Hiện nay lại đang là tháng 7 âm lịch – tháng Ngâu nên thị trường bất động sản có dấu hiệu trầm lắng. Tuy nhiên, theo các chuyên giá bất động sản, từ nay đến cuối năm, thị trường có thể sôi động hơn và không có nguy cơ “bong bóng”.
Giá bán và thanh khoản đều giảm
Dấu hiệu giảm tốc của thị trường nhà ở đã xuất hiện trong 1 năm trở lại đây. Mối lo về chu kì đóng băng bất động sản (BĐS) 10 năm một lần luôn thường trực trong các nhân viên môi giới nhà đất.
Nếu cao điểm tháng 4, tháng 5, chị N.T.Yến (nhân viên môi giới một sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội) có thể thực hiện từ 3 – 4 giao dịch thành công thì gần 2 tháng qua, chị mới có 1 giao dịch. Nhất là từ cuối tháng 6 đền đầu tháng 7, lượng khách giao dịch giảm rõ rệt. Hiện nay lại đang là tháng 7 âm lịch – tháng Ngâu, chị Yến xác định “đói dài cổ”.
“Những nhân viên môi giới như tôi sống phụ thuộc vào diễn biến thị trường. Khi thị trường lên, hàng bán tốt có khi làm 1 tháng đủ ăn cả năm. Nhưng lúc thị trường xuống thì dài cổ không có khách”, chị Yến than thở.
Để tạo không khí mua bán sôi động tại các lễ mở bán dự án mới, quản lý các sàn thường yêu cầu nhân viên phải mời khách đến dự, hoặc “cài cắm” người vào đặt cọc tạo không khí giao dịch.
“Chiến thuật này đạt hiệu quả tốt trong thời kỳ thị trường nóng sốt, nhưng trong thời điểm hiện nay, việc này chỉ để tăng số lượng, chứ không đạt chất lượng. Khách bây giờ cẩn trọng hơn trước khi quyết định và cũng một phần là do giá nhà quá cao, khách hàng ít mặn mà”, chị Yến bật mí và cho biết thêm, bây giờ chị phải đi phát tờ rơi hay telesales (bán hàng qua điện thoại) để tìm kiếm khách hàng.
Trong khi đó, nhân viên của một doanh nghiệp BĐS khá có tiếng tại Hà Nội cũng tiết lộ: Tốc độ bán hàng hiện nay của các dự án đã giảm do khách hàng lo ngại giá nhà đã đạt đỉnh và sau 10 năm, bong bóng BĐS lặp lại.
Theo báo cáo thị trường BĐS của CBRE trong Q2/2018, tại Hà Nội có 6.534 căn hộ được chào bán từ 19 dự án trên toàn thành phố, giảm 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Về doanh số bán hàng, 5.900 căn hộ được ghi nhận bán được trong Q2/2018, giảm 22% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức giá sơ cấp trung bình của các dự án được chào bán là 1.332 USD/m2, cũng giảm 0,4% theo quý.
Tại TP Hồ Chí Minh, nghiên cứu của CBRE cũng chỉ ra dấu hiệu suy giảm. TP này tiêu thụ chưa tới 7.000 căn hộ, giảm mạnh do ảnh hưởng vụ cháy chung cư Carina (giảm 25% so với quý I và giảm 29% so với cùng kỳ năm ngoái). Quý 2, lượng căn hộ chào bán mới tại TP Hồ Chí Minh đạt 6.109 căn, giảm 36% so với cùng kỳ.
CBRE nhận định: Nguyên nhân của đà sụt giảm được cho là do dư âm của sự cố cháy chung cư Carina từ cuối tháng 3 dẫn tới các biện pháp an toàn cho chung cư được chú trọng hơn và việc phê duyệt giấy phép trở nên nghiêm ngặt hơn. Mặt khác, một số chủ đầu tư đã thận trọng hơn trong việc ra mắt nguồn cung mới. Chính phủ cũng đã hạn chế tín dụng BĐS để điều tiết thị trường.
Theo ông Lê Hoàng Châu, chuyên gia BĐS, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, năm 2016, thị trường BĐS đã có biểu hiện sụt giảm. Năm 2017, thị trường phục hồi và tăng trưởng nhẹ (4,07%). Sáu tháng đầu năm 2018, thị trường BĐS cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch.
 Một tấm biển rao bán đất ở Phú Quốc. Ảnh: Lê Huy Hải/TTXVN |
Từ đầu năm 2017 đến tháng 6/2018, đã xuất hiện sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành TP Hồ Chí Minh, khu vực xung quanh dự án sân bay Long Thành và tại 3 khu vực dự kiến trở thành đặc khu kinh tế gồm Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc.
“Các cơn sốt này đã thu hút một phần nguồn vốn tín dụng và vốn đầu tư của xã hội, làm giảm nguồn vốn đầu tư vào các dự án căn hộ. Hiện nay, cơn sốt nóng condotel và cơn sốt ảo giá đất đã được kiểm soát nhưng hệ quả còn diễn biến nặng nề và phức tạp. Bên cạnh đó, tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ đang tiềm ẩn yếu tố gây bất ổn trong xã hội. Bên cạnh đó, đã có một phần không nhỏ tín dụng tiêu dùng bị sử dụng sai mục đích, chuyển hướng vào đầu tư kinh doanh BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro”, ông Châu nhận định.
Thị trường có thể ấm lại vào cuối năm
Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, khó có khả năng xuất hiện bong bóng BĐS cuối năm nay và năm sau, thậm chí thị trường có thể ấm lại.
Hai cuộc khủng hoảng “bong bóng” BĐS năm 2007 đến đầu năm 2008 và từ cuối năm 2009 đến đầu năm 2011 cho thấy “bong bóng” đã bắt nguồn từ những nguyên nhân sau đây:
Tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48% là mức rất cao, dẫn đến thực tế là nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và BĐS là kênh đầu tư được lựa chọn để cất trữ, kinh doanh, kể cả đầu cơ;
Chính sách nới lỏng tín dụng, các ngân hàng thương mại đã cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%. Trong đó, một phần rất lớn nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội đổ vào đầu tư kinh doanh BĐS. Đồng thời, đã có tình trạng các ngân hàng thương mại buông lỏng việc kiểm soát nguồn vốn vay tín dụng mà lẽ ra phải được sử dụng đúng mục đích;
Đã có sự phát triển lệch pha cung – cầu sản phẩm trên thị trường BĐS, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc BĐS cao cấp;
.jpg) Thị trường đang rất thiếu nhà ở xã hội. |
Đã xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt sóng tăng giá BĐS với tần số chóng mặt, và giới đầu cơ chuyên nghiệp “cầm trịch” làm giá, thổi giá, tạo sóng, đẩy giá ảo rất cao so với giá trị thực của BĐS để trục lợi, kiếm lời nhanh, kích thích tâm lý đầu tư “lướt sóng”;
Riêng “bong bóng” BĐS năm 2010 còn có thêm một nguyên nhân nữa là hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô tương đương 01 tỷ USD vào giữa năm 2009, mà trong đó, có một phần đáng kể nguồn vốn này được sử dụng sai mục đích để đầu tư vào BĐS mà không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ.
Đối chiếu các nguyên nhân dẫn đến “bong bóng” BĐS nêu trên với tình hình thực tiễn của thị trường hiện nay, cho thấy: Tăng trưởng GDP cả nước năm 2017 đạt 6,81%, là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý. Hiện nay, nền kinh tế không có biểu hiện tăng trưởng nóng.
Tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17% (chỉ gần bằng phân nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007); dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng tích cực và hợp lý. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước vừa công bố chủ trương không nới “room” tín dụng trong những tháng cuối năm, và đang tiếp tục thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, linh hoạt và lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực BĐS.
Các ngân hàng thương mại không có hiện tượng buông lỏng tín dụng hoặc cho vay dưới chuẩn. Lãi suất huy động tiết kiệm hiện nay khá ổn định và có xu thế tăng cao hơn đối với các khoản gửi dài hạn; Lãi suất cho vay trung và dài hạn cũng giữ trong khoảng 9,3 – 11%/năm là hợp lý.
“Có thể khẳng định sẽ không xảy ra bong bóng BĐS trong những tháng cuối năm 2018 và trong năm 2019, do các cơ quan Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường BĐS ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu bong bóng. Và các doanh nghiệp BĐS, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư và người tiêu dùng đều thông minh hơn”, ông Châu cho hay.
Tại cuộc họp báo quý 2 của Bộ Xây dựng, người phát ngôn Bộ này cũng nhận định: Trong 6 tháng cuối năm nay, thị trường sẽ không có biến động lớn. Nguyên tắc chung, bong bóng BĐS xảy ra khi có biến động liên quan nhiều vấn đề như tăng trưởng kinh tế, chính sách tiền tệ, điều hành quản lý nhà nước… Nhưng các yếu tố này cả trong 6 tháng đầu năm và 6 tháng cuối năm đều không có biến động lớn.
Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu cũng lưu ý, có 2 nhân tố cần được tiếp tục quan tâm quản lý là tình trạng lệch pha cung – cầu trong phân khúc BĐS cao cấp, BĐS du lịch – nghỉ dưỡng (condotel) và “sốt giá ảo” đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số khu vực; Đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đó, có cả giới đầu cơ, đầu nậu, cò đất chuyên nghiệp làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực để trục lợi.
“2 nhân tố này chỉ phản ánh một phần thị trường BĐS và chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và condotel, chỉ có thể tạo ra các cơn sốt giá cục bộ chứ không thể gây ra bong bóng trên toàn thị trường BĐS. Phân khúc căn hộ là phân khúc chủ đạo, lớn nhất của thị trường BĐS, kể cả các dự án đất nền của các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu vẫn phát triển bình thường, không có tình trạng sốt giá, thậm chí có chủ đầu tư đã giảm giá bán căn hộ”, ông Lê Hoàng Châu cho hay.
Theo chuyên gia, thị trường BĐS sẽ có sự phát triển khởi sắc hơn trong những tháng cuối năm cũng là cao điểm của thị trường BĐS. Phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền sẽ tăng trưởng mạnh và cùng với phân khúc nhà ở trung cấp tiếp tục giữ vai trò chủ đạo của thị trường BĐS. Phân khúc nhà ở cao cấp cũng sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ. Phân khúc nhà ở xã hội sẽ có nguồn vốn và quỹ đất để phát triển kể từ quý IV/2018 trở đi.
