Từ khoảng năm 1995 trở lại đây, hầu hết đồ án quy hoạch xây dựng cũng như các đồ án quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật của TPHCM đều được thực hiện khá công phu, bài bản. Thậm chí, ở nhiều khu vực quan trọng, TPHCM đã không tiếc chi phí tổ chức đấu thầu quốc tế, nhằm tìm được những tư vấn hàng đầu để nghiên cứu và lập quy hoạch xây dựng. Thế nhưng…
Khu dân cư tại đô thị Thủ Thiêm. Ảnh: CAO THĂNG
Quy hoạch một đằng, thực tế một nẻo
Về cốt xây dựng – một vấn đề được tranh cãi nhiều trong thời gian gần đây, ông Hoàng Minh Trí cho biết, quy hoạch về cốt xây dựng đã xác lập trong đồ án Quy hoạch chung Xây dựng TPHCM được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 1993. Cốt nền, sau đó liên tục được khẳng định lại trong các đồ án Quy hoạch chung Xây dựng TPHCM được Thủ tướng phê duyệt năm 1998 và năm 2010.“Về nguyên tắc, cốt xây dựng trong đồ án Quy hoạch chung Xây dựng TPHCM phải được “dẫn” về các đồ án quy hoạch xây dựng phân khu (ở các địa phương) và phải được cung cấp cho người dân khi xin giấy phép xây dựng nhà. Nếu nhà ở, đường giao thông và nhiều công trình kiến trúc khác tuân thủ nghiêm cốt xây dựng từ hơn 20 năm trước, thì tình trạng ngập ở TPHCM không nặng nề như hiện nay và hiện tượng nhà thấp hơn đường (nhà hầm) cũng sẽ được hạn chế đến mức tối đa”, ông Trí nói.
Theo ông Hoàng Minh Trí, nguyên Viện trưởng Viện Quy hoạch TPHCM, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP, TPHCM có địa hình dốc, cao ở hướng Bắc và thoải dần về hướng Nam. Cao độ chênh lệch giữa 2 khu vực có nơi lên tới 3m – 4m. Nhiều điểm ở hướng Bắc (thuộc các quận 12, Gò Vấp, huyện Hóc Môn, Củ Chi) cao tới 6m so với mực nước biển.
Trong khi đó ở hướng Nam (quận 7, huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ), có khu vực chỉ cao hơn 1m, thấp hơn đỉnh triều khá nhiều. Với đặc điểm địa hình như vậy, từ lâu hướng Nam đã là hướng thoát nước chính của cả TP.
Chính vì vậy, khi quyết định “phát triển về hướng Nam, hướng ra biển”, lãnh đạo TP đã giao nhiệm vụ cho Công ty Phát triển công nghiệp Tân Thuận (IPC) xây dựng đồ án quy hoạch phát triển đô thị cho cả khu vực, với mục tiêu vừa phát triển đô thị ở khu Nam vừa đảm bảo thoát nước cho toàn TP.
IPC đã tổ chức thi và tuyển chọn được nhà tư vấn SOM của Mỹ. Là một trong những chuyên gia tham gia vào việc thẩm định đồ án quy hoạch này, ông Hoàng Minh Trí nhớ lại, trên cơ sở đề bài của TP, tư vấn SOM đã đưa ra tiêu chí: Phải bảo vệ tối đa hệ thống sông, kênh, rạch và mảng xanh dọc hai bên kênh. Phát triển đô thị phải thực hiện theo hướng nén để tiết kiệm đất. Đồ án quy hoạch này không chỉ được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 1994, mà còn đoạt được một giải thưởng lớn trong khu vực về những giải pháp thiết kế thích ứng với tự nhiên.
Vậy nhưng, có dịp tới khu Nam thời gian gần đây, ông Hoàng Minh Trí cho biết: “Tôi thật sự ngạc nhiên khi thấy khu Nam hầu như không có dấu ấn của đồ án quy hoạch trên. Nhiều kênh, rạch đã bị san lấp; nhiều mảng xanh dọc kênh, rạch không còn”. Ông Trí nhận định, cùng với biến đổi khí hậu và nước biển dâng, việc này là một trong những lý do chính làm cho tình trạng ngập ở TPHCM không được cải thiện như kỳ vọng.
Tại sao quy hoạch không được thực hiện nghiêm, cốt nền xây dựng không được tuân thủ? Theo nhiều chuyên gia, có lẽ là do không có quy định nào buộc các nhà quản lý đô thị phải thực hiện nghiêm túc, cũng như chưa có chế tài mạnh mẽ để hạn chế việc vi phạm. Đối với người dân, hậu quả nhãn tiền của tình trạng này là “nhà, đường lổn nhổn”. Nhiều đường mới được nâng cấp thì nhà dân lập tức trở thành “túi nước” vào mùa mưa và “nhà hầm” vào cả… 2 mùa mưa, nắng. TPHCM hiện có khoảng 100 con hẻm thấp hơn mặt đường chính.
Thiếu quan tâm đến bài toán kinh tế đô thị
Đồ án quy hoạch đô thị mới Thủ Thiêm, do tư vấn Mỹ thực hiện, từng một thời là niềm tự hào của TPHCM. Theo đồ án này, đô thị mới Thủ Thiêm vừa mang dáng vóc hiện đại vừa giữ được nét đặc trưng sông nước của Nam bộ, với rất nhiều diện tích đất trũng, ngập nước được đề xuất giữ lại. Ngày công bố đồ án quy hoạch này, lãnh đạo TP đã kỳ vọng sau 20 năm nữa là… “có đô thị mới Thủ Thiêm”.
Thế nhưng, gần 30 năm đã trôi qua, đến thời điểm hiện nay, đô thị này mới bắt đầu “nên hình nên dáng”. Có nhiều nguyên nhân, nhưng một trong đó là diện tích đất xây dựng có thể khai thác thương mại không nhiều. Việc đó đã làm cho nhiều nhà đầu tư băn khoăn. TPHCM đã phải điều chỉnh quy hoạch, tăng thêm khoảng 50% diện tích sàn xây dựng để thu hút nhà đầu tư.
Một lãnh đạo Sở Quy hoạch – Kiến trúc TPHCM (nhiệm kỳ 2010-2015) cho biết, thời điểm đó, Ngân hàng Thế giới đã mời một đoàn cán bộ của TP qua Mỹ để chia sẻ kinh nghiệm về việc lập và thực hiện quy hoạch.
Theo vị này, kinh nghiệm mà Ngân hàng Thế giới muốn chia sẻ là ngay trong giai đoạn lập quy hoạch, các chuyên gia, người dân, chính quyền nên mời cả doanh nghiệp đầu tư bất động sản uy tín tham dự. Với tư cách là nhà đầu tư, họ sẽ tham vấn cho Nhà nước phương án khả thi để thực hiện quy hoạch.
Việt Nam thường đặt ra những mục tiêu quá tầm thực hiện để rồi đồ án quy hoạch bị treo. Sau này, đánh giá lại việc tăng diện tích sàn xây dựng cho khu đô thị mới Thủ Thiêm, nhiều chuyên gia về phát triển đô thị cho rằng đây làm việc làm cần thiết, bởi lẽ không có nhà đầu tư thì đô thị mới Thủ Thiêm khó hình thành.
TPHCM đã có được bài học rất hay trong giải bài toán kinh tế đô thị gắn với thực hiện quy hoạch phát triển hệ thống hạ tầng. Đó là việc khai thác quỹ đất dọc hai bên đường khi thực hiện dự án xây dựng đường Nguyễn Hữu Thọ (quận 7 và huyện Nhà Bè) vào năm 2007. Chi phí làm đường khoảng 430 tỷ đồng, nhưng việc “thu hồi và bán đấu giá đất mặt tiền” dọc tuyến đã đem lại cho ngân sách hơn 800 tỷ đồng.
Nhiều dự án bất động sản sau đó đã được phát triển trên các khu đất này (như Gold House, Kenton Residences, Dragon Hills…) còn đem lại cho TP khoản lợi nhuận thêm lên tới khoảng 260 tỷ đồng, do giá trị đất tăng lên. Tiếc rằng, sau dự án này, hầu như TPHCM chưa làm được dự án nào như vậy.
