Sự đồng nhất về khung pháp lý bất động sản là vấn đề cốt lõi để khai thông thị trường, tạo điều kiện cho doanh nghiệp thực thi các thủ tục xây dựng dự án, giải quyết sự khan hiếm hàng hóa khiến giá nhà ở trung bình bị đẩy lên mức cao hơn trước.
Ở VIỆT NAM, ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ nhắm tới mục tiêu đạt 50% vào năm 2025, so với mức 38% của năm 2018, theo dự báo của ngân hàng Thế giới và chính phủ.
Năm 2018 với hàng chục ngàn căn hộ mới được giới thiệu, ở một số dự án lượng khách nước ngoài mua nhà tăng cao, nguồn vốn FDI vào bất động sản đạt 5,6 tỉ USD. Nhưng tín hiệu tích cực đó không kéo dài.
Thống kê từ hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, năm 2019 có tổng nguồn cung bất động sản giảm mạnh nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA lo ngại tình hình như hiện nay thì từ giờ đến cuối năm sẽ có rất nhiều doanh nghiệp không thể trụ lại thị trường.
Trong bối cảnh nguồn cung giảm mạnh kỷ lục, nhiều chuyên gia nhận định thị trường bất động sản sẽ còn tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, nhất là các vướng mắc về mặt hành lang pháp lý.
Theo báo cáo từ JLL Việt Nam, thị trường nhà ở tại TP HCM và Hà Nội quý 2.2019 nguồn cung sụt giảm mạnh, giá nhà tiếp đà leo thang. Tình trạng này cũng xảy ra hầu như tại các tỉnh thành khác.
TẠI SAO CUNG GIẢM? Trên 70% dự án nộp hồ sơ cấp phép không đáp ứng được yêu cầu. Tại TP.HCM, một trong hai thị trường bất động sản lớn của cả nước, một số dự án có thể bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư. Nói chung, các dự án bất động sản trở nên bất động, hoàn toàn theo nghĩa đen.
Trong sáu tháng đầu năm 2019, chỉ có ba dự án nhà ở thương mại mới được đề xuất công nhận chủ đầu tư, giảm 84,2% về số lượng so với cùng kỳ năm trước. Có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 24,2% về số lượng, 29,4% về số dự án.
Sự khan hiếm hàng hóa góp phần đưa giá trung bình thị trường lên mức cao hơn trước. Mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD/m², tăng 21,6% theo năm. Phân khúc cao cấp tăng 52,9% theo năm, ở mức 4.569 USD/m² trong quý 2.2019 nhờ sự tham gia của một số dự án hạng sang ở khu vực trung tâm.
VƯỚNG MẮC TỪ THỦ TỤC PHÁP LÝ Những vướng mắc về quy hoạch đất đai, thủ tục phê duyệt dự án được siết chặt là hai yếu tố quan trọng tác động lớn đến thị trường. Từ những tín hiệu thị trường và các động thái chính sách liên quan đều cho thấy, thị trường đi xuống, suy giảm, không thể tăng trưởng trong những tháng còn lại của năm 2019.
Một phần nguyên nhân ách tắc trong triển khai dự án còn liên quan đến sự thay đổi về chính sách. Giai đoạn 2010-2015, một số dự án bất động sản được chuyển đổi chủ đầu tư thông qua chuyển nhượng cổ phần trong doanh nghiệp, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thủ tục và đăng ký.
Tuy nhiên, nhiều dự án có nguồn gốc công sản đang bị soi xét lại, thậm chí bị coi là giao dịch không hợp pháp, bị hủy bỏ để tiến hành “bán đấu giá công khai”. Đó là chưa kể nếu các giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản bị hủy bỏ, quyền lợi của khách hàng, người thứ ba bị ảnh hưởng trực tiếp. Những rủi ro về pháp lý, thay đổi về chính sách là thực tế không thể chối cãi.
Tuy nhạy bén, biết vận dụng giải pháp, cơ chế thị trường để phát triển, doanh nghiệp chỉ có thể vẫy vùng trong môi trường kinh doanh được tạo dựng bởi hành lang pháp lý, cơ chế, chính sách của pháp luật, nhà nước. Từ hai năm nay, các doanh nghiệp, hiệp hội bất động sản lên tiếng về ách tắc thủ tục hành chính, khiến cho không ít dự án bất động sản không thể triển khai.
Tuy nhiên vướng mắc trong thủ tục cấp phép không phải là câu chuyện mới. Theo công văn gửi cơ quan quản lý nhà nước hồi tháng 7.2019 của HoREA, ách tắc thủ tục hành chính đã được hội này phản ánh đến cơ quan chức năng từ năm 2015. Công văn của HoREA dẫn thông tin từ sở Xây dựng TP.HCM, có gần 170 dự án được chấp thuận đầu tư nhưng chưa được triển khai do vướng mắc thủ tục.
Nếu đi vào chi tiết, căn cứ vào các luật Quy hoạch đô thị, luật Xây dựng, luật Nhà ở và các nghị định, văn bản dưới luật, có thể thấy hệ thống pháp luật chưa thật đồng bộ, còn chồng chéo, mâu thuẫn, chưa bảo đảm tính hệ thống, thống nhất gây khó khăn cho doanh nghiệp.
Theo luật Đầu tư, chủ doanh nghiệp là nhà đầu tư, còn theo luật Quy hoạch đô thị, họ là chủ đầu tư và với cơ quan quản lý nhà nước, có khi hai khái niệm này được hiểu và viện dẫn khác nhau. Điều này dẫn đến tình huống dự án dù được phê duyệt chủ trương đầu tư, nhưng do cách hiểu nhà đầu tư dự án không hẳn là chủ đầu tư theo luật Quy hoạch, nên họ không có quyền đề xuất quy hoạch chi tiết 1/500.
Một ví dụ khác, luật Đất đai quy định doanh nghiệp có quỹ “đất” được thực hiện dự án, nhưng luật Nhà ở lại quy định phải là “đất ở” mới được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở. Cũng theo thông tin từ HoREA, doanh nghiệp bất động sản đối diện với nhiều rủi ro, thách thức, thậm chí có nguy cơ dẫn đến có thể bị phá sản, do tính thiếu ổn định, khó đoán định về chính sách.
Do tâm lý có an cư mới lạc nghiệp, nên thị trường bất động sản tuy đóng góp vào tăng trưởng GDP ở mức 0,6% trong giai đoạn 2010-2018, theo tính toán của viện Kinh tế trung ương, song lại giữ vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế – xã hội.
ĐỂ THỊ TRƯỜNG CÓ THỂ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG, về mặt thể chế phải hoàn thiện, thống nhất các vấn đề có liên quan trong các văn bản quy phạm pháp luật như: luật Quy hoạch, luật Quy hoạch đô thị, luật Quản lý phát triển đô thị, luật Nhà ở (2014), luật Kinh doanh bất động sản (2014) và luật Đất đai (2013)…
Đi cùng với thể chế là hành lang pháp lý được hình thành và phát triển một cách thông thoáng, bắt kịp với sự phát triển của thị trường. Bên cạnh đó là khả năng thực thi chính sách, cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện cho doanh nghiệp làm ăn chân chính phát triển dựa trên năng lực quản trị, khả năng đổi mới, sáng tạo, hơn là dựa vào mối quan hệ, khả năng xin – cho…
Trong báo cáo Doing Business 2019 do ngân hàng Thế giới công bố tháng 10.2019, Việt Nam xếp hạng 69 trên tổng số 120 nền kinh tế, tụt một bậc so với năm trước. Liên quan đến lĩnh vực xây dựng, bất động sản, các chỉ tiêu về thủ tục cấp phép xây dựng, đăng ký tài sản, tiếp cận điện năng, hay thực thi hợp đồng đều tăng so với năm trước.
Việc tụt hạng không hẳn là do cải cách thể chế, thủ tục hành chính của Việt Nam đang làm chưa tốt, mà lý do quan trọng là các nước khác đang làm tốt và nhanh hơn. Ở các nước văn minh luật thường mang tính “bất hồi tố” nhằm làm cho con đường phát triển luôn thông thoáng, theo hướng tiến lên phía trước. Không để “con sâu làm rầu nồi canh”. Nếu để yếu tố hồi tố trong luật sẽ làm môi trường đầu tư khó cải thiện theo hướng tích cực…
Tính chất hồi tố của luật cũng là một ám ảnh không rõ ràng đối với nhà đầu tư và cả với những người xử lý cấp phép tại Việt Nam. Thật ra bản chất của luật là “bất hồi tố”. Điều này cho phép lịch sử có vai trò quyết định trong những phát triển mang tính đột phá và cách mạng. Hiện nay quy trình rà soát các giấy phép đã được cấp làm cho các dự án trở nên vô cùng phức tạp và chậm trễ.
Tiến trình hội nhập kinh tế toàn cầu đang buộc doanh nghiệp và cả cơ quan quản lý nhà nước phải chứng tỏ khả năng, bản lĩnh để có thể duy trì, nâng cao vị thế của nền kinh tế. Đó là xu thể không thể đảo ngược.
Sự đồng nhất về khung pháp lý bất động sản thị trường được khai thông là vấn đề cốt lõi nhất, tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản thực thi các thủ tục xây dựng dự án.
Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần thực hiện tốt trách nhiệm trong việc phát triển kinh doanh khi cơ chế pháp lý đi vào ổn định, nhằm hình thành những dự án mới để có được sự tương tác hài hòa giữa doanh nghiệp và nhà nước về mặt thủ tục, quản lý theo luật pháp.
Khi hành lang pháp lý còn bất cập là mầm mống nảy sinh tiêu cực. Cũng cần ý thức được rằng, sự thiệt hại của bất cứ doanh nghiệp nào là sự thiệt hại chung của nền kinh tế. Sự chậm trễ trong giải quyết vướng mắc về pháp lý trực tiếp tác động đến sự sống còn của doanh nghiệp, đặc biệt là giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay.
Theo Forbes Việt Nam
