Trong khi các đại diện doanh nghiệp cho rằng mức cam kết lợi nhuận của condotel là đã được tính toán “cẩn thận”, “kỹ lưỡng” thì đại diện của các đơn vị nghiên cứu lại nhận định condotel “khó có khả năng đạt được tỷ suất sinh lợi hấp dẫn” và hàm chứa không ít rủi ro.
Cam kết lợi nhuận là bài toán đã được tính toán kỹ lưỡng?
Trả lời về căn cứ đưa ra mức cam kết lợi nhuận tại các dự án condotel, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC, cho biết cam kết lợi nhuận thường được tính toán kỹ lưỡng dựa trên các giải pháp tổng thể về tài chính, chiến lược phát triển, công suất khai thác, sinh lời của từng dự án.
“Theo đánh giá sơ bộ thì tại các dự án nghỉ dưỡng cao cấp của những chủ đầu tư uy tín, chỉ cần tỷ lệ lấp đầy 40 – 50% thì chủ đầu tư có thể đảm bảo lợi nhuận 8- 10% cho khách hàng mỗi năm; nếu lấp đầy 60% trở lên thì chủ đầu tư có lãi”, ông Quyết nói.
Theo vị chủ tịch của Tập đoàn FLC, chuỗi quần thể của FLC luôn đặt tại vị trí đắc địa của những địa phương đang có sự tăng trưởng du lịch mạnh mẽ như Sầm Sơn (Thanh Hóa), Quy Nhơn (Bình Định), vịnh Hạ Long (Quảng Ninh)… Vào mùa cao điểm, tỷ lệ lấp đầy của hệ thống khách sạn thường xuyên hơn 90%, mùa thấp điểm có thấp hơn nhưng tính trung bình công suất hoạt động một năm thì việc lấp đầy 40 – 50% và hơn thế là không khó.
Nói kỹ hơn về việc tính toán mức lợi nhuận cam kết, ông Lê Minh Dũng, Phó tổng giám đốc BIM Group, lấy một ví dụ: một căn hộ 1 phòng ngủ ở Phú Quốc có giá khoảng 3 tỷ đồng, với mức cam kết lợi nhuận 10%, mỗi năm khách sẽ thu được 300 triệu tiền lợi nhuận cam kết.
Trong khi đó, về thực tế vận hành, giá thuê 1 phòng ngủ tại Phú Quốc là 4,5 triệu đồng/đêm, số ngày cho thuê là 345 ngày (vì trừ đi 20 ngày của chủ sở hữu), công suất tạm tính là 50%. Như vậy, tổng doanh thu sẽ là 780 triệu đồng/phòng/năm.
Với việc được chia lợi nhuận bằng 40% doanh thu phòng, lợi nhuận chia cho chủ sở hữu là 312 triệu đồng, cao hơn mức lợi nhuận cam kết từ chủ đầu tư (300 triệu đồng). “Mức cam kết 10% là hoàn toàn có cơ sở”, ông Dũng khẳng định.
Rủi ro của mô hình condotel nằm ở khâu vận hành chứ không phải bán hàng
Theo ông Mauro Gasparotti, giám đốc Savills Hotels châu Á – Thái Bình Dương, mức cam kết lợi nhuận condotel từ 8 – 10% tại Việt Nam đang cao hơn đáng kể so với các nước trong khu vực như Thái Lan hay Indonesia.
Chính cuộc cạnh tranh khốc liệt đã khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua. “Chúng tôi nhận thấy ngày càng nhiều dự án được công bố, nhiều chủ đầu tư chưa hoạch định dự án kỹ càng đã cố gắng vượt qua các dự án đã ra mắt trước đó bằng cách chạy đua về quy mô và mức cam kết lợi nhuận”, ông Mauro Gasparotti nói.
Theo vị giám đốc bộ phận khách sạn của Savills, chính sách cam kết lợi nhuận cao sẽ khiến dự án phụ thuộc nhiều vào khả năng vận hành trong tương lai để có thể thực hiện nghĩa vụ với người mua.
“Dù nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu chú trọng đến việc vận hành dự án thông qua việc thuê các nhà điều hành chuyên nghiệp, tuy nhiên trong phần lớn các trường hợp, chúng tôi nhận thấy các chủ đầu tư, đặc biệt là các chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm phát triển các sản phẩm nghỉ dưỡng, chỉ chú trọng vào việc bán hàng mà ít quan tâm đến việc quản lý vận hành khi dự án đi vào hoạt động”, ông Mauro Gasparotti nhận xét.
Ông Mauro Gasparotti nhấn mạnh condotel (cũng như các sản phẩm ngôi nhà thứ hai) sẽ khó có khả năng đạt được tỷ suất sinh lợi hấp dẫn. Nguyên nhân là đặc tính của condotel đòi hỏi các dự án phải có các tiện ích và khả năng vận hành như một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng thông thường thì mới có thể cạnh tranh với các khách sạn và resort khác trên thị trường. Bên cạnh đó, tỷ suất sinh lợi của condotel còn tùy thuộc vào điều kiện thị trường và năng lực của công ty quản lý.
“Rủi ro của mô hình condotel chủ yếu nằm ở giai đoạn vận hành chứ không phải trong giai đoạn bán hàng. Nếu lợi nhuận từ việc vận hành dự án không đủ để thanh toán mức lợi nhuận đã cam kết, khi đó chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo thực hiện đúng nghĩa vụ với người mua”, ông nói.
Dù khẳng định mô hình condotel có thể rất hấp dẫn đối với cả người mua và chủ đầu tư nhưng ông Mauro Gasparotti khuyến cáo nếu lựa chọn phát triển mô hình này, chủ đầu tư cần hoạch định tốt cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường, khả năng tài chính cũng như đảm bảo vận hành tốt trong tương lai.
Còn về phía người mua, ông cũng lưu ý khi lựa chọn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, khách hàng cần cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín và tìm hiểu kỹ về sản phẩm và chính sách bán hàng.
Theo: Thụy Khanh/ Vietnamfinance
