Phập phù thị trường bất động sản

Khi thị trường khủng hoảng TPHCM cũng là nơi chịu ảnh hưởng nặng nề nhất. Với hơn 10 triệu dân cư trú chính thức và khoảng 3 triệu dân nhập cư, TPHCM có tiềm năng rất lớn cho thị trường BĐS phát triển. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay thị trường BĐS TPHCM vẫn còn nhiều bất cập.

Theo báo cáo của Hãng tư vấn CBRE, giá đất nền TPHCM bình quân đã tăng 10% từ đầu năm tới nay. Các nơi như Thủ Đức, Bình Chánh đã tăng 60-70%, còn phân khúc nhà phố biệt thự đã tăng giá 30%. Điều gì đang khiến giá nhà đất TPHCM tăng phi mã như vậy?

Những người nghiêng về lý thuyết tin rằng khi lượng cung ngày càng khan hiếm giá tăng là tất yếu. Bởi suốt 5 tháng đầu năm nay, thị trường BĐS TPHCM chỉ mới có thêm 8.700 căn hộ chung cư và hơn 480 nhà ở thấp tầng, ít hơn nguồn cung cùng thời điểm này năm ngoái đến 22%. Cũng có rất nhiều lý giải khác cho hiện tượng đến hẹn lại nóng của BĐS TPHCM nói chung. Kiểu như BĐS tiếp tục phát triển mạnh nhờ kinh tế vĩ mô thuận lợi, tích lũy của người dân cũng tăng lên.

Cơn sốt ảo giá đất nền phân lô, tách thửa hợp pháp, kể cả phân lô đất nông nghiệp trái phép xảy ra tại một số quận ven và huyện ngoại thành đã quay trở lại từ cuối năm 2017, lên đến đỉnh điểm vào tháng 5-2018 với tâm điểm là quận 9, nhưng hiện nay đã được kiểm soát và hạ nhiệt. Cơn sốt này chỉ xảy ra cục bộ ở phân khúc đất nền phân lô, còn căn hộ chung cư – phân khúc chủ đạo của thị trường – vẫn diễn ra bình thường, không có hiện tượng sốt giá. Ông PHẠM LÂM, Tổng giám đốc DKRA

TPHCM hiện có khoảng 3 triệu người nhập cư để học tập, làm việc và sinh sống. Khi tích lũy của người lao động tăng lên cùng với sự chuyển động của xã hội về hình mẫu gia đình hạt nhân thay vì gia đình nhiều thế hệ, nhu cầu nhà ở tương lai cũng biến thiên thuận chiều. Đó là chưa kể nhiều người chọn nhà – đất làm nơi tích trữ tài sản hoặc đầu tư cho tương lai.

Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà, Sở Xây dựng TPHCM, nhận định giá nhà tăng một phần do đầu tư cơ sở hạ tầng TPHCM ngày càng tốt lên, với hệ thống sân bay, cầu cảng liên tục được cải thiện, đường sá kết nối với các tỉnh thành lân cận cũng hoàn chỉnh dần (cao tốc Long Thành – Dầu Giây; cao tốc Bến Lức – Long Thành, các tuyến đường vành đai 1, 2, 3, tuyến metro số 1…); phần nữa cũng từ chủ trương hình thành khu Đô thị sáng tạo phía đông TP gồm các quận 2, quận 9 và Thủ Đức.

Tuy nhiên, điều đáng bàn ở thị trường nhà đất TPHCM, là bên cạnh những nguyên nhân có tính tất yếu khách quan như trên, sự “gia nhiệt” của giá nhà đất còn do những thông tin được bơm thổi của giới đầu cơ và những đầu nậu thu gom đất. “Nhà đất tăng giá 50-70% như thời gian qua đúng là ảo. Có thể do cò đất thổi phồng thông tin tiến độ dự án hoặc tiến độ các hạ tầng kỹ thuật chung của TPHCM, thậm chí sử dụng thủ thuật mua-bán để đánh vào tâm lý bên cầu” – ông Sơn khẳng định.

Theo nhiều chuyên gia BĐS, căn cứ vào tốc độ tăng trưởng GDP cả nước lẫn tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người của TPHCM năm 2017, nhà đất tại TP hơn 13 triệu dân hiện đang rất nóng. “Có những mảnh đất khi đóng vai người mua đến hỏi, tôi được chào giá 500-700 triệu đồng, vài tháng sau, cũng mảnh đất ấy khi tôi hỏi lại đã bị hét giá 1,5 tỷ đồng. Nhiều anh chị trong nghề tài chính, BĐS cũng từng kiểm định và thấy như vậy” – 1 chuyên gia chia sẻ.

Ông Nguyễn Minh Quang, Giám đốc Phát triển Kinh doanh – Tiếp thị CTCP Đầu tư Nam Long, cho rằng giá trị BĐS chỉ nên bằng 5-7 lần thu nhập bình quân của hộ gia đình mỗi năm. Thí dụ, 1 hộ gia đình có thu nhập hàng tháng 25 triệu đồng, giá căn hộ 1,5 – 2,1 tỷ đồng là mức hợp lý để vừa có thể trang trải cuộc sống và trả nợ vay ngân hàng trong khoảng 10-20 năm.

Cung- cầu chưa cân đối

Hiện nay nhu cầu nhà ở của người dân TP rất cao. Hàng triệu dân nhập cư cũng như người có hộ khẩu chính thức tại TP đang cần chỗ ở ổn định lâu dài. Phần lớn người dân này kinh tế chưa khá giả, nguồn tài chính còn hạn chế nên nhu cầu nhà giá rẻ vẫn là sự lựa chọn hàng đầu của họ.

Khi nguồn cung ra thị trường phân khúc nhà giá rẻ cung không đủ cầu, chưa có giải pháp tài chính hỗ trợ người mua… đã khiến thị trường rơi vào tình trạng người mua luôn có nhu cầu, trong khi nguồn cung dù liên tục đưa ra thị trường nhiều dự án nhưng vẫn chưa đáp ứng được, tức cung cầu còn những khoảng cách nhất định.

Với sự xuất hiện của những dự án mới, diện mạo của các khu đô thị vệ tinh sẽ trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Trong đó, khu Tây mang nhiều triển vọng, bởi vai trò trung chuyển trong mô hình phát triển đô thị tập trung và đa cực của TP. Khu Tây cũng sở hữu nhiều lợi thế khi có nhiều mảng xanh tự nhiên lớn nhất TP, là khu đô thị cửa ngõ với những dự án dân cư với tiện ích nội khu hoàn chỉnh, giá bán đáp ứng được nhu cầu thực của thị trường. Ông SỬ NGỌC KHƯƠNG, Giám đốc Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam

Trong khi đó, quỹ đất ở TPHCM tại các vùng ven như Hóc Môn, Bình Chánh, Củ Chi vẫn còn rất nhiều, nhưng dự báo nhà ở giá từ 1-2 tỷ đồng trong vài năm tới sẽ rất khó tìm. Bởi chi phí để ra đời được một sản phẩm nhà đất hiện vẫn còn quá lớn. Thời gian để 1 doanh nghiệp theo đuổi dự án thường mất 3-5 năm. Và chi phí tới lúc có được đất sạch đã chiếm tới 40% giá thành tạo lập BĐS.

Nhìn lại những thời điểm sốt thời gian qua cho thấy, nguyên nhân chính không phải do người có nhu cầu thực mua nhà để ở tăng đột biến, mà xuất phát từ những chính sách mới, những thông tin quy hoạch giới đầu tư có thể dựa vào đó để đẩy giá nhà đất lên cao. Thí dụ, các thông tin như di dời trung tâm hành chính của TP, chia tách quận hay một dự án khủng nào về hạ tầng sắp được triển khai…

Giới đầu tư tập trung gom đất trước khi thông tin chính thức được đưa ra, sau đó bằng nhiều thủ thuật họ tô vẽ thật hấp dẫn về các dự án sắp ra “hàng” và đẩy giá đất, giá nhà lên. Điều này được thể hiện rõ nét nhất ở phân khúc đất nền tại quận 9 và huyện Củ Chi – 2 điểm nóng trong đợt sốt đất vừa qua.

Tại Củ Chi khi thông tin đại dự án New City và Đại lộ ven sông kết nối trung tâm quận 1 với huyện Củ Chi được tung ra, giới đầu tư đã ngay lập tức “ăn theo” để bơm giá đất lên cao. Tuy nhiên, khi TP cho biết đây chỉ là đề xuất của 1 doanh nghiệp BĐS đang được xem xét và chưa có quyết định nào về đại dự án này, không khí mua bán đất ăn theo lắng xuống, giá bán cũng giảm mạnh.

Một cán bộ Phòng Tài nguyên Môi trường (TN-MT) huyện Củ Chi cho biết giá đất nông nghiệp nhiều nơi giảm 30-40% so với thời điểm sốt, nhà lẻ trong khu dân cư cũng giảm mạnh. “Tôi có bạn muốn bán căn nhà cấp 4 trên diện tích gần 100m2. Thời điểm sốt có người trả 1,1 tỷ đồng anh chần chừ không bán, rồi giá cứ tụt dần, cho đến nay anh ấy quyết định giá bán 800 triệu đồng vẫn không có người mua”- cán bộ này chia sẻ.

Đại diện Sàn giao dịch BĐS Lan Phương cho biết, quỹ đất Củ Chi còn khá nhiều, thời gian qua phần lớn nhà đầu tư mua vào để lướt sóng. Tuy nhiên nhiều người ra hàng cùng lúc thị trường quay đầu, đã khiến nhà đầu tư phải chốt lời hoặc cắt lỗ. Những nhà đầu tư kiểu lướt sóng phải vay ngân hàng áp lực càng lớn hơn nên buộc họ phải bán với bất cứ giá nào.

Đất nền tại Tỉnh lộ 8 huyện Củ Chỉ thời điểm sốt lên đến gần 9 triệu đồng/m2 nay chỉ còn 7 triệu đồng/m2. Khu vực xã Phước Vĩnh An giá 10-11,5 triệu đồng đã giảm xuống còn 9-11 triệu/m2. Khu vực xã Nhuận Đức, giá đất giảm khá mạnh từ mức 4-5 triệu đồng/m2 nay chỉ còn 2,5-3,4 triệu đồng/m2.

Tiến tới nhu cầu thực thị trường
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho biết những dự án vừa túi tiền vẫn phát triển ổn định, thanh khoản tốt và tăng giá theo thời gian, không có đột biến như một số phân khúc BĐS khác.

Có được kết quả này do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả các công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu bong bóng. Tuy nhiên, điều đáng ghi nhận là thị trường BĐS TPHCM đã kịp thời điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế.

Thí dụ, phân khúc nhà ở tầm trung chất lượng cao trên thị trường đang được tái cơ cấu cho phù hợp. Theo đó, trong năm nay khoảng 41.000 căn, trong đó, căn hộ hạng B và hạng C chiếm đến 78%. Đặc biệt, năm 2018 sẽ là giai đoạn bùng nổ của loại căn hộ vừa túi tiền, từ 1-2 phòng ngủ có giá bán 1-2 tỷ đồng/căn. Phân khúc thị trường cao cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với sức mua của thị trường. Phân khúc condotel, đất nền phân lô sẽ tiếp tục được kiểm soát và hạ nhiệt.

Hiện TP cũng đang nghiên cứu chuyển mục đích sử dụng khoảng 1/3 quỹ đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, dịch vụ, đất đô thị; xây dựng đô thị thông minh; chuyển hướng phát triển về khu vực cao phía Tây, Tây Bắc; đồng thời tập trung phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, ưu tiên các tuyến hướng về các quận vùng ven, trước hết là đường sá, cầu cạn trên cao, các tuyến metro, đường sắt, xe buýt chất lượng cao, buýt đường sông… nhằm tạo ra cơ hội cho doanh nghiệp đầu tư, phát triển thị trường BĐS cả trong trung và dài hạn.

Và chính sự thay đổi trong quy hoạch của TP đã kéo theo chuyển dịch địa bàn của các dự án BĐS ra khỏi trung tâm, hướng tới các khu vực ven đô có nhiều không gian, diện tích thuận lợi cho việc xây dựng các sản phẩm thân thiện với môi trường, đáp ứng nhu cầu đang rất lớn về các căn hộ bậc trung.