condotel, HoREA nhận thấy tiêu chuẩn phòng khách sạn (không có nhà bếp riêng), condotel (có nhà bếp riêng), biệt thự trong khu du lịch nghỉ dưỡng đã có tiêu chuẩn tùy theo khách sạn, resort 5 sao, 4 sao, 3 sao đã được Luật Du lịch 2017 điều chỉnh.
Do đó, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Văn hóa Thể thao Du lịch hoàn thiện bộ tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình công trình căn hộ condotel.
Về chỉ tiêu dân số, HoREA đề xuất áp dụng chỉ tiêu dân số tương đương 50% chỉ tiêu dân số của công trình nhà ở, không phân biệt dự án hoặc công trình condotel, officetel độc lập hay nằm trong cùng một công trình chung cư hỗn hợp.
 |
| Sổ hồng cho các căn hộ condotel vẫn đang gây nhiều tranh cãi. |
Theo HoREA, dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn do không phải là dự án nhà ở. Do vậy, HoREA kiến nghị Chính phủ cho phép nhà đầu tư mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án, khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật.
Hiệp hội cũng kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 để thực hiện chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với đất thương mại, dịch vụ, du lịch, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Như vậy, chủ đầu tư các dự án có sử dụng đất thương mại, dịch vụ, du lịch đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phù hợp giá đất thị trường vào ngân sách Nhà nước, tương tự như chính sách thu tiền sử dụng đất ở.
Điều này sẽ góp phần làm tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản, tạo thêm nguồn thu và tránh thất thoát ngân sách Nhà nước. Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.
Theo: Nguyễn Duy/ Phụ nữ mới
