(Xây dựng) – Đồ án Điều chỉnh quy hoạch chung TP Vũng Tàu đến năm 2035 nhằm xây dựng TP Vũng Tàu thành một đô thị dịch vụ du lịch, tài chính, thương mại mang tầm vóc quốc gia, khu vực và quốc tế, phát triển mạnh về kinh tế biển, phấn đấu là đô thị xanh – sạch – đẹp – văn minh – thân thiện – ấn tượng. Thành một đô thị trung tâm cấp vùng nằm trong hệ thống đô thị hạt nhân của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
Nhiều hạn chế tại quy hoạch cũ
Nằm cách TP Hồ Chí Minh 120km, là đô thị trung tâm của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (BR-VT), đồng thời là một đô thị cấp vùng của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, trung tâm công nghiệp dịch vụ khai thác dầu khí và dịch vụ du lịch của quốc gia, trong những năm qua, Vũng Tàu có tốc độ phát triển kinh tế và đô thị hoá cao.
TP Vũng Tàu là một trong 06 thành phố của Nam bộ và là một trong 05 thành phố biển của Việt Nam. Vũng Tàu có ba mặt giáp biển với tổng diện tích đất tự nhiên là 150km2, có 16 đơn vị hành chính, gồm 15 phường và 1 xã (xã đảo Long Sơn). Với lịch sử hình thành từ giữa thế kỷ 15, trải qua quá trình phát triển, Vũng Tàu dần được khẳng định là một đô thị lớn của tỉnh BR-VT, một trung tâm dịch vụ du lịch và dầu khí của quốc gia và là một khu vực phát triển mạnh kinh tế hải sản của vùng Nam Bộ.
Trước đây, quy hoạch chung 1/10.000 TP Vũng Tàu đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2005 (lần đầu năm 1993). Quy hoạch cũ này đã khống chế chiều cao, hạn chế phát triển, không tạo ra được điểm nhấn. Vì thế, nó không còn phù hợp với tình hình phát triển kinh tế – xã hội của địa phương. Nên việc tổ chức rà soát, điều chỉnh tổng thể quy hoạch này là cần thiết và cấp bách.
Ngày 04/5/2017, Thủ tướng đã phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung TP Vũng Tàu đến năm 2035. Căn cứ vào nhiệm vụ quy hoạch được duyệt, UBND thành phố đã tổ chức lập đồ án quy hoạch. Nội dung đồ án đã được UBND tỉnh và Ban thường vụ Tỉnh ủy tổ chức thông qua. Theo quy định, để có cơ sở báo cáo UBND tỉnh đề nghị Bộ Xây dựng thẩm định, trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, trong đó, cần phải tổ chức lấy ý kiến nhân dân và thông qua HĐND thành phố.
Quy hoạch chung lần này được lập trên toàn bộ phạm vi, ranh giới diện tích tự nhiên (gồm bán đảo Vũng Tàu, đảo Long Sơn và đảo Gò Găng), có tổng diện tích khoảng 15.000ha, và quy mô dân số chính thức khoảng 650.000 người (khả năng đáp ứng 700.000 – 800.000 người).
Nhiều phân khu điểm nhấn
Thời gian qua, thành phố đã có các bước chuẩn bị kỹ càng và 02 ngày 21 – 22/8 vừa qua, đã tổ chức lấy ý kiến của toàn thể nhân dân trên địa bàn (hiện vẫn trong thời gian tiếp thu được niêm yết tại các phường). Kế hoạch, một tháng sau khi lấy ý kiến nhân dân sẽ tổ chức thông qua HĐND thành phố và báo cáo tỉnh để trình Thủ tướng Chính phủ vào tháng 10/2018.
Với các lần lấy ý kiến vừa qua, đa số nhân dân đều ủng hộ cho việc điều chỉnh quy hoạch chung nhằm tạo đà phát triển cho thành phố.
Nhân dân thành phố đều đồng tình với quan điểm về quy hoạch tầng cao, trong đó, không khống chế chiều cao tối đa công trình mà chỉ khống chế hệ số sử dụng đất (tổng diện tích sàn/diện tích đất), khống chế tầm nhìn theo góc tới hạn, đối với khu vực gần núi thì khống chế chiều cao không cao quá 2/3 núi.
Khuyến khích phát triển tập trung theo TOD, không khống chế tầng cao tại 02 quảng trường biển. Trong đó, có một vài cụm rất cao tầng (từ 30 – 45 tầng), dàn đều độ cao trung bình (20 tầng), xen kẽ thấp tầng (0 – 5 tầng). Đồ án này quy hoạch nhiều phân khu.
Trong đó, phân khu Bắc Vũng Tàu và Nam Vũng Tàu được quy hoạch có quy mô khoảng 3.257ha, dân số từ 350.000 – 380.000 người; bao gồm các phường từ 1 – 12, Nguyễn An Ninh, Rạch Dừa, Thắng Tam, Thắng Nhì, Thắng Nhất. Định hướng phát triển là đô thị lõi, trung tâm cũ có các yếu tố cảnh quan đô thị đặc thù về văn hóa và giá trị kiến trúc quy hoạch đô thị, công trình hỗn hợp, đô thị đa chức năng với các chức năng hành chính, thương mại – dịch vụ và du lịch, trung tâm chuyên ngành, thể dục thể thao, công nghiệp.
Phân khu đô thị sinh thái đặc trưng Bắc Phước Thắng và phân khu du lịch Chí Linh – Cửa Lấp có quy mô khoảng 3.100ha, dân số 60.000 – 70.000 người, thuộc các phường 10, 11, 12 và có định hướng phát triển là đô thị cửa ngõ, sinh thái kết hợp với rừng ngập mặn, khu bảo tồn cảnh quan rừng ngập mặn, vành đai xanh, có mật độ xây dựng thấp với các loại hình ở hỗn hợp hiện đại, thương mại dịch vụ – dịch vụ, giải trí cao cấp, mô hình ở sinh thái, ở trang trại, resort, du lịch hỗn hợp, sinh thái biển.
Trong này có phân khu trung tâm tài chính – kinh tế (khu sân bay di dời), quy mô khoảng 186ha, dân số khoảng 5.000 – 10.000 người, sẽ là trung tâm thương mại tài chính – kinh tế của thành phố, có tầm ảnh hưởng quốc gia, quốc tế. Đặc biệt, phân khu giải trí Vũng Tàu – Paradise có quy mô khoảng 220ha, là khu vui chơi giải trí, đô thị du lịch.
Bên cạnh đó có phân khu chức năng Sao Mai – Bến Đình, quy mô khoảng 300ha, cho khoảng 5.000 người; tạo quỹ đất phát triển dài hạn cho khu vực công nghiệp – cảng Sao Mai – Bến Đình và kết nối chức năng logistic – cảng công nghiệp – dân cư khu công nghiệp và cải tạo chỉnh trang khu dân cư hiện hữu Bến Đình.
Phân khu Bãi Sau, phân khu công viên Văn hóa – đô thị Bàu Trũng có quy mô 333,6ha, dân số khoảng 50.000 – 63.000 người, sẽ là một trung tâm du lịch phát triển của thành phố, kết hợp dân cư hiện hữu phát triển du lịch, các khu nghỉ dưỡng kết hợp các không gian thương mại, dịch vụ và được liên kết bởi các không gian xanh, công viên công cộng hỗn hợp, với hồ Bàu Trũng đóng vai trò là hồ điều hòa, tạo điểm nhấn kiến trúc cảnh quan; khu nhà ở hiện trạng cải tạo chỉnh trang và khu ở tái định cư tại chỗ kết hợp đô thị mới được đầu tư hiện đại.
Núi Lớn – Núi Nhỏ được quy hoạch thành khu du lịch văn hóa sinh thái, có quy mô khoảng 784ha, dân số khoảng 28.000 người; có các khu du lịch dịch vụ, công viên rừng kết hợp khu dân cư hiện hữu cải tạo, chỉnh trang và xây mới.
02 đảo Gò Găng và Long Sơn là phân khu đô thị trung tâm dịch vụ tổng hợp có quy mô 5.400ha, dân số từ 70.000 – 90.000 người, sẽ thành trung tâm chế biến dầu khí, hóa dầu và các công nghiệp phụ trợ hóa dầu, logistic; đô thị thương mại, dịch vụ tổng hợp cao cấp đa ngành; khu ở mật độ thấp, khu dịch vụ ở cao cấp gắn liền với hệ thống mặt nước, cây xanh sinh thái.
Phân khu trung tâm tài chính – kinh tế (khu sân bay di dời) có quy mô khoảng 186 ha, sẽ là trung tâm thương mại tài chính – kinh tế, có tầm ảnh hưởng quốc gia, quốc tế. Đặc biệt, phân khu giải trí Vũng Tàu – Paradise có quy mô khoảng 220ha, là khu vui chơi giải trí, đô thị du lịch.
Khắc phục hạn chế để quy hoạch mới tạo nền tảng phát triển
Đặc biệt tại Đồ án này, Viện Quy hoạch Đô thị và Nông thôn quốc gia (VIUP) – Bộ Xây dựng dẫn chứng Luật Quy hoạch đô thị Pháp (PLU) về vấn đề chiều cao giới hạn đặc biệt được áp dụng khi: Nhằm mở rộng cộng một công trình có sẵn, trong giới hạn chiều cao của toà nhà; thưởng tầng cao nếu công trình có đóng góp giá trị công cộng đáng kể, hoặc công trình đóng góp giá trị thương mại đô thị đáng kể; xây dựng mạng lưới điểm nhấn, trong đó, xác định các khu vực cần công trình điểm nhấn, xác định khả năng có đầu tư công trình điểm nhấn, cơ chế cho phép công trình chiều cao đặc biệt.
Với phương án nghiên cứu đề xuất các khu vực sinh thái ngập mặn hiện hữu của thành phố, đơn vị nghiên cứu đề xuất chỉ cho phép xây dựng ở mật độ thấp (dưới 15%), hạn chế tối đa việc xây dựng đô thị mật độ cao tại các khu vực này; phấn đấu quy hoạch cây xanh đạt tối thiểu 10m2/người, phù hợp với tiêu chí đô thị xanh, đô thị loại I.
Một vấn đề được đặc biệt lưu ý là đối với phát triển các dự án ven biển là cần thiết, tuy nhiên cần phải đảm bảo 7 yếu tố quan trọng: Là khu vực có địa tầng địa chất không thuận lợi cho sự tiếp cận của dân cư; không cản trở tầm nhìn của đô thị; không ảnh hưởng đến các hoạt động kinh tế; tính chất của khu vực lấn biển phải là du lịch chất lượng cao; khoảng cách với bờ đảm bảo mỹ quan, không tác động đến vùng bờ; hình thức khuyến khích là điểm nhấn, ưu tiên chiều cao; bảo vệ và gìn giữ được các công trình hiện hữu có giá trị.
Đồng tình với quan điểm này, nhân dân TP Vũng Tàu có đề nghị, do thành phố có 3 khu vực là bãi tắm đẹp, trong đó đặc biệt, khu vực từ Bãi Dứa kéo dài qua Bãi Trước tới Bãi Dâu là khu vực lõi và cũng là điểm nhấn của thành phố nên cần hết sức thận trọng trong các dự án lấn biển. Bởi nếu có các dự án lấn biển ở khu vực này dễ dẫn đến phá vỡ cảnh quan, ảnh hưởng đến các khu vực dân cư lân cận.
Trong đồ án này cũng lưu ý thành phố không khuyến khích các khu hải sản tập trung. “Đây là loại hình không khuyến khích phát triển ở TP Vũng Tàu, nghiên cứu đề xuất phương án bố trí ở các vị trí khác ngoài phạm vi thành phố”, Đồ án nhấn mạnh.
Đối với đảo Gò Găng, sẽ có tập trung khu vực chế biển hải sản, nhưng thành phố xác định là chỉ chế biến tinh, sử dụng công nghệ hiện đại, giảm thiểu tác động môi trường, không nhất thiết phải bố trí gần sông.
Do yếu tố dân số hiện trạng và tái định cư tại chỗ của khu vực, đồng thời để đáp ứng tình hình đầu tư thực tiễn, nên đơn vị lập đồ án cho biết cần điều chỉnh tính chất Khu công viên văn hóa thể thao Bàu Trũng thành Khu công viên đô thị mới Bàu Trũng.
Cũng bởi tình hình thực tế tại địa phương, các vị trí trụ sở cơ quan hành tỉnh được điều chỉnh để tái thiết quỹ đất dành cho trường học, cây xanh và thương mại dịch vụ công cộng.
Với lần điều chỉnh quy hoạch này, TP Vũng Tàu mong muốn sẽ là nền tảng để phát triển kinh tế – xã hội, ổn định quốc phòng – an ninh. Nhằm hướng đến một thành phố xanh – sạch – đẹp – thân thiện – văn minh – thân thiện – ấn tượng.
