Nhà ở hình thành trong tương lai: Lừa đảo, tranh chấp ngày càng nhiều

Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai lần đầu tiên được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2006, được Quốc hội khóa 12 thông qua ngày 29-6-2006. Sau nhiều năm áp dụng, ngày 25-11-2014, Quốc hội khóa 13 đã thông qua Luật Kinh doanh BĐS 2014. Từ đây, quyền kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai quy định “chủ đầu tư dự án BĐS có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”.

Giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai rất đa dạng, nên các quy định pháp luật có nhiều điểm chưa thống nhất, dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, ảnh hưởng đến người tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của cơ quan có thẩm quyền… Dù được thừa nhận là hình thức huy động vốn phổ biến và phù hợp, nhưng hạn chế của nó là khách hàng phải chấp nhận ở thế bị động, “nắm dao đằng lưỡi” khi bên bán vi phạm hợp đồng. Luật sư THÁI VĂN CHUNG, Giám đốc Hãng luật Nguyên Giáp

Quy định nêu trên đã phản ánh đúng thực tế khách quan của nền kinh tế thị trường. So với kinh doanh nhà ở có sẵn, hình thức kinh doanh này mang nhiều ưu điểm: vừa giúp chủ đầu tư huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án, vừa giúp người mua nhà để ở hoặc đầu tư giảm bớt được áp lực tài chính, thông qua việc được quyền thanh toán tiền mua nhà nhiều lần theo tiến độ thực hiện dự án, giá rẻ hơn so với giá căn hộ sau khi đã hoàn chỉnh.

Theo ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty SeaHoldings, trên thị trường BĐS hiện nay gần như không có chủ đầu tư nào xây căn hộ sẵn để bán. Ngay cả những ông lớn, tiềm lực tài chính mạnh cũng tiến hành huy động vốn từ khách hàng ngay khi dự án rục rịch xây móng. Hay nói cách khác, phương thức huy động vốn này đã được thị trường và khách hàng thừa nhận, doanh nghiệp xoay xở được dòng tiền để triển khai dự án, khách hàng sở hữu nhà dễ dàng hơn.

Thị trường BĐS hiện đang sử dụng đồng thời 6 nguồn vốn, gồm tín dụng ngân hàng, vốn tự có của doanh nghiệp, vốn huy động từ người mua nhà, vốn huy động từ thị trường chứng khoán, vốn từ đầu tư nước ngoài và các công cụ tài chính phái sinh. Những năm về trước, nguồn vốn triển khai các dự án chủ yếu được rót từ ngân hàng, nhưng khi các ngân hàng siết cho vay, các chủ doanh nghiệp buộc phải khai thác tối đa từ khách hàng.

Nhưng lừa được vẫn lừa
Đối với hình thức bán nhà hình thành trong tương lai hay còn gọi là “bán nhà trên giấy”, các chủ đầu tư luôn cố gắng vẽ ra một môi trường sống hoàn hảo và lý tưởng để câu khách. Những quảng cáo thường thấy như “dự án cách trung tâm quận 1… vài phút, cạnh metro – bệnh viện – trường học – trung tâm thương mại, view sông, tiện ích vượt trội…”.

Thế nhưng, sau những lời quảng cáo có cánh này lại là một câu chuyện “hên xui”. Lấy thí dụ, khi mở bán chung cư MB Babylon (quận Tân Phú), đơn vị bán hàng từng quảng cáo hàng loạt tiện ích nội khu đi kèm gồm trung tâm thương mại, vườn treo Babylon rộng 500m2, nhà trẻ, khu vui trẻ em, hồ bơi, phòng gym. Đến lúc bàn giao nhà, khách hàng mới tá hỏa vì những tiện ích này chỉ trên giấy, chưa kể thiết kế và vật liệu hoàn thiện căn hộ đã bị thay đổi, cắt xén.

Để hạn chế rủi ro, người mua cần kiểm tra kỹ hồ sơ dự án của chủ đầu tư có đáp ứng đủ hay không. Cụ thể là giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó hay chưa… Ông LÊ HOÀNG CHÂU,  Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM

Dù sống trong căn hộ của mình nhiều năm nay, nhưng anh Tuấn, một cư dân sống tại chung cư Rubyland (quận Tân Phú), luôn nơm nớp lo sợ một ngày nào đó sẽ bị “trục xuất” vì chưa có được giấy chứng nhận (GCN) chủ quyền nhà ở. Theo chủ hộ này, chung cư đưa vào sử dụng từ năm 2009, nhưng đến nay chưa có hộ dân nào được cấp GCN.

Nguyên nhân do chủ đầu tư là Công ty Tân Hoàng Thắng mang dự án thế chấp tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) chi nhánh Gia Định. Số tiền vay 247 tỷ đồng trong các năm 2009-2010 từ SCB, đến nay công ty này vẫn chưa tiến hành giải chấp, dù đã bán nhà và bàn giao căn hộ. Tính đến tháng 5-2016, nếu tính nợ gốc và lãi, tổng số nợ đã lên trên 325 tỷ đồng.

Được biết, năm 2013, SCB đã bán khoản nợ của Công ty Tân Hoàng Thắng cho VAMC, cũng như ký hợp đồng ủy quyền cho VAMC thu hồi nợ.

Tương tự, tại chung cư 584 Tân Kiên (huyện Bình Chánh), do CTCP Đầu tư xây dựng và Khai thác công trình giao thông 584 (Công ty 584) làm chủ đầu tư, hiện cũng là điểm nóng tranh chấp. Khởi công từ năm 2007 và dự kiến hoàn thành sau 2 năm xây dựng, nhưng ì ạch đến năm 2011 chủ đầu tư thông báo nhận nhà song không ai đến ở vì công trình còn dở dang.

Để cứu vãn tình thế, Công ty 584  bắt tay với CTCP Đầu tư Y tế Việt Nam và đơn vị này đã mua lại hơn 650 căn hộ của người dân để xin chuyển đổi công năng sang làm bệnh viện. Số căn hộ này Công ty Y tế cầm cố vay ngân hàng để làm dự án. Tuy nhiên khi dự án không thực hiện được đã phát sinh nợ xấu, hiện ngân hàng đang xử lý nợ của Công ty Y tế.

Theo đó, Ngân hàng Đầu tư phát triển Việt Nam (BIDV) Sở giao dịch 2 thông báo về việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá toàn bộ khoản nợ của CTCP Đầu tư Y tế Việt Nam và Công ty 584, với tổng giá trị 1.091 tỷ đồng (cả gốc và lãi tính đến ngày 31-7-2017).

Cú lừa ngoạn mục và ồn ào nhất với hình thức huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai, không thể không nhắc đến vụ việc xảy ra tại chung cư Gia Phú (quận Thủ Đức). Chung cư Gia Phú gồm 2 block 18 tầng do Công ty Địa ốc Gia Phú làm chủ đầu tư. Tính từ năm 2012 -2013, chủ đầu tư đã thu rất nhiều tiền của các khách hàng đóng để mua nhà tại dự án (80-100% tổng giá trị căn hộ).

Tuy nhiên, khi đã quá thời hạn chủ đầu tư bàn giao nhà, nhiều khách hàng mới phát hiện 1 căn trong chung cư đã bị bán cho nhiều người. Bà Nguyễn Thị Minh Toàn cho biết, mua căn hộ B4-9 tại chung cư Gia Phú nhưng đến thời hạn bàn giao nhà, bà tìm hiểu mới phát hiện căn hộ này đã bị chủ đầu tư bán cho 4 người khác.

Được biết, dự án chung cư Gia Phú có khoảng 180 căn hộ, nhưng được chủ đầu tư bán cho 213 khách hàng. Trong đó, 72 căn hộ bán qua sàn Đất Xanh Đông Á và có 5/72 căn Đất Xanh Đông Á bán cho nhiều khách hàng. Hiện Đất Xanh Đông Á đã đổi tên thành CTCP BĐS UniHomes.

Trên địa bàn TPHCM, thống kê của Sở Xây dựng cho thấy trong số 935 chung cư cao tầng hiện nay, có đến 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, đặc biệt 9 chung cư tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Trước đây, tranh chấp thường nổ ra ở các chung cư cao cấp, trung cấp nay đã lan sang các chung cư trung bình, giá rẻ, nhà ở xã hội. Tranh chấp tại các dự án căn hộ không còn lẻ mẻ, cá biệt, mà đã trở thành vấn đề nhức nhối, gây mất ổn định trật tự xã hội suốt thời gian qua.

Người mua phải tự bảo vệ
Theo Bộ Xây dựng, có 4  nguyên nhân của tình trạng khiếu kiện, tranh chấp. Thứ nhất, các quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư (cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung – riêng…) chưa đủ rõ. Quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp với yêu cầu quản lý.

Thứ hai, một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS, pháp luật về PCCC…

Thứ ba, người dân khi mua nhà ở đã không xem xét hết các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ trước khi ký, nhất là các thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao…

Thứ tư, vai trò quản lý nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa thực hiện tốt; chưa thực hiện công tác tuyên truyền, hướng dẫn pháp luật để các chủ thể liên quan hiểu và áp dụng luật pháp thống nhất.

Bộ Xây dựng cho rằng, để giải quyết các tồn tại nêu trên, cơ quan này sẽ đề xuất chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan rà soát sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chủ đầu tư, ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và chủ sở hữu, chủ sử dụng chung cư; sửa đổi, bổ sung chế tài xử phạt nghiêm khắc hơn đối với các hành vi vi phạm của các tổ chức, cá nhân có liên quan trong công tác quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư để ban hành theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, ban hành.

Thực tế hiện nay, người tiêu dùng đã tỉnh táo hơn trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán căn hộ. Theo đó, họ bắt đầu thận trọng, biết “chọn mặt gửi vàng” và nghiên cứu kỹ hồ sơ pháp lý dự án rồi mới quyết định mua hay không.