TPHCM: Đất nền sốt cục bộ

Trở lại những tuyến đường một thời sôi động giao dịch đất nền tại khu vực phía Tây TPHCM như Nguyễn Văn Bứa, Trần Văn Mười, Nguyễn Thị Sóc… (Hóc Môn), Tỉnh lộ 8, Tỉnh lộ 2… (Củ Chi), chúng tôi nhận thấy các văn phòng giao dịch mua bán bất động sản (BĐS) khu vực này khá vắng khách.

Anh Bình một nhân viên môi giới trên đường Nguyễn Văn Bứa cho biết, khu vực Hóc Môn, Củ Chi phần lớn bán đất diện tích lớn, đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích sang đất ở, nên chủ yếu được giới đầu tư mua để đón đầu. Nhưng gần đây nhiều thông tin không thuận lợi, nên phân khúc này ít được nhà đầu tư quan tâm. Trái lại, phân khúc đất nền sổ đỏ lại được khách hàng quan tâm nhiều.

Khu vực Hóc Môn, Củ Chi, giao dịch nhà đất đã hạ nhiệt so với thời điểm tháng 6. Nguyên nhân được nhận định là do giá đất khu vực này đã bước vào ổn định, kết thúc quá trình tăng nhiệt sau cơn sốt. Nhiều nhà đầu tư tranh thủ mua vào trước thời điểm cuối năm do lo giá sẽ lại leo thang. Ông Trần Dũng Tuấn, Giám đốc kinh doanh và tiếp thị HDTC

Theo khảo sát của ĐTTC qua một số dự án ở Hóc Môn, cho thấy loạt sản phẩm đất nền phân lô quy mô 75-100 nền, mở bán từ đầu tháng 7 đến nay hầu như đều đã hoàn tất giao dịch. Riêng với các lô đất nền thuộc khu dân cư hiện hữu sầm uất ngay chợ Bà Điểm, tuyến Dương Công Khi giá tăng 5-7% so với giá mở bán của chủ đầu tư. Khu vực trung tâm hành chính của huyện giá đất vào khoảng 15-23 triệu đồng/m2, xã Tân Xuân giá tầm 8-11 triệu đồng/m2, khu vực xã Xuân Thới Sơn, Xuân Thới Thượng giá đất vào khoảng 8-12 triệu đồng/m2. Loại đất phân lô có diện tích từ 80-140m2 giá tầm 850 triệu-1,25 tỷ đồng vẫn giao dịch tốt. Dòng sản phẩm thổ cư diện tích lớn 250-400m2, giá 6-12 triệu đồng/m2 cũng ghi nhận nhu cầu mua cao.

Tại Củ Chi, ngoại trừ trung tâm thị trấn Củ Chi vẫn duy trì mức giá khoảng 20-25 triệu đồng/m2, giá đất thổ cư tại các khu vực khác vào khoảng 5-12 triệu đồng/m2. Đất ven thị trấn Củ Chi giá bán trung bình khoảng 12 triệu đồng/m2, khu vực xã Phước Vĩnh An giá  khoảng 10-11 triệu đồng/m2, xã Nhuận Đức khoảng 3-4 triệu đồng/m2. Đất gần khu vực Quốc lộ 22 khoảng 4,5-6 triệu đồng/m2.

Tại khu vực quận 12, những khu đất phân lô sổ đỏ cũng được thanh khoản tốt. Một dự án khoảng 10 nền đất diện tích 4-14m tại phường Tân Chánh Hiệp, được nhân viên môi giới cho biết giá khoảng 25-28 triệu đồng/m2, mức tăng tương đương 80% sau 2 năm.

Anh Nguyễn Văn Hùng (quê Thanh Hóa), cho biết mua căn nhà 60m2 ở phường Thạnh Lộc đầu năm 2016 với giá 900 triệu đồng. Cách đây vài ngày, nhiều người đã liên hệ với anh để mua lại căn nhà với giá hơn 1,9 tỷ đồng. Đặc biệt, khu dân cư An Sương có quy mô 64ha do CTCP Phát triển và Kinh doanh Nhà (HDTC) làm chủ đầu tư, không ít nhà đầu tư lướt sóng tại đây đã kiếm được lợi nhuận chỉ trong thời gian rất ngắn. Dự án này đã hoàn thiện toàn bộ hạ tầng và ra sổ đỏ từng nền nên nhiều khách hàng an tâm giao dịch.

Khu Nam, Tây Nam: Chỗ tăng, nơi giảm
Tại khu vực phía Nam, Tây Nam TP như Bình Chánh, Bình Tân, Nhà Bè… ghi nhận nhiều lô đất đã tăng giá cả tỷ đồng sau 1 năm. Đơn cử đất ở Tân Túc (Bình Chánh), giữa năm 2017 có giá 1,5 tỷ đồng nền 85m2 tùy vị trí, nay đã lập mặt bằng giá mới 2,5 tỷ đồng/nền. Giá đất tại huyện Nhà Bè cũng tăng cao. Đất trên trục đường Huỳnh Tấn Phát giao với Nguyễn Bình, đoạn qua cầu Phú Xuân 1,5km, đã leo thang lên vùng giá 28-30 triệu đồng/m2, trong khi cùng kỳ năm ngoái chỉ 18-20 triệu đồng/m2.

Có vị trí heo hút, cách xa trung tâm TP nhất như Cần Giờ, giá nhà đất cũng đội thêm 50-100% chỉ sau 4 tháng. Trước Tết, cầm 8-10 triệu đồng có thể mua đất Cần Giờ trong khu dân cư thuộc thị trấn sầm uất. Nay các tuyến đường nho nhỏ gần biển, nhiều nơi vọt lên ngưỡng 15-18 triệu đồng/m2. Một số trục đường chính đã vươn lên vùng giá 20 triệu đồng/m2 trở lên.

Thời điểm này chỉ 10% người mua vào có nhu cầu sử dụng thật, 90% còn lại chủ yếu mua đi bán lại để kiếm lời. Với chu trình này, người chịu thiệt là người mua cuối cùng, vì khi đó giá đã được đẩy lên mức cao. Hiện giá đất ở TPHCM vượt quá xa với giá thực tế của thị trường, nên khách mua phần nhiều vẫn là đầu tư. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM

Trong khi đó, cũng tại Bình Tân, Bình Chánh, có những khu đất nền phân lô lại ghi nhận mãi lực sụt giảm. Một công ty chuyên phân phối đất nền cho hay, hiện nay lượng giao dịch thành công trên địa bàn này giảm đến 70% so với 6 tháng đầu năm. Cụ thể, các dự án đất nền phân lô trên địa bàn này chào bán từ đầu năm với giá 15 triệu đồng/m2 trên các trục đường Phạm Văn Hai, Lê Minh Xuân, Tân Quý Tây, sau đó đã tăng vọt chóng mặt lên 25-27 triệu đồng/m2 chỉ trong vòng chưa đầy 5 tháng. Thế nhưng, hiện nay giao dịch thứ cấp đã đứng lại, giá đi ngang, hàng ký gửi khá nhiều và mãi lực yếu dần.

Tại đường Duyên Hải thị trấn Cần Thạnh, đoạn từ Quảng trường Rừng Sác đến công viên trung tâm Cần Thạnh, dao động 15-25 triệu đồng/m2; đường Đào Cử 15-24 triệu đồng/m2; đường Tắc Xuất 18-22 triệu đồng/m2; đường Lương Văn Nho 8-15 triệu đồng/m2… Cá biệt có khu 50 căn nhà phố trên đường Đào Cử vừa mới làm đường xong, giá tăng 100%. Cụ thể, nhà liền thổ tại đây 9-10 triệu đồng/m2 hồi cuối năm 2017 nay đội lên 15-18 triệu đồng/m2.

Ghi nhận của ĐTTC tại một số sàn giao dịch khu vực Nam, khách giao dịch trong những tháng vừa qua phần lớn là dân đầu tư, mua đi bán lại kiếm lời. Có gần 90% người mua để lướt sóng, nếu bán nhanh không được giá chấp nhận ôm để 6 tháng đến 1 năm, thậm chí chấp nhận xây nhà rồi bán lại chứ không giảm giá sâu.

Nhiều đơn vị môi giới ở đây cho biết nhiều tháng trước có rất đông người về khu vực Bình Chánh tìm mua đất để xây nhà ở, vì không thích ở chung cư. Nhưng sau 1 tháng thấy giá đất lên cao, họ đã quyết định bán luôn để kiếm lời. Đây là nhóm đầu tư không có chủ đích, họ đến với thị trường từ nhu cầu thực, nhưng lại chuyển sang bán đất khi thấy sinh lời nhiều.

Khu Đông: Đất ruộng, đất vườn xé ra phân lô
Trong 2 quý đầu năm, khu Đông TP tiếp tục dẫn đầu về phân khúc đất nền. Đất nền các địa bàn quận 2, 9, Thủ Đức luôn luôn trong tình trạng cháy hàng. Chỉ tính riêng khu vực quận 2, giá đất đã tăng 15-20% so với quý trước. Đây chính là nguyên nhân khiến thanh khoản và giá đất nền tại địa bàn này có sự biến động mạnh mẽ.

Trong vai nhà đầu tư, chúng tôi được Đ., nhân viên 1 sàn giao dịch trên đường Nguyễn Duy Trinh (quận 9) dẫn đi xem nhiều lô đất phân lô trên trục đường Nguyễn Duy Trinh, Lò Lu, Nguyễn Xiển, Long Thuận, Long Phước. Các lô đất có diện tích 60-100m2, cách đường lớn vài trăm mét được chào giá 25-35 triệu đồng/m2. Anh Đ. cho biết gần 1 tháng nay nhà đầu tư đã quay lại khu Đông sau 2 tháng vắng bóng.

“Tuần rồi tôi bán được mấy lô đất khách đầu tư ký gửi. Những lô đất phân lô này trước đây họ mua vào với giá 15-20 triệu đồng/m2, nay bán ra 25-30 triệu đồng/m2. Sắp tới khi các dự án giao thông, khu công nghệ cao, khu đô thị đại học và dự án của các tập đoàn Vingroup, Novaland, Khang Điền… hình thành rõ nét hơn, dân cư đông đúc hơn, giá đất sẽ còn tăng cao hơn nữa” – nhân viên môi giới này nói.

Ngoài nhà đầu tư săn đất nền dự án, đất nền phân lô “lướt sóng”, thị trường còn xuất hiện những nhà đầu tư thu gom đất ruộng, đất vườn diện tích lớn. Chính vì vậy, đất quy hoạch sinh thái vườn hoặc đất vườn, đất ruộng nhưng nằm trong quy hoạch khu dân cư mới, khu dân cư chỉnh trang ở một số khu vực ở phường Long Bình, Long Phước tăng giá vùn vụt.

Tại trục đường Long Thuận, Long Phước, đất nông nghiệp thuộc diện quy hoạch sinh thái vườn (được phép chuyển đổi sang đất thổ cư 10% trên tổng diện tích) hiện có giá bán từ 7 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch khu dân cư mới (được phép chuyển đổi sang đất thổ cư 80% trên tổng diện tích ) có giá bán 9-15 triệu đồng/m2.

Dù khoảng 10 ngày qua, tại khu Đông nguồn cung đất nền trở nên khan hiếm, nhưng nhu cầu dự báo vẫn tăng cao khiến đất nền khu Đông còn dư địa phát triển trong thời gian tới. Theo đại diện 1 sàn giao dịch trên đường Đỗ Xuân Hợp (quận 2), giao dịch đất nền khu Đông vẫn âm thầm diễn ra thời gian gần đây. Mặc dù không còn hiện tượng nhà đầu tư ồ ạt đi mua đất “lướt sóng”, nhưng nhà đầu tư dài hạn vẫn tìm kiếm đất nền tại khu vực. Đặc biệt, những nền đất đã có sổ, sàn tiếp nhận trên dưới 10 giao dịch/tuần. Nhà đầu tư còn loan báo, giá bán và nhu cầu đất nền khu Đông sẽ tiếp tục tăng nhiệt trong thời gian tới, nhất là từ thời điểm tháng 9 trở đi giao dịch đất nền khu Đông có thể bùng nổ.

Ngày 24-9, UBND TPHCM tiếp tục đưa ra nhiều giải pháp nhằm ổn định thị trường bất động sản, trong đó chỉ đạo Sở Xây dựng tiếp tục thực hiện công khai minh bạch các thông tin về tiến độ các dự án, công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị. UBND các quận, huyện cần tăng cường quản lý đối với việc tách thửa đất trên địa bàn. Công an TP sẽ xử lý các đối tượng cung cấp thông tin sai lệch về các dự án, dự án hạ tầng kỹ thuật đô thị, hoặc có dấu hiệu lừa đảo trong việc môi giới, giao dịch ổn định thị trường bất động sản.